【正文】 優(yōu)點(diǎn)在于針對(duì)性強(qiáng)，選擇性好，可信度高，有一定的權(quán)威性，反復(fù)閱讀率高，傳讀率高，保存期長；其缺點(diǎn)是廣告購買前置時(shí)間長，有些發(fā)行量是無效的。雖然受眾較小，但是公務(wù)員隊(duì)伍是眉山購房的一大主要力量，是眉山中高檔樓盤的重點(diǎn)目標(biāo)客戶群。 一般市民基 本上愛看華西都市報(bào)與成都商報(bào)，此兩份報(bào)紙都是覆蓋省內(nèi)大部分地區(qū)尤其是成都地區(qū)一帶為主。 車身 媒體： 車身廣告是房地產(chǎn)廣告宣傳的常用的一種形式，車身廣告具有流動(dòng)性、針對(duì)性強(qiáng)等特點(diǎn)。電視媒體的主要優(yōu)點(diǎn)是訴諸人的聽覺和視覺，富有感染力，能引起高度注意，觸及面廣，送達(dá)率高；而主要缺點(diǎn)在于成本高、干擾多，信息轉(zhuǎn)瞬即逝，選擇性、針對(duì)性較差?？偟膩碚f，眉山地產(chǎn)電視廣告的效果不如戶外廣告、銷售中心廣告等定點(diǎn)廣告顯著。 定點(diǎn)廣告效果較好 眉山人少地小，人流重復(fù)性大，而定點(diǎn)廣告成本低、持續(xù)時(shí)間長，能反復(fù)刺激，
。因此，在進(jìn)行廣告宣傳的時(shí)候，要盡 量制造可以供人討論的亮點(diǎn)。眉山的房地產(chǎn)電視廣告多投放在眉山電視臺(tái)新聞綜合頻道。車身廣告在眉山還屬于起步階段。在廣告推廣價(jià)值上基本可以忽略。但眉山的報(bào)紙較少刊登房地產(chǎn)廣告，當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商更偏重于樓書、傳單、 DM廣告等。 眉山日?qǐng)?bào)是眉山市委機(jī)關(guān)報(bào)，報(bào)攤較為少見。 條幅、外墻包裝： 樓盤在建筑施工區(qū)域附近多采用橫幅和外墻包裝廣告，這是一向 的慣例，能降低成本又能收到良好的效果。 從戶外廣告的分布區(qū)域來看，主要分布于湖濱路和三蘇廣場，其中，湖濱路的廣告以路旗為主，三蘇廣場則以大型戶外廣告 牌為主，其中，三蘇廣場的四周幾乎集中了眉山所有知名樓盤的廣告，是眉山市房地產(chǎn)廣告最集中的地方。對(duì)于潛在市場群來說，現(xiàn)場包裝、口碑傳播、折扣銷售策略很重要，需繼續(xù)保持活動(dòng)推廣的勢(shì)頭，加大品牌營銷的力度，以優(yōu)質(zhì)品牌形象圈地。 眉山屬于小型城市，人際圈子的相互傳播影響力大。作為成都的衛(wèi)星城市，成都的房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)眉山有很好的借鑒和參考意義。 7．成都項(xiàng)目窗戶配上大塊有色玻璃，采光性較強(qiáng)。內(nèi)街的外立面設(shè)計(jì)則完全簡化。 6．小高層及電梯洋房也逐漸成為潮流，多數(shù)樓盤都有推出。對(duì)躍層、落地窗、飄窗設(shè)計(jì)較為喜歡，體現(xiàn)出眉山人對(duì)景觀、休閑、采光較看重的一面。玻璃采用半透明的鍍膜反射玻璃，映照出周邊的環(huán)境，隨著太陽照射角度的不同，變化著玻璃的景象，充滿時(shí)尚感。 香檳廣場 規(guī)劃布局 雙首層的設(shè)計(jì)，通過集中布置的手扶電梯和樓梯，引導(dǎo)消費(fèi)者上到二樓，然后借助三樓商鋪圍合出二樓的中庭廣場，給人以首層地面廣場的錯(cuò)覺，首層則完全布置商鋪，充分利用場地。采用黑色窗框和深色玻璃，與白色外墻產(chǎn)生 對(duì)比反差，容易給人留下印象。 外立面 整體建筑風(fēng)格以現(xiàn)代元素為主，在入口處添加了少量的古典元素，力圖體現(xiàn)商業(yè)步行街的風(fēng)情韻味。 停車場配套 約提供了 50個(gè)地面車位停放。內(nèi)街的外立面設(shè)計(jì)則 完全簡化，只有單調(diào)重復(fù)的銀色鋁板和玻璃組合。在轉(zhuǎn)角處規(guī)劃了一個(gè)圓形的集中廣場，為商家舉辦活動(dòng)提供了場地，并且外步行街一般直通圓形廣場。新的商業(yè)模式在眉山有一定的發(fā)展空間。 2．眉山大部份住宅樓盤、新建街區(qū)均設(shè)有臨街商鋪，造成存量過大，而當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)習(xí)慣在舊城商業(yè)中心，其它區(qū)域的商業(yè)則人氣不足，經(jīng)營者缺乏信心， 商鋪空置率極高及租金回報(bào)率偏低。商業(yè)相對(duì)集中 ,沒有一站式大型商業(yè)、停車場配套不足、城市新區(qū)缺乏綜合性的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，新區(qū)市民生活不便。 7 特色 : 岷江東湖飯店是按國際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)興建的精品飯店，功能多元，集商務(wù)、會(huì)議、渡假、旅游為一體。閬苑別墅配有漢諾威臺(tái)球室、蔬竹 /綠筠棋牌室、塞爾維蒙咖啡廳、屋頂水吧。 2 華堂別墅 華堂別墅包括有同懷閣、來鳳軒、醉 墨堂，配備有頂級(jí)同聲傳譯系統(tǒng)、無線上網(wǎng)系統(tǒng)，裝有方便快捷的同步會(huì)議顯示視頻接口及多功能接口。 房間數(shù) : 總客房數(shù)約 250間。房間設(shè)施較新，入住舒適，而且某些房間還提供電腦供住戶使用，方便住戶上網(wǎng)。 配套： 餐廳，茶樓，美容美發(fā)?？头繜o網(wǎng)絡(luò)連接，無法寬帶上網(wǎng)。酒店配套較為齊全，運(yùn)動(dòng)休閑都具備。 價(jià)格： 標(biāo)準(zhǔn)間 100元 /晚 房間設(shè)施： 標(biāo)準(zhǔn)間設(shè)施： 25寸電視，分體空調(diào)，電話，電水壺，兩張座椅和一個(gè)小茶幾，洗刷用品。 停車場 : 地面停車，約有 20個(gè)車位。 價(jià)格 : 標(biāo)準(zhǔn)間 120元 /晚 房間設(shè)施 : 標(biāo)準(zhǔn)間設(shè)施： 25寸電視，分體空調(diào)，電話，電水壺，兩張座椅和一個(gè)小茶幾，洗刷用品。 90～ 250 100% 小香港 小型超市、體育用品專賣店、時(shí)尚服裝、咖啡店、書店。為外地家具商家提供了一個(gè)銷售平臺(tái)。 2F：有 5個(gè)專賣店。 神州電器商城 物業(yè)名稱 神州電器商城 經(jīng)營類別 零售業(yè)類 物業(yè)地址 明星南路 經(jīng)營范圍 電器賣場 經(jīng)營方式 統(tǒng)一管理、收銀 經(jīng)營面積 約 2500㎡ 經(jīng)營檔次 裝修檔次中 商鋪數(shù)量 敞開式經(jīng)營 配套設(shè)施 手扶梯 樓層分布 1F：小家電、大家電。超市商品有生鮮、蔬果、熟食等，滿足市民的日常消費(fèi)要求。 2F：男服、女服、童裝。 2F：男服、女服、內(nèi)衣、家居、嬰兒、玩具。 有家超市 物業(yè)名稱 有家超市 經(jīng)營類別 零售業(yè)類 物業(yè)地址 東坡金城 經(jīng)營范圍 超市 經(jīng)營方式 統(tǒng)一管理、收銀 經(jīng)營面積 約 3000㎡ 經(jīng)營檔次 裝修檔次中 商鋪數(shù)量 敞開式經(jīng)營 配套設(shè)施 手扶梯 樓層分布 1F：生鮮、冷凍、水產(chǎn)肉類、面包、糧油、糖果、煙酒。 經(jīng)營模式以義烏小商品直銷批為主，同時(shí)集配套住宅區(qū)，中型超市、餐飲娛樂、精品百貨、商務(wù)酒店、寫字樓等商業(yè)業(yè)務(wù)于一體的大型綜合商體， 眉山市主力零售商場 物業(yè)名稱 摩爾瑪百貨 經(jīng)營類別 零售業(yè)類 物業(yè)地址 沙轂路 經(jīng)營范圍 百貨、超市 經(jīng)營方式 統(tǒng)一管理、收銀 經(jīng)營面積 約 24000㎡ 經(jīng)營檔次 中等裝修檔次 商鋪數(shù)量 敞開式經(jīng)營 配套設(shè)施 手扶梯 樓層分布 1F：超市 1F：少女裝、化妝品、黃金珠寶、鐘表飾品。是一條長達(dá) 300米的商業(yè)街，連接眉山新老城區(qū)項(xiàng)目定位為集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的城市中心商業(yè)街，并結(jié)合底層商業(yè)適當(dāng)安排住宅。 大北街： 以各類小雜貨商店、鞋類、服裝、小吃店等為主。 環(huán)湖西路： 主要包括服裝店、藥店以及五金家居用品店。其中衛(wèi)浴產(chǎn)品以中檔品牌為主，產(chǎn)品陳列以生活體驗(yàn)店的形式展示。重慶金夫人影樓、四川志成商業(yè)連鎖有限公 司小康家美連鎖超市、成都龍抄手小吃店、成都文軒連鎖書店等知名商家落戶其中。 小香港商業(yè)街 眉山小香港步行街，位于眉山中心城區(qū)，與小北街、下西街交匯相融。 三蘇路 三蘇路位于市民休閑購物娛樂于一體的三蘇廣場附近。全長約 500m，集品牌店、飲食、娛樂 與一體，是各類商場、專賣店較集中的區(qū)域，主要經(jīng)營國內(nèi)品牌， 其中有西瑪百貨、宏遠(yuǎn)百貨。 與小北街交匯的下西街、 與小北街平行的沙轂行北段亦承接小北街的商氣，但經(jīng)營業(yè)態(tài)則逐漸偏向于日用日雜的批發(fā)零售行業(yè)，檔次也走低。杭州路則以眾多美食、餐飲名店著稱，是眉山的美食街；外灘啤酒一條街是休閑、娛樂、餐飲較為集中的商業(yè)黃金地段。 眉山商業(yè)區(qū)目前主要集中小北街商圈，小北街商圈，主要指以小北街為主軸向周邊發(fā)散、輻射，包括三蘇路、三蘇廣場、小香港商業(yè)街、上大南街、下西街、正西街、商業(yè)西街 、沙轂路、紅星路等，屬于 90年代后崛起的眉山商業(yè)中心區(qū)域。 第 3章 眉山商業(yè)市場現(xiàn)狀 眉山商業(yè)概況 眉山，位于四川成都平原西南邊緣，北臨成都，南靠樂山，眉山市，轄 區(qū)有仁壽、彭山、洪雅、青神、丹棱六個(gè)區(qū)縣，面積共 7186平方公里，人口 346萬，是成都平原經(jīng)濟(jì)圈新的經(jīng)濟(jì)增長區(qū)域。 配套 ——眉山樓盤的配套普遍缺乏，連一些高檔樓盤的會(huì)所也沒有明確的配套。 價(jià)格走勢(shì)方面，由于有大量的產(chǎn)品推出市場，市場競爭將更為激烈，未來樓價(jià)的增長勢(shì)頭會(huì)放緩。 前景被看好。 配套設(shè)施逐步走向完善。 入住率底，市民對(duì)其接受度較低。 目前市場上推出的樓盤，比較有影響力的多是小高層和高層產(chǎn)品。東坡湖板塊的目前開發(fā)的樓盤最多，眉中板塊樓盤開發(fā)的數(shù)量也逐漸增多，而新區(qū)板塊的樓盤比較少。 小開發(fā)商將被淘汰 眉山目前的進(jìn)入門檻較低，東坡區(qū)就達(dá) 42家，且大量均為項(xiàng)目公司，開發(fā)規(guī)模也小。 行業(yè)仍有一定的發(fā)展空間 眉山市規(guī)劃 2020年城市建成區(qū)面積達(dá)到 40平方公里、人口達(dá)到 42萬人，但眉山市目前人口 僅 22萬人，在 15年里增加 20萬人口，飛速發(fā)展的城市化將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的機(jī)遇。 高檔項(xiàng)目較多 目前眉山房地產(chǎn)市場在售項(xiàng)目中，均價(jià)超過 2000元 /平方米的高檔盤、高價(jià)盤已經(jīng)有 12個(gè)項(xiàng)目，占市場份額超過三成。在售項(xiàng)目 50個(gè)左右，其中東坡區(qū)有約 40個(gè)， 50畝以上的中大型小區(qū)超過 15個(gè)。 另據(jù)調(diào)查訪談得知， 2020年上半年，眉山市已經(jīng)拍賣出讓土地達(dá) 2000畝。 眉山購房人群中，本市區(qū)是主力消費(fèi)群，周邊縣和外地購房者占 4成左右，投資情況普遍。城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 8254元。 眉山市是成都的衛(wèi)星城。全面提高市民文明素質(zhì)。城鎮(zhèn)化水平突破 35%。到 2020年，全市生產(chǎn)總值（ GDP）突破 500億元，人均 GDP力爭翻番，力爭達(dá)到當(dāng)年全省平均水平。 2020年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8254元，增加 600元，人均生活消費(fèi)性支出 5393元，增 加 453元，恩格爾系數(shù)由 46%下降到 43%。收入現(xiàn)金 億元，支出現(xiàn)金 ，收支品迭，凈投放現(xiàn)金 。 財(cái)政金融 財(cái)政收入大幅增長。 眉山市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額15 0510152002年 03年 04年 05年 06年單位: 億元 數(shù)據(jù)來源：《眉山市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 國內(nèi)貿(mào)易、對(duì)外經(jīng)濟(jì) 消費(fèi)品市場穩(wěn)定增長。 三大產(chǎn)業(yè)比例第一產(chǎn)業(yè)24%第二產(chǎn)業(yè)49%第三產(chǎn)業(yè)27% 2020年眉 山三大產(chǎn)業(yè)增長情況020406080100120140160第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)單位：億元增長值 增長百分比 數(shù)據(jù)來源：《眉山市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 表 2020年眉山四大產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 主要產(chǎn)業(yè) 鋁產(chǎn)業(yè) 化工產(chǎn)業(yè) 機(jī)械制造產(chǎn)業(yè) 農(nóng)副食品加工產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)值（億元） 增幅 % % % % 固定資產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長。 三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2020年的 28:43:29調(diào)整為 2020年 26:46:28， 2020年 24:49:27。旅游總收入 ，完成計(jì)劃的 %。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資，增長 %，完成計(jì)劃的 %； 工業(yè)生產(chǎn)性固定資產(chǎn)投資完成 ，同比增長 %，完成計(jì)劃的 %。 眉山宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 近年來，眉山市整體宏觀經(jīng)濟(jì)向好，人均 GDP值持續(xù)遞增，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)。 南：以三蘇雕像為中心的老城區(qū)：城市商業(yè)中心、歷史文化中心、民俗風(fēng)情中心。 突出一點(diǎn)：突出發(fā)展眉山中心城市經(jīng)濟(jì)這一點(diǎn)。折射出三蘇文化中倡導(dǎo)的以和為貴的和平思想，也昭示著古老而年輕的眉山正在張開騰飛的翅膀，快速奔向新時(shí)代。 與周邊城市距離： 北距成都雙流機(jī)場 55公里，南離樂山大件運(yùn)輸碼頭也只有 70余公里，岷江、青衣江流經(jīng)彭山、眉山和洪雅。 高速公路： 成（都）樂（山）高速公路縱貫?zāi)媳?，與成（都）雅（安）高速公路在彭山縣青龍鎮(zhèn)相接；國道 213線穿越仁壽全境，省道 103線由南向北經(jīng)眉山、彭山縣，省道106線由東向西橫貫仁壽、眉山、丹棱、洪雅縣，兩條干線公路交匯于眉山。到 2020年，全市基本建成了東部丘陵 20萬畝 “南梨北枇 ”，中部平壩 100萬畝優(yōu)質(zhì)糧油，中部淺丘30萬畝優(yōu)質(zhì)柑桔，岷江沿岸 25萬畝優(yōu)質(zhì)蔬菜，西部山區(qū) 15萬畝優(yōu)質(zhì)茶葉和中藥材 等 5個(gè)具有明顯資源優(yōu)勢(shì)和地方特色的產(chǎn)業(yè)化作物帶。 眉山市屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，氣候溫和，降水豐沛，年均氣溫 ℃，年總積溫 6100℃ ，年日照數(shù) 1100小時(shí)，年均降雨量 1050mm，無霜期 303天。眉山萬景國際項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告 目 錄 前 言 ................................................................. 1 第 1章 眉山城市概況 ...................................................... 1 眉山城市概況 .......................................................... 1 城市發(fā)展 .............................................................. 2 眉山宏觀經(jīng)濟(jì)狀