【正文】 上目前眉山有超過 40個(gè)樓盤在售，相對(duì) “供大于求 ”，房?jī)r(jià)上漲空間受到壓迫。在政府的規(guī)劃里，房地產(chǎn)商將在扮演重要角色，誰能成為城市運(yùn)營商，將占據(jù)市場(chǎng)先機(jī)，極大的拓展開發(fā)商自身的經(jīng)營空間和投資回報(bào)渠 道。 在售樓盤概況 眉山樓盤按開發(fā)的區(qū)域特征，可分為三個(gè)板塊，分別是：東坡湖板塊，眉中板塊，新區(qū)板塊。作為新城居住區(qū)，經(jīng)過近兩年熱點(diǎn)開發(fā)，隨著配套設(shè)施的逐步齊全，市民認(rèn)可度逐漸提高，價(jià)格也一路飆升。 輕軌是其一大賣點(diǎn)。 發(fā)展?jié)摿Υ螅熬翱春檬忻裾J(rèn)可度較高。 周邊配套設(shè)施有待完善。 房地產(chǎn)價(jià)格 06年由于房地產(chǎn)行業(yè)的整體利好和整體品質(zhì)的提 升，眉山房?jī)r(jià)增長(zhǎng)迅速。 園林 ——高品質(zhì)樓盤都比較注重園林的打造，但在整體設(shè)計(jì)、施工細(xì)節(jié)等方面都有一定的欠缺，還有提升的空間。 物業(yè)管理處于起步階段 眉山樓盤物業(yè)管理未成規(guī)范，物業(yè)管理處于初級(jí)階段，服務(wù)內(nèi)容少，服務(wù)質(zhì)量多沒有達(dá)到專業(yè)化水準(zhǔn)，高層產(chǎn)品物管費(fèi)用收費(fèi)入不敷出，導(dǎo)致服務(wù)水準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)。 市內(nèi)經(jīng)濟(jì)以零售、飲食、旅游業(yè)為主。 另外，眉山有 2條特色餐飲街。上大南街與商業(yè)西 /東街的經(jīng)營延續(xù)小北街業(yè)種品類，并逐步增多了服務(wù)性商業(yè)的內(nèi)容。 小北路 小北路是眉山市目前最繁華的商業(yè)一條街，是眉山商業(yè)中心街。 租金：由南至北，租金逐級(jí)上漲， 50㎡商鋪一般從 60元 /㎡ *月～ 185元 /㎡ *月，年租金 3萬～ 5萬。 服飾品牌： 哥弟、金利來、利郎、歐度、艾維都、花花公子、宏來錦、迪文迪路、雷迪波爾、鐵獅丹頓、希爾頓、蘋果、城市寶寶、歐時(shí)力。 營業(yè)時(shí)間從早上 8點(diǎn)至晚上 10點(diǎn)，經(jīng)營范圍包括：服裝、家電、餐飲、娛樂、茶樓百貨、美容、圖書銷售等。全長(zhǎng)約 1100m。 沙彀行北段： 公共汽車總站，臨街商鋪主要以副食、小商品批發(fā)零售為主。 商業(yè)東街： 以網(wǎng)吧、游戲廳為主，還有少量服裝、飾品、婚紗攝影、冷飲小吃等商店。 眉山在建集中商業(yè)項(xiàng)目 位于眉山市東坡區(qū)大北街棉花巷，東臨一環(huán)路東段，西靠大北街，是一個(gè)舊城改造項(xiàng)目。 占地 10萬平方米的眉山義烏商貿(mào)城，北靠省道 106線和成樂高速公路，南近東門入城樞紐，東接?xùn)|坡湖片區(qū)，西連老城區(qū)商業(yè)零售中心，地處連接新老城區(qū)的 “環(huán)湖路 ”與眉山通往各縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)主要干線 “東坡大道 ”的交匯處。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 該百貨 位于舊城區(qū)商業(yè)中心，是目前最大、商品最齊的大賣場(chǎng)，負(fù)層自營超市以此吸引更多的人流，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理，吸納了部分一、二線品牌，經(jīng)營情況良好。 宏遠(yuǎn)百貨 物業(yè)名稱 宏遠(yuǎn)百貨 經(jīng)營類別 零售業(yè)類 物業(yè)地址 小北路 經(jīng)營范圍 百貨 經(jīng)營方式 統(tǒng)一管理、收銀 經(jīng)營面積 約 3000㎡ 經(jīng)營檔次 裝修檔次中 商鋪數(shù)量 敞開式經(jīng)營 配套設(shè)施 手扶梯 樓層分布 1F：鞋、化裝品、皮具等。 西瑪百貨 物業(yè)名稱 西瑪百貨 經(jīng)營類別 零售業(yè)類 物業(yè)地址 小北路 經(jīng)營范圍 百貨 經(jīng)營方式 統(tǒng)一管理、收銀 經(jīng)營面積 約 4500㎡ （其中超市面積約1500㎡） 經(jīng)營檔次 裝修檔次中 商鋪數(shù)量 敞開式經(jīng)營 配套設(shè)施 手扶梯 樓層分布 1F：皮具、珠寶、化裝品。在三層自營面積約 1500㎡的超市，給一、二層百貨帶來一定的人流。而快餐店也為商場(chǎng)帶來更多的人氣， 紅旗連鎖超市 物業(yè)名稱 紅旗連鎖超市 經(jīng)營類別 零售業(yè)類 物業(yè)地址 詩書路 經(jīng)營范圍 超市 經(jīng)營方式 統(tǒng)一管理、收銀 經(jīng)營面積 約 300㎡ 經(jīng)營檔次 裝修檔次中 商鋪數(shù)量 敞開式經(jīng)營 配套設(shè)施 ———— 樓層分布 街鋪 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 紅旗超市是中國西部地區(qū)最具規(guī)模的連鎖企業(yè)，在四川境內(nèi)已有上千家分店，分店面積以 300㎡到 500㎡為主，主要經(jīng)營食品和日用品百 貨。 川西南家居商城 物業(yè)名稱 川西南家居商城 經(jīng)營類別 零售業(yè)類 物業(yè)地址 詩書北路一段 經(jīng)營范圍 家具 經(jīng)營方式 專賣店 經(jīng)營面積 約 23000㎡ 經(jīng)營檔次 裝修檔次中 商鋪數(shù)量 23家 配套設(shè)施 手扶梯 樓層分布 1F：有 13個(gè)專賣店。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 川西南家居商城是比較早進(jìn)人新區(qū)經(jīng)營的賣場(chǎng)，品牌來自成都和其它城市，品種比較齊全，面對(duì)的消費(fèi)群有本市和周邊五縣的居民。 眉山市中心主要商業(yè)街、商鋪?zhàn)赓U基本情況 從市區(qū)調(diào)查中看到，商圈主 要街區(qū)，臨街商鋪?zhàn)饨鸺俺鲎饴嗜缦?： 表 主要商業(yè)租賃情況 道路名稱 主要業(yè)態(tài) 租金（元 /月 *㎡） 出租率 小北街 百貨店、品牌服飾專賣店、小吃店、花店 65～ 185 100% 三蘇路 高檔休閑品牌服飾專賣店、金融機(jī)構(gòu)、餐飲。 13～ 16 80% 資料來源：實(shí)地調(diào)研 眉山主要寫字樓基本情況 項(xiàng)目名稱 金山商廈 樓盤地點(diǎn) 眉山市東坡區(qū)詩書路中段 720號(hào) 總占面積 2000㎡ 總建面積 15000㎡ 單層面積 1200㎡ 實(shí)用率 車位數(shù)量 40 車位租價(jià) 免費(fèi) 面積 (㎡ ) 258㎡ 售價(jià)（元 /㎡） 1000 租金（元 /㎡ *月） 10 案例分析： 、配套基本齊備，、物業(yè)管理簡(jiǎn)單 、眉山主流媒體集中區(qū) 、主入口小，、行車效果差 、單層分割零亂，、不、利大面積租賃 銷售情況 售罄 租賃情況 僅剩 一套 配套設(shè)施 2部電梯 裝修標(biāo)準(zhǔn) 普通 物業(yè)管理 簡(jiǎn)單物業(yè)管理 營銷策劃 項(xiàng)目名稱 建行大廈 樓盤地點(diǎn) 眉山市詩書路北段 總占面積 18000㎡ 總建面積 15000㎡ 單層面積 1000㎡ 實(shí)用率 車位數(shù)量 車位租價(jià) —— 面積 (㎡ ) —— 售價(jià)（元 /㎡） 租金（元 /㎡ *月） 案例分析： 、處中心城區(qū)，、商業(yè)氣氛濃 、交通便利 銷售情況 不售 租賃情況 滿租 配套設(shè)施 2部電梯 裝修標(biāo)準(zhǔn) 物 業(yè)管理 簡(jiǎn)單物業(yè)管理 營銷策劃 項(xiàng)目名稱 世代廣場(chǎng) 樓盤地點(diǎn) 四川眉山市世代廣場(chǎng)明星南路 89號(hào) 總占面積 1300㎡ 總建面積 10000㎡ 單層面積 1000㎡ 實(shí)用率 車位數(shù)量 40 車位租價(jià) —— 面積 (㎡ ) —— 售價(jià)（元 /㎡） —— 租金（元 /㎡ *月） 12 案例分析： 、交通便利 、整層空間開闊，、便于利用 、停車場(chǎng)少、略顯不、足 銷售情況 售罄 租賃情況 滿租 配套設(shè)施 2部電梯 裝修標(biāo)準(zhǔn) 普通 物業(yè)管理 簡(jiǎn)單物業(yè)管理 營 銷策劃 —— 開發(fā)商 四川世代物業(yè)發(fā)展有限公司 項(xiàng)目名稱 信和大廈 樓盤地點(diǎn) 眉山市三蘇路 143號(hào) 總占面積 21000㎡ 總建面積 25000㎡ 單層面積 1072㎡ 實(shí)用率 車位數(shù)量 45 車位租價(jià) 2000元 /年 面積 (㎡ ) 1072㎡ 售價(jià)（元 /㎡） 3200 租金（元 /㎡ *月） 8 案例分析： 、處中心城區(qū)，、商業(yè)氣氛濃 、交通便利 、整層空間開闊，、便于利用 、車位略顯不、足 銷售情況 部分 租賃情況 7成 配套設(shè)施 2部電梯 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛 坯 物業(yè)管理 簡(jiǎn)單物業(yè)管理 營銷策劃 項(xiàng)目名稱 財(cái)富中心 樓盤地點(diǎn) 四川眉山市東坡大道和裴城路交界處 總占面積 5000㎡ 總建面積 26000㎡ 單層面積 1200㎡ 實(shí)用率 車位數(shù)量 —— 車位租價(jià) —— 面積 (㎡ ) —— 售價(jià)（元 /㎡） —— 租金（元 /㎡ *月） —— 案例分析： 、交通便利 、臨近東坡湖片區(qū)，、未來商業(yè)、辦公中心區(qū)域 銷售情況 在建 租賃情況 在建 配套設(shè)施 4部電梯 裝修標(biāo)準(zhǔn) —— 物業(yè)管理 —— 營銷策劃 —— 開發(fā)商 四川華信建設(shè)有限公司 眉山酒店業(yè)基本情況 麗都大酒店 位置 : 三蘇大道中國人壽大樓 房間數(shù) : 總客房數(shù)約 50間，位于 4樓。 交通 : 配備一部電梯，一樓梯作為垂直交通。 銀鵬大酒店 位置： 三蘇大道 房間數(shù)： 80個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間， 20個(gè)單人間， 10間別墅套房。 概述： 老字號(hào)三星級(jí)酒店，較為人們所熟悉，除去現(xiàn)正在建的兩棟星級(jí)酒店外，是眉山以落成酒店中星級(jí)最高的。但設(shè)施逐漸陳舊，比起新開發(fā)的同等價(jià)位的酒店，舒適度不夠。 房間設(shè)施： 標(biāo)準(zhǔn)間設(shè)施： 25寸電視，分體空調(diào)，電話，電水壺，液晶電腦（部分房間）兩張座椅和一個(gè)小茶幾，洗刷用品。 特色： 地理位置較為優(yōu)越，靠近三蘇廣場(chǎng)和小北街，步行即可到達(dá)商業(yè)旺區(qū)，周邊林立著眾多的小餐飲店，商店和娛樂場(chǎng)所，方便旅客在夜間品嘗特色小吃，領(lǐng)略眉山的城市魅力。 位置 : 眉山市環(huán)島路 1號(hào)。 配套設(shè)施 : 1 會(huì)議中心： 岷江東湖飯店主樓包括有承辦大型商務(wù)會(huì)議的國際會(huì)議廳、會(huì)見廳、商務(wù)談判廳均配備有頂級(jí)同聲傳譯系統(tǒng)、無線上網(wǎng)系統(tǒng)，裝有方便快捷的同步會(huì)議顯示視頻接口及多功能接口，還有能承接溫馨浪漫的大型婚禮的婚禮禮堂等。 2 娛樂： 至樂運(yùn)動(dòng)館 ——室內(nèi)恒溫游泳池、健身、 SPA沙龍、壁球場(chǎng)、排球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、桌球館、乒乓球館、康復(fù)中心等 3 休閑： 主樓有夜總會(huì)、 KTV、桑拿足療、棋牌、 茶坊、酒吧、雪茄吧，任您選擇您喜歡的娛樂方式。 6 停車場(chǎng) : 主樓地下停車場(chǎng)和飯店園區(qū)地面停車場(chǎng)。 商業(yè)小結(jié) 目前市區(qū)的臨街商鋪數(shù)量過多、規(guī)模小。小北街、商業(yè)西街、大北街等商鋪的出租率及租金較為理想。 4．眉山正處于融入成都經(jīng)濟(jì)圈時(shí)期，成都百貨業(yè)欲進(jìn)駐眉山城區(qū)，此舉將進(jìn)一步增強(qiáng)眉出市區(qū)的商業(yè)實(shí)力。商 場(chǎng)成 L字形布局，占據(jù)兩條主要市政道路的臨街面，為商業(yè)提供充分的展示面。但設(shè)計(jì)稍顯平淡，缺乏變化的平板立面很快就會(huì)令人厭倦，幾個(gè)主要的展示面都沒能形成令人印象深刻的視覺感。 交通 在每個(gè)商業(yè)體塊中除樓梯外，還提供了手扶電梯上下樓用，提升了商場(chǎng)的檔次。采用商住混合的設(shè)計(jì)手法，一定程度上提供了穩(wěn)定的日常人流量。建筑整體色調(diào)為白色搭配淺紅色，淺紅色能體現(xiàn)商業(yè)的熱鬧氛圍，但白色涂料則容易變臟。 停車場(chǎng)配套 提供了 3000平方米的地下停車場(chǎng)，住宅和商業(yè)共用。塔樓主體墻面貼以麻石灰墻磚，采用的是純凈的黑色且反射率較低，構(gòu)造出穩(wěn)重的建筑主體框架。 3．戶型設(shè)計(jì)比較方正，布局緊湊。 5．在建筑外立面上則大多采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約 型風(fēng)格，一些高檔樓盤采用歐陸風(fēng)格。 3．設(shè)計(jì)稍顯平淡，缺乏變化的平板立面很快就會(huì)令人厭倦，主要的展示面都沒能形成令人印象深刻的視覺感。 6．成都項(xiàng)目多以現(xiàn)代、前衛(wèi)、大膽 的建筑設(shè)計(jì)，容易識(shí)別和具潮流氣息。 9．由于眉山與成都整體城市發(fā)展水平差距較大，眉山房地產(chǎn)發(fā)展與成都相比存在比較大的差距。目前眉山市的房地產(chǎn)廣告多集中在戶外廣告牌、墻體廣告、車站廣告牌、車體廣告、燈柱牌、紙媒（以日?qǐng)?bào)、房地產(chǎn)刊物、 DM、電視為主要方式），這部分媒體的受眾多為眉山當(dāng)?shù)氐睦习傩?，到達(dá)率高，接受度高，認(rèn)可度也較高。廣告多配合開盤、銷售等作宣傳，并應(yīng)節(jié)日、活動(dòng)等活躍氣氛。 目前，戶外廣告眉山房地產(chǎn)最主要的廣告之一，成了每個(gè)開發(fā)商的 “必修課 ”，缺少戶外廣告就像沒有做廣告一樣，但戶外廣告的內(nèi)容同質(zhì)化嚴(yán)重，從戶外廣告上難以區(qū)分樓盤的好壞和特點(diǎn)?？梢哉f，目前的眉山房地產(chǎn)行業(yè)將銷售點(diǎn)廣告推到了極致，各大樓盤都爭(zhēng)先在市中心設(shè)置樓盤銷售中心，形成了 “房地產(chǎn)一條街 ”，在某種程度上講，眉山房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了惡性競(jìng)爭(zhēng)。 直接郵寄廣告的優(yōu)點(diǎn)是針對(duì)性、選擇性強(qiáng)，注意率、傳讀率、反復(fù)閱讀率高，靈活性強(qiáng)，無同一媒體廣告的競(jìng)爭(zhēng)，人情味較重；其缺點(diǎn)在于成本較高、傳播面 積小、容易造成濫寄的現(xiàn)象。因此適時(shí)在眉山日?qǐng)?bào)進(jìn)行主題式的項(xiàng)目推廣有助于提高此部分重點(diǎn)目標(biāo)客戶人群的關(guān)注度和消費(fèi)忠誠度。通過對(duì)三蘇廣場(chǎng)幾個(gè)規(guī)模稍大的報(bào)紙亭的查詢后，得知零售量最大的是華西都市報(bào)，每天每檔可達(dá) 30多份，成都商報(bào)大約 20多份，當(dāng)?shù)仄胀ㄊ忻駥?duì)此兩份報(bào)紙忠誠度相當(dāng)高，其他尚有一些其他報(bào)紙，如軍事，老人生活，體壇周報(bào)等。目前眉山市的公交系統(tǒng)并不發(fā)達(dá)，車身廣告難以發(fā)揮傳播的滲透力，在公交車噴制房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告的數(shù)量還較少，但有大量項(xiàng)目均在看樓車噴上項(xiàng)目樓盤的廣告。 眉山市接收到的電視臺(tái)多是四川 、湖南、中央等地方臺(tái)，且多處于華中、華北地區(qū)，當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)有眉山廣播電視臺(tái)。 特點(diǎn)分析與應(yīng)對(duì)策略 人際圈子傳播性強(qiáng) 根據(jù)對(duì)眉山潛在客戶的調(diào)查，眉山很多人對(duì)樓盤好壞的了解都來自 “朋友介紹 ”，人際圈子傳播的作用非常