【正文】 特點分析與應對策略 人際圈子傳播性強 根據(jù)對眉山潛在客戶的調查，眉山很多人對樓盤好壞的了解都來自 “朋友介紹 ”，人際圈子傳播的作用非常大。目前眉山市的公交系統(tǒng)并不發(fā)達，車身廣告難以發(fā)揮傳播的滲透力，在公交車噴制房地產項目廣告的數(shù)量還較少，但有大量項目均在看樓車噴上項目樓盤的廣告。因此適時在眉山日報進行主題式的項目推廣有助于提高此部分重點目標客戶人群的關注度和消費忠誠度?？梢哉f，目前的眉山房地產行業(yè)將銷售點廣告推到了極致，各大樓盤都爭先在市中心設置樓盤銷售中心，形成了 “房地產一條街 ”，在某種程度上講，眉山房地產行業(yè)已經進入了惡性競爭。廣告多配合開盤、銷售等作宣傳，并應節(jié)日、活動等活躍氣氛。 9．由于眉山與成都整體城市發(fā)展水平差距較大，眉山房地產發(fā)展與成都相比存在比較大的差距。 3．設計稍顯平淡，缺乏變化的平板立面很快就會令人厭倦，主要的展示面都沒能形成令人印象深刻的視覺感。 3．戶型設計比較方正，布局緊湊。 停車場配套 提供了 3000平方米的地下停車場，住宅和商業(yè)共用。采用商住混合的設計手法，一定程度上提供了穩(wěn)定的日常人流量。但設計稍顯平淡，缺乏變化的平板立面很快就會令人厭倦，幾個主要的展示面都沒能形成令人印象深刻的視覺感。 4．眉山正處于融入成都經濟圈時期，成都百貨業(yè)欲進駐眉山城區(qū)，此舉將進一步增強眉出市區(qū)的商業(yè)實力。 商業(yè)小結 目前市區(qū)的臨街商鋪數(shù)量過多、規(guī)模小。 2 娛樂： 至樂運動館 ——室內恒溫游泳池、健身、 SPA沙龍、壁球場、排球場、羽毛球場、桌球館、乒乓球館、康復中心等 3 休閑： 主樓有夜總會、 KTV、桑拿足療、棋牌、 茶坊、酒吧、雪茄吧，任您選擇您喜歡的娛樂方式。 位置 : 眉山市環(huán)島路 1號。 房間設施： 標準間設施： 25寸電視，分體空調，電話，電水壺，液晶電腦（部分房間）兩張座椅和一個小茶幾，洗刷用品。 概述： 老字號三星級酒店，較為人們所熟悉，除去現(xiàn)正在建的兩棟星級酒店外，是眉山以落成酒店中星級最高的。 交通 : 配備一部電梯，一樓梯作為垂直交通。 眉山市中心主要商業(yè)街、商鋪租賃基本情況 從市區(qū)調查中看到，商圈主 要街區(qū)，臨街商鋪租金及出租率如下 ： 表 主要商業(yè)租賃情況 道路名稱 主要業(yè)態(tài) 租金（元 /月 *㎡） 出租率 小北街 百貨店、品牌服飾專賣店、小吃店、花店 65～ 185 100% 三蘇路 高檔休閑品牌服飾專賣店、金融機構、餐飲。 川西南家居商城 物業(yè)名稱 川西南家居商城 經營類別 零售業(yè)類 物業(yè)地址 詩書北路一段 經營范圍 家具 經營方式 專賣店 經營面積 約 23000㎡ 經營檔次 裝修檔次中 商鋪數(shù)量 23家 配套設施 手扶梯 樓層分布 1F：有 13個專賣店。在三層自營面積約 1500㎡的超市，給一、二層百貨帶來一定的人流。 宏遠百貨 物業(yè)名稱 宏遠百貨 經營類別 零售業(yè)類 物業(yè)地址 小北路 經營范圍 百貨 經營方式 統(tǒng)一管理、收銀 經營面積 約 3000㎡ 經營檔次 裝修檔次中 商鋪數(shù)量 敞開式經營 配套設施 手扶梯 樓層分布 1F：鞋、化裝品、皮具等。 占地 10萬平方米的眉山義烏商貿城，北靠省道 106線和成樂高速公路，南近東門入城樞紐，東接東坡湖片區(qū)，西連老城區(qū)商業(yè)零售中心，地處連接新老城區(qū)的 “環(huán)湖路 ”與眉山通往各縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)主要干線 “東坡大道 ”的交匯處。 商業(yè)東街： 以網吧、游戲廳為主，還有少量服裝、飾品、婚紗攝影、冷飲小吃等商店。全長約 1100m。 服飾品牌： 哥弟、金利來、利郎、歐度、艾維都、花花公子、宏來錦、迪文迪路、雷迪波爾、鐵獅丹頓、希爾頓、蘋果、城市寶寶、歐時力。 小北路 小北路是眉山市目前最繁華的商業(yè)一條街，是眉山商業(yè)中心街。 另外，眉山有 2條特色餐飲街。 物業(yè)管理處于起步階段 眉山樓盤物業(yè)管理未成規(guī)范，物業(yè)管理處于初級階段，服務內容少，服務質量多沒有達到專業(yè)化水準，高層產品物管費用收費入不敷出，導致服務水準不達標。 房地產價格 06年由于房地產行業(yè)的整體利好和整體品質的提 升，眉山房價增長迅速。 發(fā)展?jié)摿Υ?，前景看好市民認可度較高。作為新城居住區(qū)，經過近兩年熱點開發(fā)，隨著配套設施的逐步齊全，市民認可度逐漸提高，價格也一路飆升。在政府的規(guī)劃里，房地產商將在扮演重要角色，誰能成為城市運營商，將占據(jù)市場先機，極大的拓展開發(fā)商自身的經營空間和投資回報渠 道。 2020～ 2020年住宅價格上漲迅速，通過對東坡湖在售項目的不完全統(tǒng)計， 2020年眉山房地產東坡湖沿線住宅項目均價已達到 1900～ 2000元 /㎡。 2020年眉山市土地出讓 35宗，成交金額 ，面積 ，成交均價 /畝；最低成交價： /畝；最高成交價： /畝。居民消費價格總水平 為 102%。 城市概況小結 眉山北接省會成 都，南連樂山，是成（都）樂（山）黃金走廊的中側面重點地區(qū)及 “成都平原經濟圈 ”的重要組成部分，是四川省 “一條線 ”發(fā)展戰(zhàn)略的重點地區(qū)。完成社會固定資產投資 1000億元。 城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)提高。 2020年眉山外貿出口總額 ，增長 15倍；全市招商引資到位資金 億元，增長 36%，實際利用外資 1842萬美元，增長 %。市委《關于舉全市之力推進工業(yè)強市的決定》明確要求，今后三年， “規(guī)模以上工業(yè)增加值年 增長不低于 30% 。城鎮(zhèn)化率達到 %。 中：眉州大道以南一環(huán)北路以北的新城區(qū)：政治中心，商務、體育、會展中心，城市腹地生態(tài)居住中心。 發(fā)展布局 眉山市經 濟發(fā)展的戰(zhàn)略布局是：突出一點，發(fā)展兩線，開發(fā)三區(qū)。預計該路線將在 2020年試運行，屆時預計年客運量將達到 3000萬人次。糧食作物主要有水稻、小麥、玉米、紅苕及部分小雜糧，經濟作物主要有油菜、棉花、蔬菜、水果、茶葉、中藥材等， 2020年糧食總產 。眉山萬景國際項目市場調研報告 目 錄 前 言 ................................................................. 1 第 1章 眉山城市概況 ...................................................... 1 眉山城市概況 .......................................................... 1 城市發(fā)展 .............................................................. 2 眉山宏觀經濟狀況 ...................................................... 3 眉山市經濟環(huán)境 ........................................................ 3 眉山未來發(fā)展趨勢 ...................................................... 6 城市概況小結 .......................................................... 6 第 2章 眉山房地產市場狀況 ................................................ 7 眉山市房地產概況 ..............................................................................................................7 發(fā)展趨勢 ..............................................................................................................................8 在售樓盤概況 ......................................................................................................................8 住宅部分總結 ......................................................................................................................9 第 3章 眉山商業(yè)市場現(xiàn)狀 ................................................. 10 眉山商業(yè)概況 ....................................................................................................................10 眉山主要商業(yè)描述 ............................................................................................................10 眉山酒店業(yè)基本情況 ........................................................................................................23 商業(yè)小結 ............................................................................................................................30 第 4章 眉山房地產產品分析 ............................................... 31 眉山住宅產品分析 ............................................................................................................31 眉山商業(yè)項目分析 ............................................................................................................39 產品分析部分小結 ............................................................................................................44 第 5章 眉山市廣告媒體分析 ............................................... 45 眉山廣告媒體狀況分析 ....................................................................................................45 特點分析與應對策略 ........................................................................................................48 廣告小結 ............................................................................................................................48 第 6章 客戶訪談 ........................................................ 49 深度訪談目的 ....................................................................................................................49 深度訪談分析 ....................................................................................................................49 深度訪談輯錄 ....................................................................................................................52 問卷調查總結 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