【正文】 ，啟動策略，財務測算等相關(guān)問題。商業(yè)房地產(chǎn)項目對土地規(guī)模的要求：要滿足該項目本身功能的需要，得夠用。項目土地取得及政府許可完成商業(yè)房地產(chǎn)項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面臨項目土地取得及政府許可的問題。某些以市場調(diào)查為主業(yè)的咨詢機構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項目的市場分析時充分發(fā)揮其優(yōu)勢，依靠其大量調(diào)查信息，建立全方位分析模型對項目的市場潛力進行分析判斷，假設較少，結(jié)論更具有時效性。其實新世界二期運營不佳的原因在于市場規(guī)模判斷不準確：崇文門地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業(yè)，這說明開發(fā)商對市場可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準確。判斷可發(fā)展規(guī)模在完成商業(yè)房地產(chǎn)項目選址工作后，需要針對特定項目地址進行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點，對位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過之而無不及。和對該項目的定位有個宏觀的思考。其實管理公司應該在項目設計階段就參與進來，這對于項目的招商、融資都有很大的好處。1管理公司的選擇項目取得成功最重要的因素之一，是商業(yè)房地產(chǎn)的物業(yè)管理。價格策略主要有三種：高開低走，平開平走，低開高走。通常招商咨詢機構(gòu)更了解國際知名零售商的需求，所以委托專業(yè)咨詢機構(gòu)進行項目的前期招商更能有效促進項目的進展。1市場策劃項目的市場策劃對于項目的成功至關(guān)重要，高明的市場策略可以降低項目的成本，并有效打開市場空間，收益空間和利潤空間。上述融資服務費的標準是國際上融資通行的收費標準。第一種融資操作對于初步進入商業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來講是必不可少的，因為專業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)融資服務機構(gòu)可以通過其特殊的操作渠道將該商業(yè)房地產(chǎn)項目。項目商業(yè)計劃書是其他投資商及金融機構(gòu)了解該項目的有效渠道。開發(fā)商在進行項目融資工作之前首先要進行項目融資的決策工作。以上測算及相關(guān)方案的準確度會直接影響投資商決策的準確度。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進行宏觀的方案編制，再結(jié)合項目他項資金的需求，最終完成該項目的資金需求方案1融資方案指開發(fā)商結(jié)合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等，以項目資金需求方案為參照對象，制定的資金供給計劃。在財務分析核算過程中，財務融資機構(gòu)需要以項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結(jié)論。要想保證規(guī)劃審批能按照計定目標實現(xiàn)，必須有效與政府各主管部門進行溝通，做好對政府的公共關(guān)系工作等。（3）規(guī)劃審批指項目所在地區(qū)規(guī)劃管理部門依據(jù)開發(fā)商上報的項目方案設計，以項目的規(guī)劃使用條件為基礎，結(jié)合諸如交通審批、消防審批等專項審批的結(jié)果對項目的規(guī)劃方案進行批準的過程。（2）消防審批指消防部門對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的方案設計根據(jù)國家的消防規(guī)范進行審查，最終確定該方案是否符合國家消防規(guī)范，是否可以予以批準的過程。通常需要委托專業(yè)交通研究機構(gòu)進行項目的交通分析和研究，對商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后對周邊交通系統(tǒng)的影響及項目自身交通的組織進行方案設定及分析研究其可行性。在上述政府許可的各項內(nèi)容中，可行性批復、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分，影響到項目的最終規(guī)劃，項目的交通條件保證，項目的方案能否滿足消防規(guī)范，以及項目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。通過調(diào)整整合，判斷項目規(guī)模和投資回報的關(guān)系是否合理；判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。原因在于商業(yè)房地產(chǎn)項目必須強調(diào)經(jīng)營，無論是集貿(mào)市場、百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導有需求，如果商業(yè)房地產(chǎn)的設計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項目的設計必須遵守市場需求。該種組合即可以降低設計成本，又可以保證設計質(zhì)量。項目規(guī)劃設計項目的規(guī)劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。項目定位細化徹底的，細致的研究分析項目的目標客戶，市場定位，產(chǎn)品形式，特點，啟動策略，財務測算等相關(guān)問題。商業(yè)房地產(chǎn)項目對土地規(guī)模的要求：要滿足該項目本身功能的需要，得夠用。項目土地取得及政府許可完成商業(yè)房地產(chǎn)項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面臨項目土地取得及政府許可的問題。某些以市場調(diào)查為主業(yè)的咨詢機構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項目的市場分析時充分發(fā)揮其優(yōu)勢，依靠其大量調(diào)查信息，建立全方位分析模型對項目的市場潛力進行分析判斷，假設較少，結(jié)論更具有時效性。將確定該項目的市場基礎，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。一個住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增，也會發(fā)生銳減。因為商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的問題：如果某個地區(qū)的社會生產(chǎn)力水平比較低，人們的收入水平不高的話，投資商再有實力，也不可以在該地區(qū)投資建設大型商業(yè)房地產(chǎn)項目。商業(yè)房地產(chǎn)管理公司介入的方式主要有：（1）、管理公司以管理參股；（2）、聘請管理公司。租金判斷對于項目招商意義非常，準確的租金定位將提高項目的招商效率。售價決策的準確性將有利于項目的出售操作。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來講，將國際知名零售商請進來有利于整個項目的招商，也就是主力店。項目商業(yè)計劃書是其他投資商及金融機構(gòu)了解該項目的有效渠道。開發(fā)商在進行項目融資工作之前首先要進行項目融資的決策工作。有些國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點，所以在項目運做時低估自身資源的重要性，過高評價自身在項目中的價值，并盲目產(chǎn)生對股權(quán)的過高期望，從而導致融資方案不可行。在財務分析核算過程中，財務融資機構(gòu)需要以項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結(jié)論。項目方案的政府許可在完成項目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規(guī)劃部門提交方案設計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認可批準的過程。如果商業(yè)房地產(chǎn)的設計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項目的設計必須遵守市場需求。項目規(guī)劃設計項目的規(guī)劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。尤其在項目運做初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。項目土地取得有兩大標準：土地規(guī)模標準。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。當一個商業(yè)房地產(chǎn)項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位置能否適應就成為一個重要的問題。項目位置選擇商業(yè)房地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，招商內(nèi)容不同。建筑和管理技術(shù)發(fā)展迅速，例如節(jié)能技術(shù)、智能化技術(shù)、無線通信技術(shù)、鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)、自動化車庫管理系統(tǒng)等不斷推陳出新，策劃人員應在準確把握發(fā)展趨勢的前提下，準確評價技術(shù)的經(jīng)濟技術(shù)合理性和營銷價值，堅持經(jīng)濟與技術(shù)聯(lián)系原則，提出價值最大化技術(shù)方案。著眼于長期發(fā)展的企業(yè)為適應商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，也采取組織措施構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部價值鏈。銀行雖不分配利潤、不干涉經(jīng)營管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經(jīng)營管理，究竟如何選擇，應具體問題、具體分析。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項目能否成功的關(guān)鍵。管理商可以選擇的范圍比較小，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)管理商比較少，多為國際、香港、東南亞等國家地區(qū)的機構(gòu)。1租金策略在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預測。1價格策略對于采取商鋪出售方案的項目來講，需要對商鋪的售價進行預測，并依據(jù)市場策略進行售價決策。1市場策劃項目的市場策劃對項目的成功至關(guān)重要，高明的市場策劃可以降低項目的成本，并有效打開市場空間，收益空間與利潤空間，贏得市場必須面對市場競爭的局面，避免競爭的市場策略是制勝的關(guān)鍵之舉。開發(fā)商在進行項目融資之前首先要進行項目融資的策劃工作。有些國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附下企業(yè)資源的特點，所以在項目運作時低估自身資源的重要性，過高評價自身在項目中的價值，并盲目產(chǎn)生對股權(quán)的過高期望，從而導致金融方案不可行。1資金需求方案指財務融資機構(gòu)結(jié)合項目的財務核算進一步細化項目的資金需求量及資金流量的工作。項目招投標在完成項目設計方案的深化后，在項目規(guī)劃得到審批、項目土地使用得到許可后，經(jīng)過招投標的程序確定項目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測量師及后面階段的機電咨詢商，以便做好項目施工準備的過程。如果商業(yè)地產(chǎn)的設計不能最大滿足客戶的功能要求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目，所以任何商業(yè)地產(chǎn)項目的設計必須遵守市場需求。項目規(guī)劃設計項目的規(guī)劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。土地價格越低，前期資金的壓力越小。商業(yè)地產(chǎn)項目對土地規(guī)模的要求：要滿足該項目本身 功能的需要，得夠用。項目土地取得及政府許可完成商業(yè)地產(chǎn)項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面臨項目土地取得及政府許可的問題。一個住宅區(qū)，一棟寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所以要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增，也會發(fā)生銳減。項目位置選擇商業(yè)房地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所自啊地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或區(qū)域發(fā)展相應商業(yè)房地