【正文】 何把握，僅僅依靠調(diào)研和數(shù)據(jù)模型，是否能夠準(zhǔn)確分析商業(yè)地產(chǎn)定位？三、成功招商五要素招商工作是一項系統(tǒng)、長期、艱巨的系統(tǒng)工程。動態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)定位，在投資、開發(fā)、經(jīng)營、運(yùn)營、銷售、服務(wù)、產(chǎn)品組織等各階段，投資主體、服務(wù)主體、消費主體之間是動態(tài)的關(guān)系組合。在空間上進(jìn)行內(nèi)外結(jié)合的定位分析，在時間上進(jìn)行現(xiàn)在和未來的機(jī)會分析，在主體投入方面進(jìn)行優(yōu)勢和劣勢比較，從而提出定位的空間和通路。三分析和三定位是緊密結(jié)合在一起，考慮市場的供給，消費者和商業(yè)經(jīng)營的需求，也考慮競爭型商圈的影響，綜合上述方面科學(xué)的指導(dǎo)商業(yè)開發(fā)。分為開發(fā)階段投資模型、招商階段經(jīng)濟(jì)模型、運(yùn)營階段經(jīng)濟(jì)模型，該方法從投入和產(chǎn)出的時間、數(shù)量、利潤指標(biāo)上進(jìn)行分析，重點在成本控制、時間周期控制、利潤控制等方面，容易或略特定環(huán)境以及環(huán)境中的各個參與主體的利益需求，導(dǎo)致僅從投資、開發(fā)、運(yùn)營主體的利益方面考慮，忽視市場需求主體或機(jī)會提供者的利益需求，造成一廂情愿的定位結(jié)果導(dǎo)向；精準(zhǔn)定位法。主要從商業(yè)地產(chǎn)所處在的環(huán)境進(jìn)行分析，包括對自然環(huán)境、政治環(huán)境、社會文化環(huán)境、經(jīng)濟(jì)與人口環(huán)境進(jìn)行分析。PEST分析法。2007年12月2008年6月北京達(dá)文中澳有限公司總經(jīng)理助理2004年2007年4月興達(dá)集團(tuán)東方夏威夷別墅項目,富達(dá)購物中心項目管理顧問 2002年3 月2004年11月雨林房地產(chǎn)公司 總經(jīng)理助理1999年12 月2002年2月北京萬通鼎安國際公司（中國）總裁助理、萬通大廈執(zhí)行總經(jīng)理。善于利用成人學(xué)習(xí)的特點，針對中國學(xué)員在工作中的培訓(xùn)需求設(shè)計、實施有效的培訓(xùn)計劃。張志東老師曾任中糧凱萊副總經(jīng)理主管中糧大悅城中國項目物業(yè)運(yùn)營,城市綜合體負(fù)責(zé)人u 住建部 中國房地產(chǎn)研究會 主任專家委員；u 全國知名實戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)操盤手；u 上海復(fù)旦大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)研究所研究員；u 房地產(chǎn)、物業(yè)管理領(lǐng)域客戶服務(wù)專家；u 中國房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會 首席培訓(xùn)專家； u 清華、北大、復(fù)旦、交大等房地產(chǎn)總裁班； u MBAEMBA班特邀教授； u 曾任中糧凱萊副總經(jīng)理曾任中糧置業(yè)凱萊高管參與《大悅城》城市綜合體運(yùn)營工作。銅鑼灣商貿(mào)廣場P245 實戰(zhàn)全案展示二：華南MALLP293 實戰(zhàn)全案展示三：金海聯(lián)商業(yè)廣場P307 實戰(zhàn)全案展示四：臺北京華城P321 實戰(zhàn)全案展示五：中華廣場P333 實戰(zhàn)全案展示六：上海新天地P367 實戰(zhàn)全案展示七：浙江金華市某生態(tài)摩爾購物中心P439 實戰(zhàn)全案展示八：佛山東方廣場第五部分大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)全程操作的解決方案P457 鍛造大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)動力引擎的解決方案P457 策劃解決方案P461 營銷配合解決方案第四篇：商業(yè)地產(chǎn)項目策劃與招商運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)項目策劃與招商運(yùn)營【課程背景】商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一個涉及全產(chǎn)業(yè)鏈的開發(fā)過程，包括：金融模式、商業(yè)模式、商業(yè)設(shè)計、商業(yè)運(yùn)營等各個環(huán)節(jié)。系統(tǒng)二、功能組合定位操作主要四大功能：購物、休閑、娛樂、服務(wù)特色定位（1）、大眾化定位：收益穩(wěn)定，經(jīng)營風(fēng)險小。（2）、競爭項目：包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。投資客戶研究（1）、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店，大連鎖店或快餐集團(tuán)的個別需要。終端消費者研究（1）、消費習(xí)慣：考慮南北區(qū)域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等。（3）、人流研究：垂直人流和水平人流。【開業(yè)后】商品定價體系，屬商品定位，涉及到庫存/配送體系管理；品類/品牌/商戶組合，屬經(jīng)營定位，涉及到服務(wù)管理；促銷策略，屬管理定位，涉及到品質(zhì)管理；形象推廣策略，屬形象定位，涉及信息系統(tǒng)和硬件設(shè)施管理。吸引目標(biāo)商戶進(jìn)場，實現(xiàn)零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提?？傊С鼋痤~）、居民收入、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)等。（5）、商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈輻射范圍，商圈內(nèi)的其他競爭項目等。（4）、對項目商圈評價：包括區(qū)域商品價格，對商場滿意度等。競爭對手研究（1）、競爭者基本狀況：包括資金實力、性質(zhì)、優(yōu)勢、劣勢等。其中商場消費群分析分三個層次：層次顧客的基本情況層次：包括性別、年齡、文化程度、職業(yè)、婚姻狀況及經(jīng)濟(jì)收入等自然屬性和社會屬性的特征指標(biāo)，在統(tǒng)計分析中稱為社會學(xué)因素；層次行為反映層次：主要調(diào)查顧客在商場消費的一般行為狀況；層次動機(jī)層次：主要調(diào)查顧客對商場服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)可情況。第二篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃招商商業(yè)地產(chǎn)策劃招商、管理發(fā)布時間:2009313 13:58:03發(fā)布人:商方策劃商業(yè)地產(chǎn)招商定位規(guī)劃招商手冊編寫主力店選擇輔助店分類列表前景描述回報預(yù)測談判策劃招商實施商業(yè)地產(chǎn)管理|出租管理|a、物業(yè)管理b、安全管理c、設(shè)備管理d、公共形象管理e、促銷活動管理f、經(jīng)營調(diào)整g、再招商h、目標(biāo)利潤管理|自營管理|a、籌備開店b、經(jīng)營托管項目效果圖商業(yè)地產(chǎn)策劃銷售發(fā)布時間:2009313 13:57:39發(fā)布人:商方策劃商業(yè)地產(chǎn)銷售價格設(shè)計通路策略前景描述回報預(yù)測戰(zhàn)術(shù)設(shè)計銷售執(zhí)行項目效果圖商業(yè)地產(chǎn)策劃營銷策劃發(fā)布時間:2009313 13:57:06發(fā)布人:商方策劃商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃經(jīng)營策劃銷售策劃競爭策劃推廣策劃項目效果圖商業(yè)地產(chǎn)策劃規(guī)劃設(shè)計發(fā)布時間:2009313 13:56:31發(fā)布人:商方策劃商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計建筑規(guī)劃提案景觀規(guī)劃裝飾設(shè)計提案企業(yè)形象設(shè)計項目效果圖商業(yè)地產(chǎn)策劃定位策劃發(fā)布時間:2009313 13:56:02發(fā)布人:商方策劃商業(yè)地產(chǎn)定位策劃項目宏觀狀況調(diào)查項目市場調(diào)查項目消費市場狀況調(diào)查項目競爭狀況調(diào)查項目投資需求調(diào)查地產(chǎn)物業(yè)狀況調(diào)查建立數(shù)據(jù)模型模型方案分析組合經(jīng)營定位結(jié)論報告項目效果圖第三篇：商業(yè)地產(chǎn)項目全程解決方案第一部分關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)核心問題的分析P005 核心問題一：為什么創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難？P011 核心問題二：如何把握商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？P019 核心問題三：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅地產(chǎn)市場調(diào)研有何區(qū)別？ P029 核心問題四：如何在商業(yè)地產(chǎn)項目中運(yùn)用SWOT分析？P033 核心問題五：怎樣尋找稀缺性業(yè)態(tài)？P035 核心問題六：如何正確處理購物中心商品組合功能定位與消費者的關(guān)系？ P045 核心問題七：如何尋求商業(yè)地產(chǎn)項目效益與風(fēng)險的平衡？P047 核心問題八：如何實現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項目的百分百銷售？P057 核心問題九：如何完成大型商業(yè)地產(chǎn)項目的招商活動？P061 核心問題十：如何實現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項目的人性化規(guī)劃設(shè)計？P067 核心問題十一：如何取得發(fā)展商、小業(yè)主、商戶、消費者的四贏局面？ P071 核心問題十二：選擇什么樣的項目開發(fā)流程？P077 核心問題十三：如何實現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項目的可持續(xù)發(fā)展？第二部分 大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)概述P093 購物中心基本知識點P104 海外各國購物中心開發(fā)啟示P109 房地產(chǎn)開發(fā)商的又一塊奶酪：購物中心開發(fā)第三部分 大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)全程操作P117 全程開發(fā)步驟一：確定項目所在地址P125 全程開發(fā)步驟二：前期市場調(diào)研分析P149 全程開發(fā)步驟三：進(jìn)行項目財務(wù)經(jīng)濟(jì)分析P157 全程開發(fā)步驟四：項目系統(tǒng)定位P187 全程開發(fā)步驟五：項目總體規(guī)劃設(shè)計P203 全程開發(fā)步驟六：進(jìn)行項目的招商推廣P221 全程開發(fā)步驟七：制定經(jīng)營管理策略第四部分大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)實戰(zhàn)全案展示P235 實戰(zhàn)全案展示一：澳柯瑪商業(yè)地產(chǎn)的招商運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)項目的招商管理及執(zhí)行 1）招商團(tuán)隊組建及培訓(xùn)2）招商定位復(fù)核、經(jīng)濟(jì)效益分析及商戶落位圖調(diào)整 3）制定租金價格體系，確定相關(guān)租賃條件及費用標(biāo)準(zhǔn)4）制定招商計劃、品牌策略及針對不同商戶資源的招商策略 5）建立招商標(biāo)準(zhǔn)流程，制作招商整體租務(wù)文件 6）項目招商及營銷平面制作及推廣活動 7）商裝設(shè)計、營業(yè)設(shè)施配套及一次裝修方案8）招商工作的合同管理及客戶資料管理、招商工作動態(tài)調(diào)整 9）項目不同功能物業(yè)經(jīng)營模式建立10）不同功能物業(yè)分支管理團(tuán)隊組建及績效考核 11）商戶二次裝修、空間營造規(guī)范及物業(yè)管理方案項目開業(yè)統(tǒng)籌及運(yùn)營管理體系n核心要點：招商和運(yùn)營是商業(yè)物業(yè)建設(shè)及使用的最終價值實現(xiàn)，以價值設(shè)計、價值運(yùn)營的理念進(jìn)行統(tǒng)籌安排，具體需要在招商過程中進(jìn)行資源的精細(xì)化配置，租售留安排符合市場需求，也符合項目資產(chǎn)管理戰(zhàn)略目標(biāo)，達(dá)到穩(wěn)場旺場，可持續(xù)經(jīng)營的目的。有上千小時的授課經(jīng)驗。教育經(jīng)歷：20012002：中澳MBALatorba大學(xué)，主修MBA課程 19861989 ：北京藝術(shù)設(shè)計院，主修工藝雕塑專業(yè)20022003 ：國際房地產(chǎn)協(xié)會，獲得國際注