【正文】 研究后，需要依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進(jìn)行階段性判斷。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項目，并得到政府相應(yīng)計劃委員會、規(guī)劃局、商業(yè)委員會等政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優(yōu)勢。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準(zhǔn)確程度取決于市場。設(shè)計方案的市場化商業(yè)房地產(chǎn)項目必須強(qiáng)調(diào)經(jīng)營，無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求。如果上述判斷的結(jié)果存在問題，那么需要回到設(shè)計階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案，驗證確定最終可行方案。這是投資商對項目進(jìn)行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在此強(qiáng)調(diào)以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權(quán)策略為參照對象，是因為任何金融工具的基礎(chǔ)都只能是企業(yè)自身資源，否則除非市場因素存在，企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。完成融資決策后，進(jìn)行的首要工作是項目商業(yè)計劃書的編寫工作。1招商項目招商的方式主要有兩種，即：（1）、委托專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目招商；（2）、自己搭建招商團(tuán)隊進(jìn)行招商工作。商鋪的售價首先由商鋪?zhàn)陨韮r值決定，其次，市場策略將有效提升商鋪的價值。預(yù)測必須依靠對現(xiàn)狀市場的研究，和對未來市場的預(yù)測，不僅考慮自身市場空間，而且要考慮競爭市場的影響力。管理商可以選擇的范圍比較小，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)管理商比較少，多為國際、香港、東南亞等國家地區(qū)的機(jī)構(gòu)。和對該項目的定位有個宏觀的思考。商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn)，對位臵和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過之而無不及。判斷可發(fā)展規(guī)模在完成商業(yè)房地產(chǎn)項目選址工作后，需要針對特定項目地址進(jìn)行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。其實(shí)新世界二期運(yùn)營不佳的原因在于市場規(guī)模判斷不準(zhǔn)確：崇文門地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業(yè)，這說明開發(fā)商對市場可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準(zhǔn)確。某些以市場調(diào)查為主業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項目的市場分析時充分發(fā)揮其優(yōu)勢，依靠其大量調(diào)查信息，建立全方位分析模型對項目的市場潛力進(jìn)行分析判斷，假設(shè)較少，結(jié)論更具有時效性。項目土地取得及政府許可完成商業(yè)房地產(chǎn)項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面臨項目土地取得及政府許可的問題。商業(yè)房地產(chǎn)項目對土地規(guī)模的要求：要滿足該項目本身功能的需要，得夠用。項目定位細(xì)化徹底的，細(xì)致的研究分析項目的目標(biāo)客戶，市場定位，產(chǎn)品形式，特點(diǎn)，啟動策略，財務(wù)測算等相關(guān)問題。項目規(guī)劃設(shè)計項目的規(guī)劃設(shè)計包括項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。該種組合即可以降低設(shè)計成本，又可以保證設(shè)計質(zhì)量。原因在于商業(yè)房地產(chǎn)項目必須強(qiáng)調(diào)經(jīng)營，無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求，如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項目的設(shè)計必須遵守市場需求。商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)過建筑師和市場專家或咨詢公司的多循環(huán)溝通后，該項目的方案設(shè)計得以確定。項目方案的政府許可指完成項目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認(rèn)可批準(zhǔn)的過程。該判斷可以稱之為初判斷：不進(jìn)行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性。實(shí)際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。針對不同的項目有不同的確定方案，開發(fā)商可以組織自己的團(tuán)隊進(jìn)行該項工作的研究分析，也可以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行選址。不同的咨詢機(jī)構(gòu)在進(jìn)行上述分析時因為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同，分析結(jié)果可能有很大的不同。在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進(jìn)行階段性判斷。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項目，并得到政府相應(yīng)計劃委員會、規(guī)劃局、商業(yè)委員會等政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優(yōu)勢。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準(zhǔn)確程度取決于市場。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可以稱之為微觀設(shè)計，即在方案設(shè)計基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。設(shè)計方案的市場化指投資商必須將建筑師的概念設(shè)計方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場專家或商業(yè)策劃公司，由市場專家或商業(yè)策劃公司針對此概念設(shè)計提出基于市場角度的修改建議，并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設(shè)計方案的市場化理念，具有市場準(zhǔn)確度。我們關(guān)注建筑師的美學(xué)空間概念本身并沒有錯誤，但把一個建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場概念、功能概念融合進(jìn)去，否則該項目將面臨空前的市場壓力。項目方案的政府許可指完成項目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認(rèn)可批準(zhǔn)的過程。在項目可行性審批過程中，需要合理安排與政府的公關(guān)活動。交通問題可以成為項目的障礙，也可以成為項目成功的瓶頸。一般來說，項目的設(shè)計方案和目前國內(nèi)落后的消防規(guī)范之間存在沖突似乎是必然的事情，畢竟國內(nèi)的消防規(guī)范很保守，而作為當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)最復(fù)雜形式的商業(yè)房地產(chǎn)項目，不突破中國的消防規(guī)范的話，幾乎不可能真正按照其應(yīng)有的功能建設(shè)。規(guī)劃審批一旦定案，商業(yè)房地產(chǎn)的方案就基本確定，原則上不再修改，而且也最好不要再修改，否則浪費(fèi)太大。1項目的財務(wù)核算指開發(fā)商在完成項目的設(shè)計方案后，建立或委托專門的財務(wù)融資機(jī)構(gòu)對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進(jìn)行專業(yè)化分析。尤其采取銷售模式的商業(yè)房地產(chǎn)項目，財務(wù)核算的工作很簡化很多。有些國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點(diǎn)，所以在項目運(yùn)做時低估自身資源的重要性，過高評價自身在項目中的價值，并盲目產(chǎn)生對股權(quán)的過高期望，從而導(dǎo)致融資方案不可行。項目融資包括項目開發(fā)階段的資金準(zhǔn)備及項目運(yùn)營期間的資金準(zhǔn)備兩階段的內(nèi)容。如果開發(fā)商過高估計其在該項目中的股權(quán)期望，在融資過程中必然面臨失敗，最終嚴(yán)重影響融資工作的進(jìn)程。融資操作的形式主要有兩種：（1）委托專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資；（2）自己組織融資團(tuán)隊進(jìn)行融資。國際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機(jī)構(gòu)實(shí)際上局限在某個圈子里面，如果對這個金融圈子不了解、對這些機(jī)構(gòu)不熟悉，盲目的沖撞只會耽誤時間，不會取得任何進(jìn)展。第二種融資操作對于已經(jīng)有商業(yè)房地產(chǎn)項目操作經(jīng)驗、融資經(jīng)驗的投資商來講，是可以采納的。1招商項目招商的方式主要有兩種，即：（1）委托專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目招商；（2）自己搭建招商團(tuán)隊進(jìn)行招商工作。商鋪的售價首先由商鋪?zhàn)陨韮r值決定，其次，市場策略將有效提升商鋪的價值。預(yù)測必須依靠對現(xiàn)狀市場的研究，和對未來市場的預(yù)測，不僅考慮自身市場空間，而且要考慮競爭市場的影響力。管理商可以選擇的范圍比較小，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)管理商比較少，多為國際、香港、東南亞等國家地區(qū)的機(jī)構(gòu)。河南昊翔投資有限公司2011年05月20日第五篇：商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)流程及注意事項(文字)商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)流程及注意事項一、開發(fā)流程市場條件判斷（前期市場調(diào)研）在項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場進(jìn)行初步分析判斷。只有某個地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。判斷可發(fā)展規(guī)模在完成商業(yè)地產(chǎn)項目的選址工作后，需要針對特定項目地址進(jìn)行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項目，并得到政府相應(yīng)發(fā)改委、規(guī)劃局、商委等政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等。土地價格的高低將決定項目的競爭優(yōu)勢。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)差錯，則項目沒有成功的可能。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可稱之為微觀設(shè)計，即在方案設(shè)計基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑的深化、細(xì)化。如果上述判斷的結(jié)果存在問題，那么需要回到設(shè)計階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場調(diào)方案及財務(wù)融資方案，驗證確定最終可行方案。這是投資商對項目進(jìn)行投的微觀量化的決策依據(jù)。1融資方案開發(fā)商結(jié)合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等，以項目資金需求方案為參照對象，制定的資金供給計劃。項目融資包括項目開發(fā)階段的資金準(zhǔn)備及項目運(yùn)營期間的資金準(zhǔn)備兩個階段的內(nèi)容。如果開發(fā)商過高估計其在該項目中的股權(quán)期望，在融資過程中必然面臨失敗，最終嚴(yán)重影響融資工作的進(jìn)程。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來講，將國際 知名零售商請進(jìn)來有利于整個項目的招商，也就是主力店。售價決策的準(zhǔn)確將有利于項目的出售操作。1管理公司的選擇項目取得成功的重要因素之一，是商業(yè)房地產(chǎn)的物業(yè)管理。二、注意事項 策劃人員必須回答：開發(fā)什么樣的物業(yè)才能實(shí)現(xiàn)價值最大化？為此，策劃人員必須研究地段、街區(qū)、商圈、商業(yè)功能演變、不同類型物業(yè)與地段的經(jīng)濟(jì)效果，甚至要研究物業(yè)建成后物業(yè)與街區(qū)發(fā)展的互動關(guān)系。根據(jù)融資方案，企業(yè)應(yīng)通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評價融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。價值鏈構(gòu)造包括產(chǎn)品縱向價值鏈和企業(yè)內(nèi)部價值鏈。建筑策劃意在優(yōu)化建筑空間于經(jīng)營業(yè)績之間的關(guān)系，優(yōu)化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實(shí)現(xiàn)效益最大化。傳播的最佳模式是整合營銷傳播，超越傳統(tǒng)的4P理論，用4C理論指導(dǎo)傳播實(shí)踐，整合生產(chǎn)、管理和營銷活動。