【正文】 產(chǎn)項目的可行性，和對項目的定位有個宏觀的思考。商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點，對位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過之而無不及。將確定該項目的市場基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的狀況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一些相關(guān)問題。項目土地取得有兩打標(biāo)準(zhǔn)：（1）土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。尤其在項目 做初期。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準(zhǔn)確程度取決于市場。設(shè)計方案的市場化商業(yè)地產(chǎn)項目必須強調(diào)經(jīng)營，無論是百貨、超市、專賣或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求。項目方案的政府許可在完成項目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交方案以及向其他部門提交別的文件，并得到上述部門的認(rèn)可批準(zhǔn)過程。在財務(wù)分析核算過程中，財務(wù)融資結(jié)構(gòu)需要以項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結(jié)論。在此強調(diào)以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權(quán)策略為參照對象，是因為任何金融工具的基礎(chǔ)都只能是企業(yè)自身資源，否則除非市場因素存在，企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。完成融資決策后，進行的首要工作是項目商業(yè)計劃書的編寫工作，項目商業(yè)計劃書是其他投資及金融機構(gòu)了解該項目的有效渠道。通常招商咨詢機構(gòu)更了解國際知名零售商的需求，所以委托專業(yè)咨詢機構(gòu)進行項目的前期招商更能有效促進項目的進展。價格策略主要有三種：高開低走，平開平走，低開高走。好的管理商對招商工作、融資工作、工程的進行都有積極影響及作用，其重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只對招商的影響。價值判別結(jié)論決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。例如我們從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案。針對一個商業(yè)地產(chǎn)項目，首要的是構(gòu)造產(chǎn)品縱向價值鏈，把參與商業(yè)物業(yè)開發(fā)和運營的各方利益有機地聯(lián)結(jié)起來。為此必須采取科學(xué)的建筑設(shè)計和評價方法，遵循整體化設(shè)計和全過程監(jiān)理理念。招商是商業(yè)地產(chǎn)永恒的主題，也是難點。該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性,和對該項目的定位有個宏觀的思考。一個住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增，也會發(fā)生銳減。在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項目，并得到政府相應(yīng)計劃委員會、規(guī)劃局、商業(yè)委員會等政府機構(gòu)的批準(zhǔn)等。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優(yōu)勢。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準(zhǔn)確程度取決于市場。設(shè)計方案的市場化商業(yè)房地產(chǎn)項目必須強調(diào)經(jīng)營，無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求。如果上述判斷的結(jié)果存在問題，那么需要回到設(shè)計階段進行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進行市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案，驗證確定最終可行方案。這是投資商對項目進行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在此強調(diào)以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權(quán)策略為參照對象，是因為任何金融工具的基礎(chǔ)都只能是企業(yè)自身資源，否則除非市場因素存在，企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。完成融資決策后，進行的首要工作是項目商業(yè)計劃書的編寫工作。1招商項目招商的方式主要有兩種，即：（1）、委托專業(yè)招商咨詢機構(gòu)進行項目招商；（2）、自己搭建招商團隊進行招商工作。商鋪的售價首先由商鋪自身價值決定，其次，市場策略將有效提升商鋪的價值。預(yù)測必須依靠對現(xiàn)狀市場的研究，和對未來市場的預(yù)測，不僅考慮自身市場空間，而且要考慮競爭市場的影響力。管理商可以選擇的范圍比較小，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)管理商比較少，多為國際、香港、東南亞等國家地區(qū)的機構(gòu)。和對該項目的定位有個宏觀的思考。商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點，對位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過之而無不及。判斷可發(fā)展規(guī)模在完成商業(yè)房地產(chǎn)項目選址工作后，需要針對特定項目地址進行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。比如，有些咨詢機構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項目做市場分析時采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息，并在分析過程中采用較多基于其市場經(jīng)驗的假設(shè)，該種分析方法有其優(yōu)點，但缺點也是很明顯的。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。項目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn)：（1）土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。尤其在項目運做初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。通常第四與第五步同時實施，在取地的過程中修正項目定位，在項目定位過程中取地工作已開始。一般開發(fā)商都委托外國的設(shè)計機構(gòu)進行方案設(shè)計階段的設(shè)計，委托國內(nèi)設(shè)計單位進行初步設(shè)計及施工圖的設(shè)計。這正是很多開發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)方案的系統(tǒng)化整合在完成了上述項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案后，需要就以上方案進行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問題。項目方案的政府許可過程，常規(guī)來講需要至少近半年的時間，需要認(rèn)真對待。（1）交通審批交通審批指規(guī)劃部門協(xié)助交通主管部門對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的交通進行審批。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來講，良好的外部交通環(huán)境會有效引導(dǎo)客流進入項目地來消費，否則會大大降低到訪客戶的數(shù)量；良好的內(nèi)部交通設(shè)置可以避免交通堵塞，促進項目的內(nèi)部交通循環(huán)。面對這種沖突，開發(fā)商應(yīng)探索雙方的平衡點。規(guī)劃審批的過程對于開發(fā)商極為關(guān)鍵：如果發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報方案差距較大的情況，對投資商來說將面臨很多需要返工、損失利益的問題。這是投資商對項目進行投資的微觀量化的決策依據(jù)。1資金需求方案指財務(wù)融資機構(gòu)結(jié)合項目的財務(wù)核算進一步細(xì)化項目的資金需求量及資金流量的工作。項目的財務(wù)核算、資金需求方案及融資方案對于開發(fā)商準(zhǔn)確判斷項目的可操作性至關(guān)重要。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。完成融資決策后，進行的首要工作是項目商業(yè)計劃書的編寫工作。這兩種融資方式相互之間并不沖突，如果協(xié)調(diào)好的話，會齊頭并進。當(dāng)然委托專業(yè)融資服務(wù)機構(gòu)進行項目融資服務(wù)時，開發(fā)商是需要付出融資成本，即需要向融資服務(wù)機構(gòu)在支付一定融資啟動費用的同時，%的費用作為融資服務(wù)費。但是投資商自己進行融資操作也必須建立一個融資團隊，這個融資團隊并非簡單一兩個人就可以組成。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來講，將國際知名零售商請進來有利于整個項目的招商，也就是主力店。售價決策的準(zhǔn)確性將有利于項目的出售操作。租金判斷對于項目招商意義非常，準(zhǔn)確的租金定位將提高項目的招商效率。商業(yè)房地產(chǎn)管理公司介入的方式主要有（1）管理公司以管理參股；（2）聘請管理公司。該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性。實際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。針對不同的項目有不同的確定方案，開發(fā)商可以組織自己的團隊進行該項工作的研究分析，也可以委托專業(yè)咨詢機構(gòu)進行選址。直到最近，二期經(jīng)營狀況才得到改觀。比如，有些咨詢機構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項目做市場分析時采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息，并在分析過程中采用較多基于其市場經(jīng)驗的假設(shè)，該種分析方法有其優(yōu)點，但缺點也是很明顯的。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。項目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn)：1）、土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。尤其在項目運做初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。通常第四與第五步同時實施，在取地的過程中修正項目定位，在項目定位過程中取地工作已開始。一般開發(fā)商都委托外國的設(shè)計機構(gòu)進行方案設(shè)計階段的設(shè)計，委托國內(nèi)設(shè)計單位進行初步設(shè)計及施工圖的設(shè)計。這正是很多開發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。例：第五大街商業(yè)街坊。如果上述判斷的結(jié)果存在問題，那么需要回到設(shè)計階段進行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進行市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案，驗證確定最終可行方案。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會影響項目的投資回報預(yù)測。交通條件及交通組織對于其成功運營起決定性作用。該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性。實際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。針對不同的項目有不同的確定方案，開發(fā)商可以組織自己的團隊進行該項工作的研究分析，也可以委托專業(yè)咨詢機構(gòu)進行選址。直到最近，二期經(jīng)營狀況才得到改觀。比如，有些咨詢機構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項目做市場分析時采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息，并在分析過程中采用較多基于其市場經(jīng)驗的假設(shè)，該種分析方法有其優(yōu)點，但缺點也是很明顯的。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。項目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn)：1）、土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。尤其在項目運做初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。通常第四與第五步同時實施，在取地的過程中修正項目定位，在項目定位過程中取地工作已開始。一般開發(fā)商都委托外國的設(shè)計機構(gòu)進行方案設(shè)計階段的設(shè)計，委托國內(nèi)設(shè)計單位進行初步設(shè)計及施工圖的設(shè)計。這正是很多開發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。例：第五大街商業(yè)街坊。如果上述判斷的結(jié)果存在問題，那么需要回到設(shè)計階段進行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進行市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案，驗證確定最終可行方案。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會影響項目的投資回報預(yù)測