第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)及其市場(chǎng)運(yùn)行(編輯修改稿)
2024-08-23 23:50 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市建設(shè)配套投資（因?yàn)閺?qiáng)調(diào)的是房屋價(jià)值）價(jià)格：結(jié)算價(jià)格（二）需求指標(biāo)（1）GDP價(jià)值形態(tài)：所有常住單位的增加值之和。收入形態(tài)：所有常住單位創(chuàng)造并分配的初次收入之和。產(chǎn)品形態(tài)：所有常住單位最終使用的價(jià)值進(jìn)口價(jià)值對(duì)應(yīng)三種方法：生產(chǎn)法、收入法、支出法（2）人口數(shù)：戶籍人口：登記有常住戶口的人，不管是都外出。常住人口：登記了并常住的人+未登記居住超過(guò)1年的人登記了離開(kāi)了1年的人現(xiàn)有人口：某時(shí)點(diǎn)，本地居留的人。（所有的）（3）就業(yè)人員數(shù)量：特別注意“宗教職業(yè)者、現(xiàn)役軍人”也是就業(yè)人員。該指標(biāo)是研究國(guó)家基本國(guó)情國(guó)力的重要指標(biāo)。（4）可支配收入：總收入所得稅社會(huì)保障費(fèi)記賬補(bǔ)貼（5）總支出：消費(fèi)性支出、購(gòu)房建房支出、轉(zhuǎn)移性支出、財(cái)產(chǎn)性支出、社會(huì)保障支出（6）商品零售價(jià)格指數(shù)：影響城鄉(xiāng)居民的生活支出和國(guó)家的財(cái)政收入影響居民購(gòu)買力和市場(chǎng)供需的平衡影響到消費(fèi)與積累的比例關(guān)系（7）城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)：（與工資有關(guān)）（8）城市家庭人口規(guī)模：凡計(jì)算為家庭人口的成員，其全部收支都包括在本家庭中。（9）就業(yè)分布（10）城鎮(zhèn)登記失業(yè)率（11）房間空間使用用數(shù)量、（三）交易指標(biāo)銷售量（新增）我國(guó)銷售量統(tǒng)計(jì)指標(biāo)為商品房銷售面積，指報(bào)告期內(nèi)出售商品房屋的合同總面積（即雙方簽署的正式買賣合同中所確定的建筑面積），由現(xiàn)房銷售建筑面積和期房銷售建筑面積組成。吸納量=銷售+出租吸納率=本期吸納量/可供租售量房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)：銷售價(jià)格指數(shù)、租賃價(jià)格指數(shù)、土地交易價(jià)格指數(shù)出租量：是指在報(bào)告期期末房屋開(kāi)發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積。吸納周期=1/吸納量預(yù)售面積，是指報(bào)告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積。房地產(chǎn)價(jià)格中位數(shù)/平均價(jià)格房地產(chǎn)租金中位數(shù)/平均租金（四）市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和預(yù)警指標(biāo)土地轉(zhuǎn)化率(改動(dòng))=政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷售面積/出讓土地出讓建筑面積（改動(dòng)）用于監(jiān)測(cè)土地供應(yīng)與住房供應(yīng)之間的關(guān)系反映土地轉(zhuǎn)化為房屋的效率。開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP(固定資產(chǎn)總投資)反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況。開(kāi)發(fā)投資杠桿率=自由資金（權(quán)益資金）/總投資額住房可支付指數(shù)（HAI）=家庭可承受房?jī)r(jià)上限/中位數(shù)房?jī)r(jià)HAI＝100，中位數(shù)價(jià)格的住房；HAI100，更高價(jià)格的住房；HAI100，更低價(jià)格的住房。住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)反映了實(shí)際住房?jī)r(jià)格與城市經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)的協(xié)調(diào)關(guān)系。房?jī)r(jià)租金比=價(jià)格/租金是考察房地產(chǎn)價(jià)格是否過(guò)度偏離其使用價(jià)值的指標(biāo)。量?jī)r(jià)彈性 （改動(dòng)）=交易量變化率/價(jià)格變化率之比依據(jù)交易量和價(jià)格的升降關(guān)系，可以判斷市場(chǎng)所處的景氣階段。個(gè)人住房抵押貸款還款收入比：月還款額/家庭收入反映個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)水平。住房市場(chǎng)指數(shù)（HMI）：開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)預(yù)期（當(dāng)前銷售、未來(lái)6個(gè)月、潛在購(gòu)買者）消費(fèi)者信息指數(shù)：未來(lái)6個(gè)月是否計(jì)劃買房？或買自住房？第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性（5個(gè)性+位置）房地產(chǎn)市場(chǎng)，如受價(jià)值規(guī)律、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。但由于房地產(chǎn)具有區(qū)別于其他商品的特性，包括壟斷性、外部性和信息不對(duì)稱性等。（1）市場(chǎng)供給的壟斷性：供給短期缺乏彈性；市場(chǎng)供給具有異質(zhì)性位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性。（2）市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性（只有需求具有2個(gè)特性）（3）市場(chǎng)交易的復(fù)雜性（4）市場(chǎng)價(jià)格與位置密切相關(guān)：位置可決定房?jī)r(jià)的6070%；（5）存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性（不能通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作在交易中反映的那部分，正外部性和負(fù)外部性）（6）市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性賣方對(duì)房地產(chǎn)信息的了解遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買房。（消費(fèi)者處于劣勢(shì)）解決這個(gè)問(wèn)題的主要途徑：發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)等專業(yè)服務(wù)業(yè)，加強(qiáng)信息發(fā)布工作。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能（1）配置存量房地產(chǎn)資源和利益。（2）顯示市場(chǎng)需求變化：（6個(gè)原因）未來(lái)預(yù)期收益變化；（其他方面）政府稅收政策的影響；（政府方面）土地供給的變化（政府方面）收入水平變化；（主觀方面）消費(fèi)品位變化；（主觀方面）原用于其他方面資金的介入；（其他方面）（3）指導(dǎo)供給適應(yīng)需求供給變化的兩個(gè)原因：建設(shè)新項(xiàng)目或改變?cè)飿I(yè)使用方式；某類
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