ch2房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律(編輯修改稿)
2025-06-10 18:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 經(jīng)濟(jì)泡沫 指的是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中經(jīng)常出現(xiàn)的不均衡現(xiàn)象。（具體表征：上下起伏的經(jīng)濟(jì)周期） 泡沫經(jīng)濟(jì) 則專指那些由于經(jīng)濟(jì)投機(jī)活動而導(dǎo)致市場價格大起大落的現(xiàn)象。 區(qū)別（市場機(jī)制） 對經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生制衡 均衡點(diǎn) 對泡沫經(jīng)濟(jì)無能為力 均衡點(diǎn) Real Estate Development 27 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律 三、 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱 房地產(chǎn)泡沫及成因 房地產(chǎn)泡沫定義： 是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。 房地產(chǎn)泡沫形成的過程 ： ?較大群體對 RE市場的樂觀共識 ?比較發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場交易，容易買進(jìn)賣出 ?在房地產(chǎn)交易市場上投機(jī)資金占用時間比較短 ?購房容易得到銀行支持，從而放大購買能力 ?銀行要能夠吸收更多儲蓄，才能支付越來越多的借貸 Real Estate Development 28 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律 三、 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱 房地產(chǎn)泡沫及成因 房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因 ： 土地有限和稀缺 （基礎(chǔ)） 投機(jī)需求膨脹 （直接誘因） 金融機(jī)構(gòu)過度放貸 （金融流動性過剩，直接助燃劑） S Real Estate Development 29 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律 社會需求大致上可分為兩類 :真實(shí)需求和投機(jī)需求 。 區(qū)別： 第一，真實(shí)需求和投機(jī)需求的目的不一樣。 第二，資金占用時間長短不同。投機(jī)需求占用資金的時間 短 于真實(shí)需求。 第三，真實(shí)需求往往比較穩(wěn)定，可以從過去歷史數(shù)據(jù)來判斷下一期的需求。 第四，投機(jī)需求在財富轉(zhuǎn)移上的作用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般的真實(shí)需求。 Real Estate Development 30 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律 在投機(jī)和投資之間原本就沒有什么很清楚的界限。 在一定條件下正常的投資很快就轉(zhuǎn)變?yōu)橥稒C(jī)行為。有些人買房子的目的不是為了居住，放在那里等待房價上漲。希望在高價位上出售，從中獲利。這樣的購房具有一定的投機(jī)成分在內(nèi)，但是在經(jīng)濟(jì)理論上卻無可非議。 如果只是買一套或幾套住宅，放在那里等升值，在大多數(shù)情況下屬于投資行為。投資自然希望有一定的回報，否則何必投資？如果打算買上很多的住宅，在抬高房價之后再賣出去，那就有投機(jī)之嫌。 Real Estate Development 31 Q S1 D2 D1 P P0 0 Q0 S2 D3 A 在一般商品市場上，當(dāng)價格上升的時候需求減少，當(dāng)價格下降的時候需求增加。需求曲線必然有負(fù)斜率。 當(dāng)投機(jī)需求過盛的時候，商品房的需求曲線擁有正斜率：東西越貴，買的人越多。 Real Estate Development 32 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律 三、 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱 房地產(chǎn)泡沫及成因 危害 ? 破壞穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ? 降低社會生產(chǎn)和資源配置效率 ? 阻礙工農(nóng)業(yè)的發(fā)展 ? 助長地下經(jīng)濟(jì)和非法活動 ? 加大貧富差距和國民收入不平等 ? 敗壞社會風(fēng)氣 ? 破壞金融秩序，導(dǎo)致銀行危機(jī) Real Estate Development 33 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律 三、 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱 “過度開發(fā)”及誘因 定義： 是指市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。 誘因： 開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差 開發(fā)商之間的博弈和非理性行為 開發(fā)資金的易得性 Real Estate Development 34 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律 三、 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱 房地產(chǎn)泡沫和“過度開發(fā)”的區(qū)別與聯(lián)系 區(qū)別： 反映層面不同（供需，價格） 嚴(yán)重程度和危害性不同 在周期循環(huán)中所處階段不同 參與者動機(jī)不同（長期和短期效益） 聯(lián)系： “過熱”不一定產(chǎn)生泡沫， 但“泡沫”一定會產(chǎn)生過熱（ 誘因 ） Real Estate Development 35 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律 三、 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱 房地產(chǎn)泡沫的衡量 實(shí)際價格 /理論價格、房地產(chǎn)價格增長率 /實(shí)際 GDP增長率、房地產(chǎn)價格指數(shù) /居民消費(fèi)價格指數(shù)、房價收入比、住房支付能力指數(shù)、房地產(chǎn)投資需求 /房地產(chǎn)使用需求 Real Estate Development 36 S2房價收入比 出處 瑞納特 （ Bertnard Renaud）， 1989年研究報告指出，發(fā)達(dá)國家中房價收入比 ～ ，發(fā)展中國家 ～ ，窮國和富國房價收入比大不相同。 聯(lián)合國人居中心 ， 1998年對 96個國家和地區(qū)進(jìn)行統(tǒng)計公布房價收入比，各國～離散度相當(dāng)大， ～ 30，均值 ，中位數(shù) 。 報告非學(xué)術(shù)研究論文，未給出房價收入比的定義。被譯為中文后廣為流傳。 居民平均年全部收入住房平均價格房價收入比＝Real Estate Development 37 S2房價收入比 不能用～來進(jìn)行國際比較 房價的統(tǒng)計對象選擇不同 房價的統(tǒng)計定義千差萬別 面積含義分歧 居民年全部收入上各國分歧更大 Real Estate De
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