ch4房地產(chǎn)評(píng)估new(編輯修改稿)
2025-01-18 02:49 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 估房地產(chǎn)在 一年 內(nèi)所得到的所有收益。 ： （ 1）求取總收益時(shí)，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實(shí)際收益計(jì)算。 （ 2）有租約限制的， 租約期內(nèi) 的租金宜采用租約所確定的租金， 租約期外 的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金，并在評(píng)估報(bào)告中恰當(dāng)披露租約情況 ，可以按照以下思路進(jìn)行： （ 1）需以類似房地產(chǎn)的收益作比較； （ 2）需對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)作準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)； （ 3）必須考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。 （三）客觀總費(fèi)用 : 總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項(xiàng)支出，如維修費(fèi)、管理費(fèi)等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。 ，需要剔除不正常的費(fèi)用。 不包括 折舊費(fèi)，通常包含：管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。 P144 四、資本化率 資本化率又稱為還原利率，它是決定評(píng)估價(jià)值的最關(guān)鍵的因素。 （一）資本化率的實(shí)質(zhì) 。 ，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)值越低。 （二）資本化率的估測(cè) P145 綜合資本化率 — 房地合一評(píng)估適用 r 土地還原利率 — 土地自身價(jià)值 rL 建筑物還原利率 — 評(píng)估建筑物的自身價(jià)值 rB （三）資本化率的種類 ? 某房地產(chǎn)土地價(jià)值 600萬(wàn)元，建筑物價(jià)值 1400萬(wàn)元，綜合資本化率為 %，建筑物資本化率為10%，則土地資本化率最可能為（ ） A. 8% B. 6% C. 5% D. 4% ? 假定土地資本化率為 6％，建筑物資本化率為 8％，土地價(jià)值為 1000萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為 5000萬(wàn)元，房地產(chǎn)的綜合資本化率應(yīng)為（ ）。 ％ % ％ % 單獨(dú)評(píng)房 —— 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 單獨(dú)評(píng)地 —— 土地使用權(quán)年限 （ 1） 先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期 ， 然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值 。 （ 2） 假設(shè)未來收益無(wú)限期 。 但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷 。 ?????用以下兩種方法之一：土地使用權(quán)年限，可采建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期。地使用權(quán)年限確定收益土地使用權(quán)年限，據(jù)土建筑物經(jīng)濟(jì)壽命房地合一五、收益期的確定 六、收益法的計(jì)算公式 （一）房地合一評(píng)房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格 ＝房地產(chǎn)純收益 /綜合資本化率 房地純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費(fèi)用 房地產(chǎn)總費(fèi)用＝管理費(fèi) +維修費(fèi) +保險(xiǎn)費(fèi) +稅金 +空房損失費(fèi) [例 1]某房地產(chǎn) ， 在正常使用情況下每年所獲得的總收益為 20萬(wàn)元 ， 每年所需支出的總費(fèi)用為 12萬(wàn)元 ， 該類房地產(chǎn)的折現(xiàn)率為8％ 。 另外 ， 該宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓土地使用權(quán)的地塊上建造的 ， 當(dāng)時(shí)獲得的土地使用權(quán)年限為 50年 ， 現(xiàn)已使用了 5年 。 求該房地產(chǎn)的收益價(jià)格 。 解： A= 20－ 12 = 8（萬(wàn)元） n= 50－ 5 = 45 A 1 P= [1－ ] r （ 1＋ r） n = 8 （ P/A， 8%， 45） = （萬(wàn)元） [例 2]某房地產(chǎn)公司于 2023年 5月以出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán) ， 并于 2023年 5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓 ， 當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米 3,800元 ， 經(jīng)濟(jì)耐用年限為 60年 。 目前 ，該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米 4,800元 。 該大樓總建筑面積為 12,000平方米 ， 全部用于出租 。 據(jù)調(diào)查 ， 當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫? ， 空置率在 10%左右 ， 每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的 %， 維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %， 房產(chǎn)稅為租金收入的 12%， 其他稅為租金收入的 6%， 保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %， 資本化率確定為 6%。 試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫字樓在 2023年 5月的價(jià)格 。 解： 年有效總收入＝ 365 12,000 （ 1－ 10%） ＝ 9,855,000元 （ 1） 管理費(fèi)： 年管理費(fèi)＝ 9,855,000 % ＝ 344,925元 （ 2） 維修費(fèi)： 年維修費(fèi)＝ 4,800 12,000 % ＝ 864,000元 （ 3） 保險(xiǎn)費(fèi)： 年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 4,800 12,000 % ＝ 115,200元 （ 4） 稅金： 年稅金＝ 9,855,000 （ 12%＋ 6%） ＝ 1,773,900元 （ 5） 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用： ＝ 344,925＋ 864,000＋ 115,200＋ 1,773,900 ＝ 3,098,025元 年凈收益＝年有效總收入－年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 ＝ 9,855,000－ 3,098,025 ＝ 6,756,975元 房地產(chǎn)的剩余收益期為 45年 ， 則： 房地產(chǎn)價(jià)格 ＝ 6,756,975247。 6% [1－ 1/（ 1＋ 6%） 45] ＝ 104,434,671元 房地產(chǎn)單價(jià)＝ 104,434,671247。 12,000 ＝ 8,703元 /平方米 （ 二 ） 殘余法 已知：房地純收益 A、建筑物價(jià)值 PB、 rB 、 rL 求： PL 已知：房地純收益 A、 土地價(jià)值 PL、 rB 、 rL 求： PB ? 【 例 】 某評(píng)估對(duì)象概況如下：評(píng)估對(duì)象為 6層磚混結(jié)構(gòu)辦公樓，土地總
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