4第五章-房地產(chǎn)評(píng)估(編輯修改稿)
2024-10-24 19:24 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓?xiě)字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元，空置率為10%，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的3.5%，維修費(fèi)為重置價(jià)的1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平房米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%。試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)格。,（1）年房地產(chǎn)純收益=房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費(fèi)用 年總收益＝5012900（1－10%）＝ 486000（元） 年總費(fèi)用＝4860003.5% ＋ 25009001.5% ＋ 20900 ＋ 25009000.2% ＝ 73260（元） 年房地產(chǎn)純收益＝ 486000 － 73260 ＝ 412740（元） （2）建筑物純收益＝建筑物現(xiàn)值建筑物資本化率 年貶值額 ＝（2500900）247。 48 ＝ 46875（元） 建筑物現(xiàn)值＝ 2500900 － 468754 ＝ 2062500（元） 建筑物純收益＝ 20625008% ＝165000（元） （3）土地純收益＝ 412740 － 165000 ＝ 247740（元） （4）土地使用權(quán)價(jià)格＝ 247740（P/A，7%，44) ＝ 3358836.15（元） （5）土地單價(jià)＝ 3358836.15/500 ＝ 6717.67（元）,一、理論依據(jù)：是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理 二、適用范圍： ——在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易 那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑等則難以適用。,第四節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,三、計(jì)算公式 舉例5.4.7 被估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 = 參照實(shí)例價(jià)值A(chǔ) B C D E F 其中： A. 交易情況修正、 B. 交易日期修正、 C. 區(qū)域因素修正、 D. 個(gè)別因素修正、 E. 容積率因素修正、 F. 土地使用年限修正,,A、交易情況修正,交易中的特殊因素主要有： 有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易 交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī) 買方或賣方不了解市場(chǎng)行情 其他特殊交易的情形 特殊的交易方式，如拍賣、招標(biāo)等 即采用可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格是高還是低多少的方法 舉例5.4.1,例5.4.1,為評(píng)估某宗地H的地產(chǎn)價(jià)格，選取了M、N兩個(gè)參照地塊交易實(shí)例。已知M地塊的交易性質(zhì)為訴訟抵債，其土地使用權(quán)交易價(jià)格為3400元/平方米，N地塊系拍賣轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，拍賣價(jià)格為4500元/平方米；且經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)，M地塊價(jià)格比正常情況低了10%，而N地塊拍賣價(jià)格則高出正常情況的16%，則有：,B、交易日期修正,價(jià)格指數(shù)有定基和環(huán)比兩種。 如：(1) 建筑造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率； (2)建筑材料價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率； (3)建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動(dòng)率； (4)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率又可細(xì)分為： (1)全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率； (2)某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率； (3)全國(guó)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率； (4)某地區(qū)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。 舉例5.4.2,例5.4.2,續(xù)前例，假設(shè)待估宗地H的評(píng)估期基準(zhǔn)日為2001年7月1日，M地塊的交易日為2000年8月1日，N地塊的交易日期為2000年9月30日。又據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，2000年1月1日至2001年8月1日，房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格平均每月上漲0.3%，則上述M、N地塊經(jīng)期日修正后的價(jià)格分別為：,C、區(qū)域因素修正,區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要包括： 繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等。 (交易實(shí)例當(dāng)時(shí)的區(qū)域因素狀況） 一般采用多因素評(píng)定法 (使用打分的方法。既可采用直接比較法，也可采用間接比較法） 舉例5.4.3,例5.4.3,續(xù)前例，假設(shè)上述待估地產(chǎn)和參照實(shí)例M、N都屬于商業(yè)用地，運(yùn)用直接法對(duì)地塊H進(jìn)行區(qū)域因素修正的結(jié)果見(jiàn)表：,D、個(gè)別因素修正,土地方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容有： 面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管理?xiàng)l件等。 建筑物方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容有： 新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。 修正方法與區(qū)域因素基本相同。 舉例5.4.4,例5.4.4,假設(shè)上述地塊H、M、N的面積分別為8000、8760、6200平方米，其形狀依次為矩形、梯形、梯形，其個(gè)別因素比較結(jié)果見(jiàn)表：,E、容積率因素修正,在一定范圍內(nèi)，容積率與地價(jià)成同方向變化，但不是線性關(guān)系。 根據(jù)容積率與地價(jià)的關(guān)系，編制容積率地價(jià)指數(shù)表。 如下例 舉例5.4.5,例：容積率地價(jià)指數(shù)表的編制,如：某類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在1~1.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1.0時(shí)的地價(jià)增加5%；超過(guò)1.5時(shí)，超出部分的容積率每增長(zhǎng)0.1，單位地價(jià)比容積率為1.0時(shí)的地價(jià)增加3%。要求編制容積率地價(jià)指數(shù)表。,例5.4.5,續(xù)前例，假設(shè)政府城市規(guī)劃對(duì)H、M、N三地塊的容積率最高限額依次為9，則查《容積率地價(jià)指數(shù)表》可計(jì)算參照實(shí)例M、N的容積率修正率分別為：,F、土地使用年限修正,土地使用年限修正系數(shù)按下式計(jì)算： 舉例5.4.6,例5.4.6,前例中，若地塊H、M、N的剩余使用年限依次為38年、32年、40年，且已知土地還原利率為8%，則有：,例5.4.7,續(xù)前例，待估宗地H經(jīng)過(guò)上述各因素修正后，可確定其最終評(píng)估結(jié)果： （1）按參照實(shí)例M計(jì)算的評(píng)估價(jià)格： （2）按參照實(shí)例N計(jì)算的評(píng)估價(jià)格： （3）地產(chǎn)H的評(píng)估價(jià)格,待估地產(chǎn)價(jià)格（M）,待估地產(chǎn)價(jià)格（N）,第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法,一、基本思路： 重置一宗效用相同的房地產(chǎn) 二、適用范圍： 無(wú)收益、少交易的特殊性房地產(chǎn),三、土地評(píng)估的成本法,分為： 征地費(fèi)用：國(guó)家征用集體土地而支付的。 包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)基金等 拆遷費(fèi)用：為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。,土地價(jià)格 = 土地取得費(fèi) + 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) + 稅費(fèi) + 利息 + 利潤(rùn) + 土地增值收益,（一）土地取得費(fèi)：向原土地使用者支付的費(fèi)用。,基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 如“三通一平”：通水、通路、通電、平整地面 “七通一平”：通上水、通下水、通電、通訊、 通氣、通熱、通路、平整地面。 公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用 指郵電、圖書(shū)館、學(xué)校、公園、綠地等設(shè)施的費(fèi)用 小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi),（二）土地開(kāi)發(fā)費(fèi),（三）投資利息：即資金時(shí)間價(jià)值,注意：全部資金（自有資金和借入資金）都要計(jì)算利息 土地取得費(fèi)的計(jì)息期：開(kāi)發(fā)期+銷售期 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)息期：開(kāi)發(fā)期的一半（均勻投入）+銷售期,（四）投資利潤(rùn)和稅費(fèi)：,利潤(rùn)：（土地取得費(fèi) + 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)） 投資利潤(rùn)率 或：開(kāi)發(fā)后地價(jià) 銷售利潤(rùn)率 稅費(fèi)（國(guó)家政策法規(guī)確定）,（五）土地增值收益,主要是由于土地的用途改變或土地功能變
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