房地產(chǎn)評估(第四章)(編輯修改稿)
2025-02-10 17:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 正（舉例） 平方米）元 /(3809% % ??51 交易日期修正 交易日期修正方法 1）運用定基價格指數(shù)修正（舉例） 【例 48】某地區(qū)某類房地產(chǎn) 2023年上半年各月的價格同 2023年底相比，分別為上漲了 %， %， %， %， %， %?？杀葘嵗?2023年 3月的交易價格為 3800元 /平方米，對其進(jìn)行交易日期修正，修正到 2023年 6月的價格為： 52 交易日期修正 交易日期修正方法 1）運用定基價格指數(shù)修正（舉例） 平方米）元 /(3932%)( %)(3800 ????53 交易日期修正 2）運用環(huán)比價格指數(shù)修正 ???????）各期環(huán)比價格變動指數(shù)（可比實例交易價格各期環(huán)比價格指數(shù)可比實例交易價格實例價格交易日期修正后的可比154 交易日期修正 交易日期修正方法 2）運用環(huán)比價格指數(shù)修正（舉例） 【例】可比實例在 2023年 6月的交易價格為3000元 /平方米，該地區(qū)同類房地產(chǎn) 2023年 7月至 10月的環(huán)比價格指數(shù)分別為 %， %，%， %。對其進(jìn)行交易日期修正，修正到 2023年 10月的價格為： 55 交易日期修正 交易日期修正方法 2）運用環(huán)比價格指數(shù)修正（舉例） 3000%%%%=3311（元/平方米） 56 交易日期修正 交易日期修正方法 2）運用環(huán)比價格指數(shù)修正（舉例） 【例 410】可比實例在 2023年 5月的交易價格為 3600元 /平方米，該地區(qū)同類房地產(chǎn) 2023年 6月至 10月的價格與上月相比的變動率分別為%， %， %， %， %。對其進(jìn)行交易日期修正，修正到 2023年 10月的價格為： 57 交易日期修正 交易日期修正方法 2）運用環(huán)比價格指數(shù)修正（舉例） 3600（ 1+%） （ 1+%） （ 1－ %） （ 1+%） （ 1+%） =3827（元 /平方米） 58 交易日期修正 交易日期修正方法 3）運用價格變動分析法修正 100（）可比實例交易價格實例價格交易日期修正后的可比 ??59 交易日期修正 交易日期修正方法 3）運用價格變動分析法修正 （舉例） 【例 411】可比實例在 2023年 10月的價格為6500元 /平方米，需要將其交易價格修正到 2023年 3月的市場價格。評估人員經(jīng)過市場調(diào)查，獲得 A、 B、 C、 D、 E共 5宗類似房地產(chǎn)的價格信息，如表所示。 60 交易日期修正 表 42 類似房地產(chǎn)價格信息表 項 目 A B C D E 2023年 10月價格 （元 /㎡） 6880 6320 6710 6520 6540 2023年 3月價格 （元 /㎡） 7120 6550 6950 6730 6750 價格增長率（ %） 61 交易日期修正 則將可比實例交易價格修正到 2023年 10月的市場價格為： % %%%% ??????價格平均增長率 平方米）（元）（實例價格交易日期修正后的可比 /6723100 ????62 區(qū)域因素修正 區(qū)域因素修正就是剔除房地產(chǎn)區(qū)域特征所造成的交易價格偏差，將可比實例區(qū)域特征下的交易價格修正為評估對象區(qū)域特征下的價格。 63 區(qū)域因素修正 區(qū)域因素修正的內(nèi)容應(yīng)根據(jù)商業(yè)、工業(yè)、住宅等房地產(chǎn)的不同類型而確定，主要包括商業(yè)繁華程度、交通狀況、環(huán)境狀況、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施等影響房地產(chǎn)價格的因素。 64 區(qū)域因素修正 1）差額調(diào)整法 可比實例在評估對象區(qū)域特征下的價格 =可比實例交易價格 +區(qū)域因素調(diào)整數(shù)額 65 區(qū)域因素修正 2）系數(shù)修正法 可比實例在評估對象區(qū)域特征下的價格 =可比實例交易價格 區(qū)域因素修正系數(shù) 66 區(qū)域因素修正 2）系數(shù)修正法 區(qū)域因素修正系數(shù)的確定方法有直接比較法和間接比較法兩種。 67 區(qū)域因素修正 （ 1）直接比較法 直接比較法是以評估對象的區(qū)域特征為基準(zhǔn)，采用可比實例的區(qū)域因素與評估對象的區(qū)域因素直接比較以確定區(qū)域因素修正系數(shù)的方法。 68 區(qū)域因素修正 （ 1）直接比較法 （）區(qū)域因素修正系數(shù) 100?69 區(qū)域因素 權(quán)重 評估對象 可比實例 A 可比實例 B 可比實例 C 因素 1 F1 100 因素 2 F2 100 因素 3 F3 100 因素 n Fn 100 綜合 1 100 表 43 區(qū)域因素修正直接比較表 70 區(qū)域因素修正 【例】評估對象與可比實例 A、 B、 C的區(qū)域比較因素、相應(yīng)的權(quán)重及比較打分情況如表所示，試求可比實例 A、 B、 C的區(qū)域因素修正系數(shù)。 71 表 44 區(qū)域因素修正直接比較表 區(qū)域因素 權(quán)重 評估對象 可比實例 A 可比實例 B 可比實例 C 商業(yè)繁華度 100 103 100 98 道路通達(dá)度 100 100 100 100 交通便捷度 100 101 100 97 離市中心距離 100 102 100 95 離交
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