八房地產(chǎn)(編輯修改稿)
2025-01-18 22:50 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 %＝ 864,000元 （ 3） 保險(xiǎn)費(fèi)： 年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 4,800 12,000 %＝ 115,200元 （ 4） 稅金： 年稅金＝ 9,855,000 （ 12%＋ 6%） ＝ 1,773,900元 （ 5） 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用： 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝ 344,925＋ 864,000＋ 115,200＋ 1,773,900 ＝ 3,098,025元 估算凈收益 年凈收益＝年有效毛收入－年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 ＝ 9,855,000－ 3,098,025 ＝ 6,756,975元 計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)的剩余收益期為 45年 ， 則： 房地產(chǎn)價(jià)格＝ 6,756,975247。 6% [1－ 1/（ 1＋ 6%） 45] ＝ 104,434,671元 房地產(chǎn)單價(jià)＝ 104,434,671247。 12,000 ＝ 8,703元 評(píng)估結(jié)果 經(jīng)評(píng)估 ， 該寫(xiě)字樓房地產(chǎn)在 2023年 5月的價(jià)格為104,434,671元 ， 單價(jià)為每平方米 8,703元 。 ????????? nrrAP)1(111111(二 )單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值 ,一般適用空地出租的情況 . 收益年限有限，各年收益相等： 收益年限無(wú)限，各年收益相等： 111 rAP ? ?????????? nrrAAP)1(111121土地純收益＝房地產(chǎn)純收益－建筑物純收益 [例 C]評(píng)估對(duì)象為六層磚混辦公樓 ， 土地總面積 500平方米 ， 房屋建筑面積 1500平方米 ， 月租金 ， 假設(shè)建筑物的資本化率為 10%， 耐用年限為 60年 ， 土地資本化率為 8%， 管理費(fèi)以年租金的 3%計(jì) ， 維修費(fèi)以房屋現(xiàn)值的 %計(jì) ， 房租損失準(zhǔn)備費(fèi)按半月租金計(jì) ， 保險(xiǎn)費(fèi)按房屋現(xiàn)值 %計(jì) ， 房產(chǎn)稅為租金收入的 12%， 土地使用稅每年每平方米 2元 ， 營(yíng)業(yè)稅及附加綜合稅率為 %，建筑物尚可使用年限為 50年 ， 土地使用權(quán)年限為 40年 ，建筑物價(jià)值依成本途徑求得為 120萬(wàn)元 。 要求：用收益途徑評(píng)估該房屋基地使用權(quán)價(jià)值 。 估算年有效毛收入 年有效毛收入＝ 45000 12－ 45000247。 2＝ 517500元 估算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 （ 1） 管理費(fèi)： 年管理費(fèi)＝ 540000 3%＝ 16200元 （ 2） 維修費(fèi)： 年維修費(fèi)＝ 1202300 %＝ 18000元 （ 3） 保險(xiǎn)費(fèi)： 年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 1202300 %＝ 3600元 （ 4） 房產(chǎn)稅： 年房產(chǎn)稅＝ 540000 12%＝ 64800元 （ 5） 營(yíng)業(yè)稅及附加： 年?duì)I業(yè)稅及附加＝ 540000 %＝ 29700元 （ 6） 土地使用稅＝ 500 2=1000元 （ 7） 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用： 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝ 16200＋ 18000＋ 3600＋ 64800＋ 29700＋ 1000 ＝ 133300元 估算房地產(chǎn)凈收益 年凈收益＝年有效毛收入－年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 ＝ 517500－ 133300＝ 384200元 求取土地純收益 （ 1） 房屋純收益＝ 1202300 10%=120230元 （ 2） 土地純收益 =384200120230=264200 求取土地使用權(quán)價(jià)值 土地使用權(quán)價(jià)值 =房地產(chǎn)價(jià)格＝ 264200247。 8% [1－ 1/（ 1＋ 8%） 40] ＝ 3150483元 土地單價(jià) =3150483247。 500=6301元 /平方米 (三 )單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值
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