八房地產(chǎn)(已修改)
2025-01-08 22:50 本頁面
【正文】 第八章 房地產(chǎn)評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估特點(diǎn) 第二節(jié) 市場途徑 第三節(jié) 收益途徑 第四節(jié) 成本途徑 第五節(jié) 其他方法 一、 房地產(chǎn)的概念及其特征 土地 與房屋不相關(guān)之地產(chǎn) 地產(chǎn) 土地財產(chǎn)權(quán)利 與房屋相關(guān)之地產(chǎn) 房屋建筑物及其財產(chǎn)權(quán)利 房地產(chǎn) 不動產(chǎn) 房產(chǎn) 房屋建筑物的附屬物及其財產(chǎn)權(quán)利 非房屋建筑物如橋梁、道路、水庫大壩等 與土地尚未分離的農(nóng)作物、林木、種子等 圖表 8 1 土地、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、不動產(chǎn)之間的關(guān)系 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估特點(diǎn) 土地： 土地權(quán)利 建筑物： 包括房屋和構(gòu)筑物以及與其不可分離的附著物。 其他地上定著物： 房地產(chǎn)是地產(chǎn) (土地使用權(quán) ) 、 建筑物以及地產(chǎn)與建筑物的結(jié)合 及其權(quán)屬的統(tǒng)稱 . 建筑容積率 : 是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積 與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比 . 建筑覆蓋率 (建筑密度 ): 是指建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和 與建設(shè)用地面積的比率 (%) 房屋的他項權(quán)利 : 是指由房屋的所有權(quán)衍生出來的 典權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)等權(quán)利 . 二、房地產(chǎn)評估特點(diǎn) （一）合法性前提 （二）最佳使用原則 三、影響房地產(chǎn)價格及評估價值的因素 （一）明確評估基本事項 （二）簽訂委托書 四、房地產(chǎn)評估基本程序 （三）擬定評估作業(yè)方案 （四）實地勘察 （五）搜集資料 （六）評定估算 （七）編制和提交評估報告 市場途徑的基本前提： 公開市場； 可比性 （ 功能的可比性 /市場條件的可比性 /間隔時間短 ） 。 第二節(jié) 市場途徑評估 一、市場售價類比法 (一 )市場售價類比法的基本思路 適用于具有交易性的房地產(chǎn) (二 )市場售價類比法的評估步驟 1. 搜集交易實例 2. 選取可比交易實例 3. 進(jìn)行交易情況修正 4. 進(jìn)行區(qū)域因素修正 :直接比較修正法 5. 進(jìn)行個別因素修正 : 也用 “ 直接比較修正法 ” ,但是 ,對于以下例外 : (1)土地使用年限修正 :根據(jù)年限修正系數(shù)修正 .例 1 (2) 容積率修正 :根據(jù)容積率修正系數(shù)表加以修正 . Nnrr)1(11)1(11????年限修正系數(shù)＝ [例 A]某城市某用途土地容積率修正系數(shù)如下表： 容積率 修正系數(shù) 如果確定可比案例宗地地價每平方米為 800元 ， 容積率為， 被評估宗地規(guī)劃容積率為 ， 則待估宗地容積率修正計算如下： 經(jīng)容積率修正后可比實例價格=800 247。 =（元 /平方米） 6. 進(jìn)行交易日期修正 例 2 7. 確定評估價值 簡單算術(shù)平均法 加權(quán)算術(shù)平均法 (三 )市場售價類比法的評估案例 例 3 二、基準(zhǔn)地價修正法
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1