房地產(chǎn)市場價(jià)格變化的邏輯(編輯修改稿)
2025-07-15 13:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 幣供過于求的市場前提。接下來我們要分析的是，在這種假設(shè)條件下，產(chǎn)品市場的三種關(guān)系，即產(chǎn)品供大于求，供求平衡，供小于求?！ ∝泿殴┐笥谇?，產(chǎn)品供不應(yīng)求的情況是價(jià)格出現(xiàn)顯著上漲，行業(yè)的情況是，少量的產(chǎn)品生產(chǎn)對應(yīng)了大量的貨幣供應(yīng)，這樣導(dǎo)致產(chǎn)品價(jià)格大幅度上漲。這里的上漲呈現(xiàn)出兩者累加的態(tài)勢，即產(chǎn)品價(jià)格的上漲幅度超過了任何單一要素形成的價(jià)格上漲極限。貨幣供大于求，產(chǎn)品供求平衡情況下，價(jià)格的上漲為貨幣供應(yīng)量上漲的比例的反應(yīng)很顯然，我們2009年與2010年市場基本處于這兩個(gè)市場之間，嚴(yán)格來說基本處于貨幣供大于求而產(chǎn)品供不應(yīng)求的市場環(huán)境當(dāng)中，因?yàn)楫a(chǎn)品供求均衡是個(gè)靜態(tài)概念，在動(dòng)態(tài)的市場過程中，整個(gè)市場持續(xù)處于貨幣供大于求產(chǎn)品供不應(yīng)求的饑渴市場，因此這兩年房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲幅度幾乎超過100%(09年1月到10年12月月度價(jià)格)。沒有一個(gè)產(chǎn)品市場能夠形成這樣的瘋狂，除了房地產(chǎn)市場?！ ∷摹 ?011年的房地產(chǎn)市場，會(huì)迎來一個(gè)什么樣的市場環(huán)境。關(guān)于貨幣市場，其實(shí)我們還是可以很輕易得到一個(gè)結(jié)論，或者相信一個(gè)結(jié)論，即貨幣市場供大于求，一方面人民幣升值和美元貶值同時(shí)進(jìn)行，導(dǎo)致今年的FDI大量增加；另一方面中國外儲(chǔ)持續(xù)增加，外匯占款導(dǎo)致的人民幣供應(yīng)量增加在持續(xù)進(jìn)行；三方面是套利熱錢的涌入；四是外行業(yè)資本的持續(xù)涌入，人民幣升值惡化的外貿(mào)企業(yè)導(dǎo)致不能持續(xù)經(jīng)營的外貿(mào)企業(yè)資金流入樓市；五是09年貸款和10年貸款進(jìn)入第二輪循環(huán)周期，還沒到最后結(jié)算周期，依然在市場上流通，加上今年新增貸款依然較大，整個(gè)經(jīng)濟(jì)貨幣供應(yīng)量依然過剩?！ 〉泿攀袌鲆灿薪Y(jié)構(gòu)性的萎縮，萎縮最為厲害的是需求類資金進(jìn)入，主要原因在于貨幣杠桿被壓縮，二套房的5成按揭，4成按揭大大壓縮了貨幣杠桿；另一方面貨幣成本的提高，導(dǎo)致了貨幣周轉(zhuǎn)速度的下降與貨幣效率的下降，這兩者共同抑制了今年需求市場的貨幣供應(yīng)量。供應(yīng)市場盡管有一定的影響，但供應(yīng)市場更多的影響僅僅是貨幣供應(yīng)的方式的變化，即原來的銀行貸款，證券市場融資變成其他的方式，由于房地產(chǎn)行業(yè)的比較優(yōu)勢存在，其他行業(yè)資本
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