成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格體系及銷售節(jié)奏(編輯修改稿)
2025-05-14 01:22 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 置產(chǎn)品品牌交通綜合配套遠(yuǎn)景規(guī)劃景觀外部環(huán)境社區(qū)戶型建筑規(guī)劃發(fā)展商品牌分值15158107101510102)通過江南公司、天驁公司、業(yè)內(nèi)人士的評(píng)分取樣，具體分值如下： 得分項(xiàng)目1234567891011平均分城市山水公園757469697466696271646769圣泉流云6985717281697062676070銀海嘉怡園787974758374766879807176興隆城市花園8381837888778771807881本項(xiàng)目多層76798178836876687870763）參考均價(jià)計(jì)算城市山水公園圣泉流云銀海嘉怡花園興隆城市花園本項(xiàng)目小高層平均分6970768176均價(jià)PA＝1780PB＝1998PC=2560PD＝2150PX＝？修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格Pi’Pi’=( QX/ Qi)Pi 注：Pi為銷售均價(jià)PA’=(QX/QA)PA=76/69*1780=2255PB’=(QX/QB)PB=76/70*1998=2169PC’=(QX/QC)PC=76/76*2560=2560PD’=(QX/QD)PC=76/81*2150=2017各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi(考慮到與本項(xiàng)目的相似性及影響) WA=10% WB=10% WC=35% WD=45%PX =ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD=2255*10%+2169*10%+2560*35%+2017*45%=2246評(píng)價(jià)權(quán)重的重點(diǎn)說明：1）洋房選擇可比樓盤權(quán)重說明：珠江灣畔興隆城市花園洋房貝地盧加諾均價(jià)285026002520權(quán)重50％30％20％權(quán)重說明① 該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)檔次與本項(xiàng)目類比② 產(chǎn)品同樣以退臺(tái)洋房為主力產(chǎn)品，借此提升項(xiàng)目的檔次與品味③ 同樣以營(yíng)造一個(gè)有獨(dú)特社區(qū)文化、氛圍的大社區(qū)為開發(fā)理念④ 開發(fā)商擁有良好的市場(chǎng)口碑效應(yīng)⑤ 小河區(qū)已經(jīng)是成熟的地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，客戶對(duì)該區(qū)域的地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)，一直有不錯(cuò)的口碑。小河區(qū)擁有一群固定的客戶群體。⑥ 該項(xiàng)目成本較低，價(jià)格上漲空間較大。這些可以看出，珠江灣畔將是本項(xiàng)目最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，將爭(zhēng)奪相同的目標(biāo)客戶群體。① 興隆城市花園沐風(fēng)園洋房產(chǎn)品僅有24套，是這個(gè)社區(qū)少有的精品產(chǎn)品；② 產(chǎn)品以大露臺(tái)，大面積、低層吸引客戶，得到好評(píng)；③ 興隆城市花園是過去四年里成都地產(chǎn)項(xiàng)目中的優(yōu)良產(chǎn)品④ 在當(dāng)時(shí)區(qū)域條件不成熟情況下，取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。① 該項(xiàng)目營(yíng)銷推廣中所營(yíng)造的異國(guó)生活氛圍，與本案類同。② 洋房產(chǎn)品本身與本案不存在可比性。產(chǎn)品品質(zhì)較本案較差③ 三橋板塊地產(chǎn)正處于發(fā)展階段，大盤、優(yōu)盤不斷推出，吸引了不少市民的眼球。擁有一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)；④ 是新推出的中高檔次項(xiàng)目之一，其項(xiàng)目的成功推向市場(chǎng)，與其前期長(zhǎng)時(shí)間營(yíng)銷工作的鋪墊，有很大的關(guān)聯(lián)性本案洋房產(chǎn)品價(jià)格2787元/平方米2）聯(lián)排別墅選擇可比樓盤權(quán)重說明：仁恒別墅泉天下山水黔城中天世紀(jì)新城均價(jià)5600520048605300權(quán)重25％25％40％10％權(quán)重說明① 純別墅的高檔次社區(qū)② 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品③ 自然環(huán)境并不十分優(yōu)越④ 所在區(qū)域相對(duì)比較成熟⑤ 開發(fā)商擁有較強(qiáng)的資金實(shí)力與開發(fā)經(jīng)驗(yàn)⑥ 近期開盤銷售的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品之一①0 純別墅高檔次社區(qū)②0 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品③0 擁有良好自然、環(huán)境④0 所在區(qū)域相對(duì)比較成熟⑤0 開發(fā)商擁有一定經(jīng)驗(yàn)。⑥0 近期開始認(rèn)購(gòu)的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品之一① 項(xiàng)目產(chǎn)品類別豐富，高檔產(chǎn)品居多，與本案定位思想較為一致② 項(xiàng)目處在小河區(qū)的主要交通干道旁，也是小河區(qū)的標(biāo)志樓盤之一③ 項(xiàng)目擁有良好規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、物業(yè)管理等合作開發(fā)伙伴。贏得公眾較高的評(píng)價(jià)。④ 但項(xiàng)目開發(fā)周期過長(zhǎng)，流失的客戶相對(duì)較多。① 距離市區(qū)最近的單純別墅項(xiàng)目。地理位置獨(dú)一無二。也是本項(xiàng)目無法比擬的。② 以聯(lián)排別墅為主導(dǎo)產(chǎn)品，對(duì)該類別墅的開發(fā)研究相對(duì)較專業(yè)。③ 開發(fā)商擁有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與一批忠實(shí)的客戶群體；本案別墅均價(jià)5214元/平方米3）電梯公寓選擇可比樓盤權(quán)重說明：山水黔城景怡苑貝地盧加諾均價(jià)278023802600權(quán)重40％30％30％權(quán)重說明① 項(xiàng)目產(chǎn)品類別豐富，高檔產(chǎn)品居多，與本案的產(chǎn)品定位思想較為一致② 項(xiàng)目處在小河區(qū)的主要交通干道旁，也是小河區(qū)的標(biāo)志樓盤之一③ 項(xiàng)目擁有良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、物業(yè)管理等合作開發(fā)伙伴。贏得公眾較高的評(píng)價(jià)。④ 項(xiàng)目小高層、高層產(chǎn)品的設(shè)計(jì)具有一定的創(chuàng)新性與領(lǐng)導(dǎo)性① 同區(qū)域內(nèi)，近期開盤銷售的同類產(chǎn)品。② 較高品質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房。大社區(qū)、多產(chǎn)品、全現(xiàn)房、好配套③ 地處成都一中旁的優(yōu)越地理位置，受到“教育”配套的導(dǎo)向影響。④ 外商開發(fā)，資金實(shí)力雄厚。① 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣中營(yíng)造的異國(guó)生活氛圍，與本案類同。② 電梯公寓的戶型設(shè)計(jì)帶有超大露臺(tái)；同時(shí)推出了1戶大面積＋1戶小戶型的人性戶型③ 宣傳該區(qū)域的景觀設(shè)計(jì)效仿星河灣的景觀設(shè)計(jì)，贏得良好口碑④ 三橋板塊正處于發(fā)展階段，大盤、優(yōu)盤不斷推出，吸引不少市民的眼球。擁有一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)。是新推出的中高檔次項(xiàng)目之一，其項(xiàng)目的成功推向市場(chǎng)，與其前期長(zhǎng)時(shí)間營(yíng)銷工作的鋪墊，有很大的關(guān)聯(lián)性本案電梯公寓均價(jià)2699元/平方米4）多層住宅選擇可比樓盤權(quán)重說明：圣泉流云城市山水公園銀海嘉怡花園興隆城市花園均價(jià)1998178024002150權(quán)重10％10％35％45％權(quán)重說明① 新推出的次中心區(qū)的多層項(xiàng)目② 已空中超大露臺(tái)做為項(xiàng)目的價(jià)格支撐點(diǎn)③ 所在區(qū)域正處于地產(chǎn)發(fā)展時(shí)期，吸引了不少市區(qū)客戶進(jìn)行選購(gòu)① 第三季度推出的大盤之一；② 擁有良好的自然環(huán)境資源③ 較低價(jià)格吸引了不少客戶④ 開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)有限，但資金雄厚① 市區(qū)少有的多層項(xiàng)目② 地處成都市教育中心區(qū)域③ 距離金陽較近④ 未做推廣，將一期銷售完畢① 成熟的大型社
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