成都市房地產(chǎn)市場價格體系及銷售節(jié)奏-文庫吧資料
2025-04-23 01:22本頁面
【正文】 劃、物業(yè)管理等合作開發(fā)伙伴。也是本項目無法比擬的。① 距離市區(qū)最近的單純別墅項目。贏得公眾較高的評價。擁有一定的市場基礎(chǔ)；④ 是新推出的中高檔次項目之一，其項目的成功推向市場，與其前期長時間營銷工作的鋪墊，有很大的關(guān)聯(lián)性本案洋房產(chǎn)品價格2787元/平方米2）聯(lián)排別墅選擇可比樓盤權(quán)重說明：仁恒別墅泉天下山水黔城中天世紀(jì)新城均價5600520048605300權(quán)重25％25％40％10％權(quán)重說明① 純別墅的高檔次社區(qū)② 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品③ 自然環(huán)境并不十分優(yōu)越④ 所在區(qū)域相對比較成熟⑤ 開發(fā)商擁有較強的資金實力與開發(fā)經(jīng)驗⑥ 近期開盤銷售的同質(zhì)競爭產(chǎn)品之一①0 純別墅高檔次社區(qū)②0 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品③0 擁有良好自然、環(huán)境④0 所在區(qū)域相對比較成熟⑤0 開發(fā)商擁有一定經(jīng)驗。② 洋房產(chǎn)品本身與本案不存在可比性。① 興隆城市花園沐風(fēng)園洋房產(chǎn)品僅有24套，是這個社區(qū)少有的精品產(chǎn)品；② 產(chǎn)品以大露臺，大面積、低層吸引客戶，得到好評；③ 興隆城市花園是過去四年里成都地產(chǎn)項目中的優(yōu)良產(chǎn)品④ 在當(dāng)時區(qū)域條件不成熟情況下，取得了不錯的銷售業(yè)績。⑥ 該項目成本較低，價格上漲空間較大。1） 產(chǎn)品各評價因素分值:因素位置產(chǎn)品品牌交通綜合配套遠景規(guī)劃景觀外部環(huán)境社區(qū)戶型建筑規(guī)劃發(fā)展商品牌分值15158107101510102)通過江南公司、天驁公司、業(yè)內(nèi)人士的評分取樣，具體分值如下： 得分項目1234567891011平均分城市山水公園757469697466696271646769圣泉流云6985717281697062676070銀海嘉怡園787974758374766879807176興隆城市花園8381837888778771807881本項目多層76798178836876687870763）參考均價計算城市山水公園圣泉流云銀海嘉怡花園興隆城市花園本項目小高層平均分6970768176均價PA＝1780PB＝1998PC=2560PD＝2150PX＝？修正后各相關(guān)樓盤價格Pi’Pi’=( QX/ Qi)Pi 注：Pi為銷售均價PA’=(QX/QA)PA=76/69*1780=2255PB’=(QX/QB)PB=76/70*1998=2169PC’=(QX/QC)PC=76/76*2560=2560PD’=(QX/QD)PC=76/81*2150=2017各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi(考慮到與本項目的相似性及影響) WA=10% WB=10% WC=35% WD=45%PX =ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD=2255*10%+2169*10%+2560*35%+2017*45%=2246評價權(quán)重的重點說明：1）洋房選擇可比樓盤權(quán)重說明：珠江灣畔興隆城市花園洋房貝地盧加諾均價285026002520權(quán)重50％30％20％權(quán)重說明① 該項目規(guī)劃建設(shè)檔次與本項目類比② 產(chǎn)品同樣以退臺洋房為主力產(chǎn)品，借此提升項目的檔次與品味③ 同樣以營造一個有獨特社區(qū)文化、氛圍的大社區(qū)為開發(fā)理念④ 開發(fā)商擁有良好的市場口碑效應(yīng)⑤ 小河區(qū)已經(jīng)是成熟的地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，客戶對該區(qū)域的地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)，一直有不錯的口碑。天下山水黔城中天世紀(jì)新城本項目TH平均分7873777977均價PA＝5600PB＝5200PC＝4860PD＝5300PX＝？修正后各相關(guān)樓盤價格Pi’Pi’=( QX/ Qi)Pi 注：Pi為銷售均價PA’=(QX/QA)PA=77/78*5600=5528PB’=(QX/QB)PB=77/73*5200=5485PC’=(QX/QC)PC=77/77*4860=4860PD’=(QX/QD)PC=79/77*5300=5166各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi(考慮到與本項目的相似性及影響) WA=25% WB=25% WC=40% WD=10%PX =ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD=5528*25%+5485*25%+4860*40%+5166*10%=5214電梯公寓我們將山水黔城、景怡苑、貝地盧加諾的小高層和高層作為本案高層的參考價格。因素位置產(chǎn)品品牌交通綜合配套遠景規(guī)劃景觀外部環(huán)境社區(qū)戶型建筑規(guī)劃發(fā)展商品牌分值15158107101510102)通過江南公司、天驁公司、業(yè)內(nèi)人士等評分取樣，具體分值計算如下：得分項目1234567891011平均分珠江灣畔8279686575776770807975貝地盧加諾8171746972767563626671興隆城市花園洋房838490788479857368887681本項目洋房73818178866892667673783）參考均價計算珠江灣畔貝地盧加諾興隆城市花園洋房本項目洋房平均分75718178均價PA＝2850PB＝2520PC＝2600PX＝？修正后各相關(guān)樓盤價格Pi’Pi’=( QX/ Qi)Pi 注：Pi為銷售均價PA’=(QX/QA)PA=78/75*2850=2964PB’=(QX/QB)PB=78/71*2520=2768PC’=(QX/QC)PC=78/81*2600=2504各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi(考慮到與本項目的相似性及影響)WA=50% WB=20%
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