【正文】 套房 60 ㎡ 318 七天連鎖酒店 單間 30 ㎡ 117 標間 40 ㎡ 147 八寶街 —西大街片區(qū) 小憩驛站 標間（廚衛(wèi)） 35 ㎡ 148 套房（廚衛(wèi) +客廳） 70 ㎡ 188 恒瑞商務酒店 標間（廚衛(wèi)） 40 ㎡ 148 標間（廚衛(wèi)） 40 ㎡ 168 套房（廚衛(wèi) +客廳） 50 ㎡ 188 太升南路片區(qū) 馬瑞卡酒店 單間和標間 28 ㎡ 198 商務單間和套房 48 ㎡ 238 豪華套房 59 ㎡ 43 488 薄荷花園酒店 單間 30 ㎡ 218 標間 30㎡ 198 經(jīng)濟型酒店基本情況 Real estate anization ? 投資成本： 商務酒店 經(jīng)濟型酒店。 Real estate anization 第二部分 區(qū)域市場產(chǎn)品調(diào)查 ? 住宅部分 ? 商業(yè)部分 ? 酒店部分 ? 地鐵經(jīng)濟價值點判斷 PART 2 Real estate anization 商務酒店 經(jīng)濟型酒店 成都雄飛酒店 瑞城名人酒店 繽紛假日酒店 快捷假日酒店 馬瑞卡酒店 小憩驛站 羅曼大酒店 七天連鎖酒店 薄荷花園酒店 恒瑞商務酒店 九龍賓館 喜百年酒店 本次研究針對騾 馬市、八寶街 — 西大街、太升南 路三大片區(qū)代表 性商務酒店、經(jīng) 濟型酒店進行研 究。 Real estate anization 區(qū)域板塊代表型商業(yè) ? 項目名稱：西岸帝景 ? 位置：西大街左側(cè) ? 商業(yè)主力面積： 13米 ? 一層租金： 130140元 /平米 ? 售價： /平米 ? 業(yè)態(tài)：品牌服裝、小超市、二手房等 項目名稱：西岸蒂景 Real estate anization 區(qū)域板塊代表型物業(yè)商業(yè)情況 西大街板塊 備注： ? 西岸帝景位于新城市廣場斜對面，一層為商鋪，樓上均為住宅，經(jīng)營各類個性特色品類，既滿足本物居民生活基本需要，又被對面購物廣場商業(yè)所帶動，經(jīng)營情況良好，目前沒有任何轉(zhuǎn)租或者空置情況。 Real estate anization 區(qū)域板塊代表型商業(yè) 西大街板塊 ? 位置：西大街與同仁路交匯處 ? 產(chǎn)品類型 :酒店 +臨街商鋪 +住宅 ? 調(diào)查內(nèi)容：底商 ? 主力商鋪面積： 9米 ? 租金： 170185元 /平米 ? 售價： /平米 ? 業(yè)態(tài)：特色品牌服裝，個性飾品店等 項目名稱：鑫 城 Real estate anization 備注： ? 該項目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與本案類似，一樓為商鋪 3樓為恒瑞商務酒店， 4樓以上為住宅。由于前期業(yè)態(tài)規(guī)劃合理和招商情況良好，無論商鋪的銷售價格還是租金都是區(qū)域內(nèi)售價最高的。 百貨店位于新城市廣場核心龍頭口岸，右連和記黃埔旗下百佳 18000平米超級市場，左接25000平米百盛百貨，直面西大街主干道，后臨 3000平米內(nèi)延景觀廣場。 調(diào)查項目：時代凱悅 Real estate anization 區(qū)域板塊代表型商業(yè)情況 八寶街板塊 ? 位置：青龍街 ? A 類商業(yè)臨青龍街項目中心位置：售價約 5萬元 /平米 ? 150平方租金約 300元 /平米 .月 ? 目前業(yè)態(tài)：羅莎蛋糕 ? 300平米租金 160元 /平一樓靠太平洋全興店 ? 二樓商業(yè)： 180平米租金 80100元 /平米 ? 三樓商業(yè)： 800平米租金 50元 /平米 調(diào)查項目：鉑金城 物業(yè)定位為：商務型購物休閑廣場 Real estate anization ? 備注： ? 鉑金城是近年來，該區(qū)域新建的購物中心，其商業(yè)銷售和招商情況均較理想，在招商的過程中前期實行了一段時間的免租期，免租期后雖然部分商業(yè)的租金很低，但目前商業(yè)部分出租率仍達 90%以上。 發(fā)展機會判斷 Real estate anization ? 備注： ? 根據(jù)最新市政府公布的信息，由于受到 ，成都市行政中心整體南移計劃將暫停，現(xiàn)有新政府辦公區(qū)將整體變現(xiàn)； ? 可以看出，由于未來政府將暫停南移計劃，原有的 CBD核心區(qū)其行政中心功能將在短時間不會發(fā)生變化，這也為本項目圈層的屬性奠定了極強的基礎(chǔ)。特別是地鐵 1號線文殊院站和騾馬市站，將有機會使該地區(qū)成為地鐵經(jīng)濟蓬勃發(fā)展區(qū)域，由地鐵帶來的巨大人流，將有效提升該地塊的商業(yè)氛圍，改變商業(yè)態(tài)勢。 本案商業(yè)版塊發(fā)展情況 Real estate anization ? 據(jù)成都市青羊區(qū)政府數(shù)據(jù)顯示，到 2022年，騾馬市商圈區(qū)域聚集了在蓉 60％以上的外資機構(gòu)，其中世界 500強及跨國公司 70家，各類金融機構(gòu) 72家，各類事務所 54家，區(qū)域內(nèi)有高檔酒店 14家，占全市的 30％，是名副其實的 成都“總部經(jīng)濟”核心區(qū)。 Real estate anization 八寶街商業(yè) 本案商業(yè) 西大街商業(yè) ? 從圖上三個區(qū)域來看，西大街作為新型百貨和娛樂為支撐正逐步形成繁華的新商業(yè)口岸，而八寶街原有家樂福和太平洋全興店的支撐已經(jīng)形成了較為成熟的商業(yè)圈層，但是主要消費人群以其區(qū)域常駐人口及商務人士為主。 ? 老商圈和新商圈的商業(yè)形態(tài)融合成了騾馬市商圈的第一個難題：圍繞西玉龍街打造的家居主題一條街，而八寶街、青龍場一線形成以商務商業(yè)為主，兼有休閑、娛樂、文化和居住功能。 小結(jié) Real estate anization 第二部分 區(qū)域市場產(chǎn)品調(diào)查 ? 住宅部分 ? 商業(yè)部分 ? 酒店部分 ? 地鐵經(jīng)濟價值點判斷 PART 2 Real estate anization 西大街商圈 鹽市口商圈 騾 馬 市 商 圈 ? 春熙路、鹽市口、騾馬市一直是成都市中心的三大老商圈，目前前兩者相連成一個商業(yè)片區(qū)，而騾馬市商圈由于大量的舊城改造和交通建設(shè)需要，在 2022年左右開始實施整體改建，眾多老街老店紛紛搬遷，取而代之的是定位不明確的商業(yè)入住，除了家樂福和太平洋百貨有一定的號召力之外，其余均為中小型超市和小型服裝飾品店，無法聚集大量人氣，這里雖然是老商圈，但由于交通、改造進度等因素，使該區(qū)域人氣不暢，難以回流。利用大陽臺的設(shè)計附送空間，可套一變套二 ,利用性和靈活性較高， 3梯 7戶 32層的配置； 52平米的戶型可以分隔為 2層，對居住和辦公來說更具創(chuàng)意性； 3梯 12戶 可以看出該項目主要是考慮在戶型的可變性上，從而吸引更多的投資者。 Real estate anization 繽舍 ? 位置 ：青羊區(qū)樂府路 ? 規(guī)模 ： 總戶數(shù) :426戶 ,物管費預計 /平方米 ? 建筑形態(tài) ： 32層獨棟， 2個單元（一個單元為住宅，3梯 7戶；一個單元為小憩連鎖酒店和寫字樓， 3梯12（ 14）戶。 Real estate anization ? 產(chǎn)品價值分析 ： ? 08年 1月開盤以來余下 40%，均價 9200元 /平方米，共有住宅 322套，物管公司為申安物業(yè)，物管費預計 /平方米，預計交房時間2022年 ，目前該項目工程進度緩慢，傳聞開發(fā)商資金鏈有問題，工程進度為 9層，項目可外銷，該物業(yè)片區(qū)偏重居住型，從產(chǎn)品特征來說，居住較適用，辦公欠缺，故該項目的客戶群范圍偏窄（周邊換房客戶和市區(qū)工作的外地購房客戶占主要），投資客戶所占比例較小，對其銷售受到一定影響。 Real estate anization ? 產(chǎn)品價值分析 ： ? 該產(chǎn)品定位為 “ 中心行政領(lǐng)館，內(nèi)城質(zhì)感私邸 ” ，于 08年 7月開盤，均價在 7800元左右，目前第一批次為 22層以下，該項目 17種戶型，層差為 20元，公攤 24%左右，工程進度 8層，該項目在區(qū)位上偏重于居住，在產(chǎn)品上適合小型公司辦公，目前銷售情況不是很樂觀，已銷售 10%左右，且只有 58年的住宅產(chǎn)權(quán) Real estate anization 蕭邦 ? 位置：青羊區(qū)樂府路 ? 規(guī)模：住宅 322套 ,物管費： /平方米 ? 建筑形態(tài)： 28層獨棟，猶如鋼琴鍵盤外觀的現(xiàn)代主義風格 ? 戶型區(qū)間 ： 46——72平米私享多元空間 ? 該項目 528層為住宅， 14層為商業(yè)，處于王府井百貨背后、西接太升南路，東接紅星路，臨近商業(yè)區(qū)，但又有一段距離，屬于市中心商業(yè)區(qū)和居住區(qū)的結(jié)合地帶，適合在市中心工作的外地人士和就近換房的群體，出行交通方便，配套完善。 Real estate anization 錦江明珠國際公寓 ? 位置 ：錦江區(qū)鹽道街小學旁 ? 規(guī)模 ：占地面積 :3900平方米，總建筑面積 :43300平方米， 510戶 ? 車位 :217個 ? 建筑形態(tài) ：現(xiàn)代派外立面風格獨棟 32層， 4梯 17戶 ? 戶型區(qū)間 ： 55—109平米 ? 該項目距紅星路約 200米，西臨人民南路；北接鹽市口、青石橋商圈，且緊鄰鹽道街中學；南瞰錦江 面積近 300平米、挑高近 10米的豪華入戶大堂。 Real estate anization ? 產(chǎn)品價值分析 ： ? 高實用率創(chuàng)意戶型，使戶型具有 “ 套一變套二、套二變套三 ”的多樣性。物業(yè)的價值沒有得到有效提升。目前該樓盤的出租和轉(zhuǎn)手率都較高，說明其投資客戶居多，實際居住性不強。 ? 該項目地處改造后的西大街與八寶街、長順街交匯處，兼有商業(yè)中心和小戶型公寓空中花園面積15000平方米，會所面積 3000平方米，廣場面積10000平方米，地下機動車位 1160個，非機動停車位 2022個，電梯（扶梯）數(shù)量 92部，住宅 70年產(chǎn)權(quán)。 ? 建筑形態(tài) ：新現(xiàn)代主義建筑風格；建筑高度達100米 30層，整個項目由商業(yè)裙樓和塔樓構(gòu)成，住宅共 4棟、 1680戶，商業(yè)共 5棟， 6層為轉(zhuǎn)換層。尤其是套一的戶型銷售較好。該項目由于是市中心天府廣場旁唯一在售的項目，受到眾多投資者的關(guān)注，是市中心不可復制的優(yōu)質(zhì)地段，銷售較好。 Real estate anization 產(chǎn)品價值分析： 該項目定位為繁華之上的奢享，為居住和商務注釋奢華，最低價 10600元 /平方米，最高 13800元 /平方米，均價 12022元 /平方米左右， 9層以下層差為 60元， 9層加 360元， 10層以上層差為 80元， 08年 4月開盤到目前已銷售 40%左右，寫字樓還未開盤，預計交房時間為 2022年 10月。梯戶數(shù)為 4梯22戶 ? 戶型區(qū)間 ： 3570㎡ 平方米精裝修小戶型。 Real estate anization 城市理想 ? 位置： 梨花街 12號 （青羊區(qū)天府廣場旁） ? 規(guī)模： 占地面積 :，總建筑面積 :86000平方米，總戶數(shù) :1178戶，停車位 :333（地下三層） ? 建筑形態(tài)： 外觀玻璃幕墻，新現(xiàn)代主義建筑風格；建筑高度達 126米，整個項目由商業(yè)裙樓和兩棟塔樓構(gòu)成，包括商業(yè)、住宅、 SOHO空間三種物業(yè)，商業(yè)共有四層，精裝小戶和 SOHO空間分居 A、 B塔樓之上。如上海、深圳、廣州、北京以及外籍留川學生 省內(nèi)及成都市區(qū)客群：約占 50%，特別是四川二級城市的私營業(yè)主占了較大的比例； ? 購房目的： 投資約占 60%，特別是省外客群的投資目的最為明顯 自住約占 40%，省內(nèi)二級市場的私營業(yè)主多作為成都的二居所 Real estate a