【文章內容簡介】 關樓盤價格 Pi’ Pi’ =( QX/ Qi) Pi 注： Pi 為銷售均價 PA’ =(QX/QA) PA=76/69*1780=2255 PB’ =(QX/QB) PB=76/70*1998=2169 PC’ =(QX/QC) PC=76/76*2560=2560 PD’ =(QX/QD) PC=76/81*2150=2017 各相關樓盤權重取值為 Wi(考慮到與本項目的相似性及影響 ) WA=10% WB=10% WC=35% WD=45% PX =Σ PiWi =PA’ WA+PB’ WB+PC’ WC+PD’ WD =2255*10%+2169*10%+2560*35%+2017*45% =2246 城市山水公園 圣泉流云 銀海嘉怡花園 興隆城市花園 本項目小高層 平均分 69 70 76 81 76 均價 PA＝ 1780 PB＝ 1998 PC=2560 PD＝ 2150 PX＝？ 評價權重的重點說明： 1）洋房選擇可比樓盤權重說明： 珠江灣畔 興隆城市花園洋房 貝地盧加諾 均價 2850 2600 2520 權重 50％ 30％ 20％ 權重說明 ① 該項目規(guī)劃建設檔次與本項目類比 ② 產品同樣以退臺洋房為主力產品，借此提升項目的檔次與品味 ③ 同樣以營造一個有獨特社區(qū)文化、氛圍的大社區(qū)為開發(fā)理念 ④ 開發(fā)商擁有良好的市場口碑效應 ⑤ 小河區(qū)已經是成熟的地產開發(fā)區(qū)域，客戶對該區(qū)域的地產產品品質，一直有不錯的口碑。小河區(qū)擁有一群固定的客戶群體。 ⑥ 該項目成本較低，價格上漲空間較大。 這些可以看出， 珠江灣畔將是本項目最主要的競爭對手，將爭奪相同的目標客戶群體。 ① 興隆城市花園沐風園洋房產品僅有 24 套，是這個社區(qū)少有的精品產品； ② 產品以大露臺，大面積、低層吸引客戶，得到好評； ③ 興隆城市花園是過去四年里成都地產項目中的優(yōu)良產品 ④ 在當時區(qū)域條件不成熟情況下，取得了不錯的銷售業(yè)績。 ① 該項目營銷推廣中所營造的異國生活氛圍，與本案類同。 ② 洋房產品本身與本案不存在可比性。產品品質較本案較差 ③ 三橋板塊地產正處于發(fā)展階段 ，大盤、優(yōu)盤不斷推出，吸引了不少市民的眼球。擁有一定的市場基礎； ④ 是新推出的中高檔次項目之一，其項目的成功推向市場，與其前期長時間營銷工作的鋪墊，有很大的關聯性 本案洋房2787元 /平方米 產品價格 2）聯排別墅 選擇可比樓盤權重說明： 仁恒別墅 泉天下 山水黔城 中天世紀新城 均價 5600 5200 4860 5300 權重 25％ 25％ 40％ 10％ 權重說明 ① 純別墅的高檔次社區(qū) ② 優(yōu)質產品 ③ 自然環(huán)境并不十分優(yōu)越 ④ 所在區(qū)域相 對比較成熟 ⑤ 開發(fā)商擁有較強的資金實力與開發(fā)經驗 ⑥ 近期 開盤銷售的同質競爭產品之一 ① 純別墅高檔次社區(qū) ② 優(yōu)質產品 ③ 擁有良好自然、環(huán)境 ④ 所在區(qū)域相對比較成熟 ⑤ 開發(fā)商擁有一定經驗。 ⑥ 近期開始認購的同質競爭產品之一 ① 項目產品類別豐富，高檔產品居多，與本案定位思想較為一致 ② 項目處 在小河區(qū)的主要交通干道旁，也是小河區(qū)的標志樓盤之一 ③ 項目擁有良好規(guī)劃設計、景觀設計、 營銷策劃 、物業(yè)管理等合作開發(fā)伙伴。贏得公眾較高的評價。 ④ 但項目開發(fā)周期過長，流失的客戶相對較多。 ① 距離市區(qū)最近的單純別墅項目。地理位置獨一無二。也是本項目無法比擬的。 ② 以聯排別墅為主導產品，對該類別墅的開發(fā)研究相對較專業(yè)。 ③ 開發(fā)商擁有豐富的開發(fā)經驗與一批忠實的客戶群 體； 本案別墅均價 5214元 /平方米 3）電梯公寓 選擇可比樓盤權重說明： 山水黔城 景怡苑 貝地盧加諾 均價 2780 2380 2600 權重 40％ 30％ 30％ 權重說明 ① 項目產品類別豐富，高檔產品居多，與本案的產品定位思想較為一致 ② 項目處在小河區(qū)的主要交通干道旁，也是小河區(qū)的標志樓盤之一 ③ 項目擁有良好的規(guī)劃設計、景觀設計、 營銷策劃 、物業(yè)管理等合作開發(fā)伙伴。贏得公眾較高的評價。 ④ 項目小高層、高層產品的設計具有一定的創(chuàng)新性與① 同區(qū)域內，近期 開盤 銷售的同類產品。 ② 較高品質的經濟適用房。大社區(qū)、多產品、全現房、好配套 ③ 地處成都一中旁的優(yōu)越地理位置，受到“教育”配套的導向影響。 ④ 外商開發(fā)，資金實力雄厚。 ① 項目營銷推廣中營造的異國生活氛圍 ，與本案類同。 ② 電梯公寓的戶型設計帶有超大露臺；同時推出了 1戶大面積＋ 1戶小戶型的人性戶型 ③ 宣傳該區(qū)域的景觀設計效仿星河灣的景觀設計，贏得良好口碑 ④ 三橋板塊正處于發(fā)展階段，大盤、優(yōu)盤不斷推出，吸引不少市民的眼球。擁有一定的市場基礎。是新推出的中高檔次項目之一，其項目的成功推向市場，與其前期長時間營銷工作的鋪墊，有很大的關聯性 領導性 本案電梯公寓均價 2699元 /平方米 4）多層住宅 選擇可比樓盤權重說明： 圣泉流云 城市山水公園 銀海嘉怡花園 興隆城市花園 均價 1998 1780 2400 2150 權重 10％ 10％ 35％ 45％ 權重說明 ① 新推出的次中心區(qū)的多層項目 ② 已空中超大露臺做為項目的價格支撐點 ③ 所在區(qū)域正處于地產發(fā)展時期，吸引了不少市區(qū)客戶進行選購 ① 第三季度推出的大盤之一； ② 擁有良好的自然環(huán)境資源 ③ 較低價格吸引了不少客戶 ④ 開發(fā)商的開發(fā)經驗有限，但資金雄厚 ① 市區(qū)少有的多層項目 ② 地處成都市教育中心區(qū)域 ③ 距離成都較近 ④ 未做推廣，將一期銷售完畢 ① 成熟的大型社區(qū)，產品得到了業(yè)內人士及客戶的認可 ② 地處成都市近郊板塊，達到市中心區(qū)域的時間距離相似 本案多層均價 2246元 /平方米 根據以上分析，在目前的市場環(huán)境下 成本加層法制定出的總體均價為 2800元 /平方