宏基世紀(jì)新城地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系及銷(xiāo)售節(jié)奏建議報(bào)告書(shū)(26頁(yè))-地產(chǎn)價(jià)格(編輯修改稿)
2025-09-18 17:57 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 關(guān)樓盤(pán)價(jià)格 Pi’ Pi’ =( QX/ Qi) Pi 注： Pi 為銷(xiāo)售均價(jià) PA’ =(QX/QA) PA=76/69*1780=2255 PB’ =(QX/QB) PB=76/70*1998=2169 PC’ =(QX/QC) PC=76/76*2560=2560 PD’ =(QX/QD) PC=76/81*2150=2017 各相關(guān)樓盤(pán)權(quán)重取值為 Wi(考慮到與本項(xiàng)目的相似性及影響 ) WA=10% WB=10% WC=35% WD=45% PX =Σ PiWi =PA’ WA+PB’ WB+PC’ WC+PD’ WD =2255*10%+2169*10%+2560*35%+2017*45% =2246 城市山水公園 圣泉流云 銀海嘉怡花園 興隆城市花園 本項(xiàng)目小高層 平均分 69 70 76 81 76 均價(jià) PA＝ 1780 PB＝ 1998 PC=2560 PD＝ 2150 PX＝？ 評(píng)價(jià)權(quán)重的重點(diǎn)說(shuō)明： 1）洋房選擇可比樓盤(pán)權(quán)重說(shuō)明： 珠江灣畔 興隆城市花園洋房 貝地盧加諾 均價(jià) 2850 2600 2520 權(quán)重 50％ 30％ 20％ 權(quán)重說(shuō)明 ① 該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)檔次與本項(xiàng)目類(lèi)比 ② 產(chǎn)品同樣以退臺(tái)洋房為主力產(chǎn)品，借此提升項(xiàng)目的檔次與品味 ③ 同樣以營(yíng)造一個(gè)有獨(dú)特社區(qū)文化、氛圍的大社區(qū)為開(kāi)發(fā)理念 ④ 開(kāi)發(fā)商擁有良好的市場(chǎng)口碑效應(yīng) ⑤ 小河區(qū)已經(jīng)是成熟的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，客戶(hù)對(duì)該區(qū)域的地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)，一直有不錯(cuò)的口碑。小河區(qū)擁有一群固定的客戶(hù)群體。 ⑥ 該項(xiàng)目成本較低，價(jià)格上漲空間較大。 這些可以看出， 珠江灣畔將是本項(xiàng)目最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，將爭(zhēng)奪相同的目標(biāo)客戶(hù)群體。 ① 興隆城市花園沐風(fēng)園洋房產(chǎn)品僅有 24 套，是這個(gè)社區(qū)少有的精品產(chǎn)品； ② 產(chǎn)品以大露臺(tái)，大面積、低層吸引客戶(hù)，得到好評(píng)； ③ 興隆城市花園是過(guò)去四年里成都地產(chǎn)項(xiàng)目中的優(yōu)良產(chǎn)品 ④ 在當(dāng)時(shí)區(qū)域條件不成熟情況下，取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 ① 該項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣中所營(yíng)造的異國(guó)生活氛圍，與本案類(lèi)同。 ② 洋房產(chǎn)品本身與本案不存在可比性。產(chǎn)品品質(zhì)較本案較差 ③ 三橋板塊地產(chǎn)正處于發(fā)展階段 ，大盤(pán)、優(yōu)盤(pán)不斷推出，吸引了不少市民的眼球。擁有一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)； ④ 是新推出的中高檔次項(xiàng)目之一，其項(xiàng)目的成功推向市場(chǎng)，與其前期長(zhǎng)時(shí)間營(yíng)銷(xiāo)工作的鋪墊，有很大的關(guān)聯(lián)性 本案洋房2787元 /平方米 產(chǎn)品價(jià)格 2）聯(lián)排別墅 選擇可比樓盤(pán)權(quán)重說(shuō)明： 仁恒別墅 泉天下 山水黔城 中天世紀(jì)新城 均價(jià) 5600 5200 4860 5300 權(quán)重 25％ 25％ 40％ 10％ 權(quán)重說(shuō)明 ① 純別墅的高檔次社區(qū) ② 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 ③ 自然環(huán)境并不十分優(yōu)越 ④ 所在區(qū)域相 對(duì)比較成熟 ⑤ 開(kāi)發(fā)商擁有較強(qiáng)的資金實(shí)力與開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) ⑥ 近期 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品之一 ① 純別墅高檔次社區(qū) ② 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 ③ 擁有良好自然、環(huán)境 ④ 所在區(qū)域相對(duì)比較成熟 ⑤ 開(kāi)發(fā)商擁有一定經(jīng)驗(yàn)。 ⑥ 近期開(kāi)始認(rèn)購(gòu)的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品之一 ① 項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)別豐富，高檔產(chǎn)品居多，與本案定位思想較為一致 ② 項(xiàng)目處 在小河區(qū)的主要交通干道旁，也是小河區(qū)的標(biāo)志樓盤(pán)之一 ③ 項(xiàng)目擁有良好規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、 營(yíng)銷(xiāo)策劃 、物業(yè)管理等合作開(kāi)發(fā)伙伴。贏得公眾較高的評(píng)價(jià)。 ④ 但項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，流失的客戶(hù)相對(duì)較多。 ① 距離市區(qū)最近的單純別墅項(xiàng)目。地理位置獨(dú)一無(wú)二。也是本項(xiàng)目無(wú)法比擬的。 ② 以聯(lián)排別墅為主導(dǎo)產(chǎn)品，對(duì)該類(lèi)別墅的開(kāi)發(fā)研究相對(duì)較專(zhuān)業(yè)。 ③ 開(kāi)發(fā)商擁有豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)與一批忠實(shí)的客戶(hù)群 體； 本案別墅均價(jià) 5214元 /平方米 3）電梯公寓 選擇可比樓盤(pán)權(quán)重說(shuō)明： 山水黔城 景怡苑 貝地盧加諾 均價(jià) 2780 2380 2600 權(quán)重 40％ 30％ 30％ 權(quán)重說(shuō)明 ① 項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)別豐富，高檔產(chǎn)品居多，與本案的產(chǎn)品定位思想較為一致 ② 項(xiàng)目處在小河區(qū)的主要交通干道旁，也是小河區(qū)的標(biāo)志樓盤(pán)之一 ③ 項(xiàng)目擁有良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、 營(yíng)銷(xiāo)策劃 、物業(yè)管理等合作開(kāi)發(fā)伙伴。贏得公眾較高的評(píng)價(jià)。 ④ 項(xiàng)目小高層、高層產(chǎn)品的設(shè)計(jì)具有一定的創(chuàng)新性與① 同區(qū)域內(nèi)，近期 開(kāi)盤(pán) 銷(xiāo)售的同類(lèi)產(chǎn)品。 ② 較高品質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房。大社區(qū)、多產(chǎn)品、全現(xiàn)房、好配套 ③ 地處成都一中旁的優(yōu)越地理位置，受到“教育”配套的導(dǎo)向影響。 ④ 外商開(kāi)發(fā)，資金實(shí)力雄厚。 ① 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣中營(yíng)造的異國(guó)生活氛圍 ，與本案類(lèi)同。 ② 電梯公寓的戶(hù)型設(shè)計(jì)帶有超大露臺(tái)；同時(shí)推出了 1戶(hù)大面積＋ 1戶(hù)小戶(hù)型的人性戶(hù)型 ③ 宣傳該區(qū)域的景觀設(shè)計(jì)效仿星河灣的景觀設(shè)計(jì)，贏得良好口碑 ④ 三橋板塊正處于發(fā)展階段，大盤(pán)、優(yōu)盤(pán)不斷推出，吸引不少市民的眼球。擁有一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)。是新推出的中高檔次項(xiàng)目之一，其項(xiàng)目的成功推向市場(chǎng)，與其前期長(zhǎng)時(shí)間營(yíng)銷(xiāo)工作的鋪墊，有很大的關(guān)聯(lián)性 領(lǐng)導(dǎo)性 本案電梯公寓均價(jià) 2699元 /平方米 4）多層住宅 選擇可比樓盤(pán)權(quán)重說(shuō)明： 圣泉流云 城市山水公園 銀海嘉怡花園 興隆城市花園 均價(jià) 1998 1780 2400 2150 權(quán)重 10％ 10％ 35％ 45％ 權(quán)重說(shuō)明 ① 新推出的次中心區(qū)的多層項(xiàng)目 ② 已空中超大露臺(tái)做為項(xiàng)目的價(jià)格支撐點(diǎn) ③ 所在區(qū)域正處于地產(chǎn)發(fā)展時(shí)期，吸引了不少市區(qū)客戶(hù)進(jìn)行選購(gòu) ① 第三季度推出的大盤(pán)之一； ② 擁有良好的自然環(huán)境資源 ③ 較低價(jià)格吸引了不少客戶(hù) ④ 開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)有限，但資金雄厚 ① 市區(qū)少有的多層項(xiàng)目 ② 地處成都市教育中心區(qū)域 ③ 距離成都較近 ④ 未做推廣，將一期銷(xiāo)售完畢 ① 成熟的大型社區(qū)，產(chǎn)品得到了業(yè)內(nèi)人士及客戶(hù)的認(rèn)可 ② 地處成都市近郊板塊，達(dá)到市中心區(qū)域的時(shí)間距離相似 本案多層均價(jià) 2246元 /平方米 根據(jù)以上分析，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下 成本加層法制定出的總體均價(jià)為 2800元 /平方
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