【文章內(nèi)容簡介】 方米坡地綠化園藝景觀房型 面積（ m2）2/2/1 88㎡ 92㎡2/2/2 92㎡3/2/1 101㎡3/2/2 117㎡ 118㎡4以上 183239御源大湖區(qū)開發(fā)團隊開發(fā)商：成都御源置業(yè)規(guī)劃設(shè)計：香港漢森國際 伯盛設(shè)計景觀設(shè)計：天筑景典廣告策劃：零上四度小區(qū)智能化物業(yè)管理潤無聲物業(yè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)周界防盜報警系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)小區(qū)背景音樂系統(tǒng)御源大湖區(qū)根據(jù)御源大湖區(qū)的產(chǎn)品形式和項目各方面的定位，為了方便與可比樓盤對比打分，我們做了以下假設(shè)：216。一期 1266戶，預(yù)計 2023年 3月 18日開盤，在 2023年 12月底以前銷售 1066套，即每月的銷售在 106套左右，根據(jù)現(xiàn)階段的推廣及蓄客質(zhì)量，這種假設(shè)目前龍泉市場還是有一定難度的。216。各修正系數(shù)都是在以本項目 100分為基準(zhǔn)打分。五、各可比樓盤因素修正系數(shù)確定 御源大湖區(qū)條件假設(shè)御源 大湖區(qū)單價 =（可比樓盤單價 1修正系數(shù) 1+可比樓盤單價 2修正系數(shù) 2+。樓盤單價 n修正系數(shù) n） /n 判斷方法策略綜合以上各大盤和本項目基本情況及部分假設(shè)，采用打分加權(quán)后得到以下比準(zhǔn)價格 . 各修正系數(shù)及比準(zhǔn)價格確定價值影響因素 分因子 權(quán)重御源 大湖區(qū)璽印上院修正系數(shù)東麓驛境修正系數(shù)銀河花園修正系數(shù)東山國際修正系數(shù)區(qū)域狀況（ )　交通便捷情況 100 100 95 105 98 自然環(huán)境 100 95 95 95 100 配套狀況（ )　　幼兒園學(xué) 校 100 115 101 155 105 菜場商場 100 99 102 150 100 醫(yī)院銀行 100 100 100 120 100 社會因素（ )　　生活氣氛 100 125 100 100 100 人文氣氛 100 135 100 100 100 升值前瞻 100 99 100 99 102 多層測算附表一比較因素 分因子 權(quán)重御源大湖區(qū)璽印上院修正系數(shù)東麓驛境修正系數(shù)銀河花園修正系數(shù)東山國際修正系數(shù)　 建筑規(guī)劃 100 99 98 98 102 產(chǎn)品本身 戶型 100 99 99 98 100 景觀 100 95 95 90 105 物業(yè)管理 100 95 98 95 100 開發(fā)團隊 100 100 100 95 102 社區(qū)智能化 100 98 98 98 100 　 區(qū)內(nèi)配套 100 98 98 96 102 多層測算附表二比較因素 分因子 權(quán)重御源大湖區(qū)璽印上院修正系數(shù)東麓驛境修正系數(shù)銀河花園修正系數(shù)東山國際修正系數(shù)交易情況營銷力度 100 98 95 90 105 項目去化速度 100 100 100 92 105 多層測算附表三修正系數(shù) 璽印上院 東山國際 東麓驛境 銀河花園樓盤外環(huán)境修正系數(shù) 樓盤內(nèi)環(huán)境修正系數(shù) 交易情況修正系數(shù) 綜合修正系數(shù) 實際成交均價 2850 3300 2800 2980修正后的比準(zhǔn)價格 2740 3084 2945 2995 多層測算附表四六、御源 大湖區(qū)市場價格確定 =(2740+3084+2945+2995)/4=2941元 /㎡御源 大湖區(qū)多層平均成交價格多層市場成交價格確定小高層市場成交價格確定龍泉市內(nèi)小高層可比樓盤較少，不存在成熟的市場價格 。采用多層與小高層價格配比關(guān)系來推導(dǎo) 。選擇藍色理想、萬科 魅力之城、卓錦城 2期、水晶城、天府江南作為參考。產(chǎn)品類型：多層 　地段 樓盤名稱 均價三環(huán)外 花樣年華 常青藤 3400天地 晨光麗景 3期 3000大觀 城市花園 2期 3600東林半島 3500卓錦城 2期 4300西河 城市家園 2023怡水居 2700金色逸景 2390龍泉 東方華美苑 2600瑞臨錦苑 2600金海岸 ?天府花園水城 2023文豪世苑 2748市場調(diào)查表一產(chǎn)品類型：小高層電梯　地段 樓盤名稱 均價三環(huán)外 上東陽光 3期 3700大觀 城市花園 2期 3600萬科 魅力之城 4300銀河花園 2期 3100東林半島 3500卓錦城 2期 3900藍谷地 4300龍泉 東山國際新城 3300勁力 藍色理想 2980觀景上東 2380石陵小筑 2560文豪世苑 2800市場調(diào)查表二產(chǎn)品類型：疊加洋房　地段 樓盤名稱 均價三環(huán)外 萬科 魅力之城 6600龍泉 璽印 上院 3680國一 劍橋麗景 2700勁力 蔚藍花城 3500天泉聚龍別墅園 6800市場調(diào)查表三項目名稱 價格（元 /㎡ ） 價格關(guān)系萬科 魅力之城 多層 電梯 洋房 小高層 /多層 疊加 /多層4500 4200 6700 卓錦城 2期 4300 3900 6500 水晶城 3500 3400 45005500 天府江南 2800 2900 3800 合 計 　　　 多層、小高層與疊加洋房價格比例關(guān)系表樓盤名稱 多層價格 小高層價格 價格關(guān)系系數(shù)（多層 /小高層）御源 大湖區(qū)價格藍色理想 2980 1 2980璽印上院 2850 2735東山國際 3300 3166東麓驛境 2800 2686銀河花園 2980 2859小高層價格測算附表=(2980+2735+3166+2686+2859)/5=2885元 /㎡御源 大湖區(qū)小高層平均成交價格疊加洋房市場成交價格確定龍泉市內(nèi)花園洋房可比樓盤較少，不存在成熟的市場價格 。采用多層與疊加洋房價格配比關(guān)系來推導(dǎo) 。以市場調(diào)查表以及多層、小高層與疊加洋房價格比例關(guān)系表作為參考。樓盤名稱 多層價格 疊加洋房價格 價格關(guān)系系數(shù)（多層 /小高層）御源 大湖區(qū)價格璽印上院 3680 1 3680東山國際 3300 4768東麓驛境 2800 4046銀河花園 2980 4306疊加洋房價格測算附表=(3680+4768+4046+4306)/4=4200元 /㎡御源 大湖區(qū)疊加洋房平均成交價格為樹立 “御源置業(yè) ”品牌，實施以產(chǎn)品品牌支撐企業(yè)品牌，以企業(yè)品牌帶動產(chǎn)品品牌的雙贏策略 ,也為本公司在成都的后續(xù)項目開發(fā)打下堅實基礎(chǔ)。同時考慮 2023年君信、廈門國建兩個強勁對手的新盤即將推出，應(yīng)把迅速占領(lǐng)市場份額，保證資金回籠作為銷售目標(biāo)之一。建議在啟動期的價格上需要稍微下調(diào)，在以后的銷售中逐步提價。御源 大湖區(qū)啟動期價格確定 御源 大湖區(qū)市場多層比準(zhǔn)價格 2941元元 /平方米平方米御源 大湖區(qū)市場小高層比準(zhǔn)價格 2885元元 /平方米平方米啟動期多層銷售均價 =2941（ 13%） ≈2850元 /㎡啟動期小高層銷售均價 =2885（ 13%） ≈2798元 /㎡第二節(jié)：案場反映價格情況第二節(jié)：案場反映價格情況目前案場 VIP登記共 275戶，其中參與價格測試的 188戶。25003000的價格接受度較高，達到 71%。所以與我們前面市場比較做出的多層 2850 元 /M2，小高層 2798元 /M2基本吻合的。價格區(qū)間2500以下 25003000 30003500 合計數(shù)量 47 134 7 188比例 25% 71% 4% 100%從案場 VIP客戶意向登記情況來看第三節(jié)：市場價格趨勢判斷第三節(jié)：市場價格趨勢判斷