大湖區(qū)銷(xiāo)售價(jià)格體系(編輯修改稿)
2025-02-05 21:49 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 方米坡地綠化園藝景觀(guān)房型 面積（ m2）2/2/1 88㎡ 92㎡2/2/2 92㎡3/2/1 101㎡3/2/2 117㎡ 118㎡4以上 183239御源大湖區(qū)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)開(kāi)發(fā)商：成都御源置業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)：香港漢森國(guó)際 伯盛設(shè)計(jì)景觀(guān)設(shè)計(jì)：天筑景典廣告策劃：零上四度小區(qū)智能化物業(yè)管理潤(rùn)無(wú)聲物業(yè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)周界防盜報(bào)警系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)小區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)御源大湖區(qū)根據(jù)御源大湖區(qū)的產(chǎn)品形式和項(xiàng)目各方面的定位，為了方便與可比樓盤(pán)對(duì)比打分，我們做了以下假設(shè)：216。一期 1266戶(hù)，預(yù)計(jì) 2023年 3月 18日開(kāi)盤(pán)，在 2023年 12月底以前銷(xiāo)售 1066套，即每月的銷(xiāo)售在 106套左右，根據(jù)現(xiàn)階段的推廣及蓄客質(zhì)量，這種假設(shè)目前龍泉市場(chǎng)還是有一定難度的。216。各修正系數(shù)都是在以本項(xiàng)目 100分為基準(zhǔn)打分。五、各可比樓盤(pán)因素修正系數(shù)確定 御源大湖區(qū)條件假設(shè)御源 大湖區(qū)單價(jià) =（可比樓盤(pán)單價(jià) 1修正系數(shù) 1+可比樓盤(pán)單價(jià) 2修正系數(shù) 2+。樓盤(pán)單價(jià) n修正系數(shù) n） /n 判斷方法策略綜合以上各大盤(pán)和本項(xiàng)目基本情況及部分假設(shè)，采用打分加權(quán)后得到以下比準(zhǔn)價(jià)格 . 各修正系數(shù)及比準(zhǔn)價(jià)格確定價(jià)值影響因素 分因子 權(quán)重御源 大湖區(qū)璽印上院修正系數(shù)東麓驛境修正系數(shù)銀河花園修正系數(shù)東山國(guó)際修正系數(shù)區(qū)域狀況（ ) 交通便捷情況 100 100 95 105 98 自然環(huán)境 100 95 95 95 100 配套狀況（ ) 幼兒園學(xué) 校 100 115 101 155 105 菜場(chǎng)商場(chǎng) 100 99 102 150 100 醫(yī)院銀行 100 100 100 120 100 社會(huì)因素（ ) 生活氣氛 100 125 100 100 100 人文氣氛 100 135 100 100 100 升值前瞻 100 99 100 99 102 多層測(cè)算附表一比較因素 分因子 權(quán)重御源大湖區(qū)璽印上院修正系數(shù)東麓驛境修正系數(shù)銀河花園修正系數(shù)東山國(guó)際修正系數(shù) 建筑規(guī)劃 100 99 98 98 102 產(chǎn)品本身 戶(hù)型 100 99 99 98 100 景觀(guān) 100 95 95 90 105 物業(yè)管理 100 95 98 95 100 開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì) 100 100 100 95 102 社區(qū)智能化 100 98 98 98 100 區(qū)內(nèi)配套 100 98 98 96 102 多層測(cè)算附表二比較因素 分因子 權(quán)重御源大湖區(qū)璽印上院修正系數(shù)東麓驛境修正系數(shù)銀河花園修正系數(shù)東山國(guó)際修正系數(shù)交易情況營(yíng)銷(xiāo)力度 100 98 95 90 105 項(xiàng)目去化速度 100 100 100 92 105 多層測(cè)算附表三修正系數(shù) 璽印上院 東山國(guó)際 東麓驛境 銀河花園樓盤(pán)外環(huán)境修正系數(shù) 樓盤(pán)內(nèi)環(huán)境修正系數(shù) 交易情況修正系數(shù) 綜合修正系數(shù) 實(shí)際成交均價(jià) 2850 3300 2800 2980修正后的比準(zhǔn)價(jià)格 2740 3084 2945 2995 多層測(cè)算附表四六、御源 大湖區(qū)市場(chǎng)價(jià)格確定 =(2740+3084+2945+2995)/4=2941元 /㎡御源 大湖區(qū)多層平均成交價(jià)格多層市場(chǎng)成交價(jià)格確定小高層市場(chǎng)成交價(jià)格確定龍泉市內(nèi)小高層可比樓盤(pán)較少，不存在成熟的市場(chǎng)價(jià)格 。采用多層與小高層價(jià)格配比關(guān)系來(lái)推導(dǎo) 。選擇藍(lán)色理想、萬(wàn)科 魅力之城、卓錦城 2期、水晶城、天府江南作為參考。產(chǎn)品類(lèi)型：多層 地段 樓盤(pán)名稱(chēng) 均價(jià)三環(huán)外 花樣年華 常青藤 3400天地 晨光麗景 3期 3000大觀(guān) 城市花園 2期 3600東林半島 3500卓錦城 2期 4300西河 城市家園 2023怡水居 2700金色逸景 2390龍泉 東方華美苑 2600瑞臨錦苑 2600金海岸 ?天府花園水城 2023文豪世苑 2748市場(chǎng)調(diào)查表一產(chǎn)品類(lèi)型：小高層電梯 地段 樓盤(pán)名稱(chēng) 均價(jià)三環(huán)外 上東陽(yáng)光 3期 3700大觀(guān) 城市花園 2期 3600萬(wàn)科 魅力之城 4300銀河花園 2期 3100東林半島 3500卓錦城 2期 3900藍(lán)谷地 4300龍泉 東山國(guó)際新城 3300勁力 藍(lán)色理想 2980觀(guān)景上東 2380石陵小筑 2560文豪世苑 2800市場(chǎng)調(diào)查表二產(chǎn)品類(lèi)型：疊加洋房 地段 樓盤(pán)名稱(chēng) 均價(jià)三環(huán)外 萬(wàn)科 魅力之城 6600龍泉 璽印 上院 3680國(guó)一 劍橋麗景 2700勁力 蔚藍(lán)花城 3500天泉聚龍別墅園 6800市場(chǎng)調(diào)查表三項(xiàng)目名稱(chēng) 價(jià)格（元 /㎡ ） 價(jià)格關(guān)系萬(wàn)科 魅力之城 多層 電梯 洋房 小高層 /多層 疊加 /多層4500 4200 6700 卓錦城 2期 4300 3900 6500 水晶城 3500 3400 45005500 天府江南 2800 2900 3800 合 計(jì) 多層、小高層與疊加洋房?jī)r(jià)格比例關(guān)系表樓盤(pán)名稱(chēng) 多層價(jià)格 小高層價(jià)格 價(jià)格關(guān)系系數(shù)（多層 /小高層）御源 大湖區(qū)價(jià)格藍(lán)色理想 2980 1 2980璽印上院 2850 2735東山國(guó)際 3300 3166東麓驛境 2800 2686銀河花園 2980 2859小高層價(jià)格測(cè)算附表=(2980+2735+3166+2686+2859)/5=2885元 /㎡御源 大湖區(qū)小高層平均成交價(jià)格疊加洋房市場(chǎng)成交價(jià)格確定龍泉市內(nèi)花園洋房可比樓盤(pán)較少，不存在成熟的市場(chǎng)價(jià)格 。采用多層與疊加洋房?jī)r(jià)格配比關(guān)系來(lái)推導(dǎo) 。以市場(chǎng)調(diào)查表以及多層、小高層與疊加洋房?jī)r(jià)格比例關(guān)系表作為參考。樓盤(pán)名稱(chēng) 多層價(jià)格 疊加洋房?jī)r(jià)格 價(jià)格關(guān)系系數(shù)（多層 /小高層）御源 大湖區(qū)價(jià)格璽印上院 3680 1 3680東山國(guó)際 3300 4768東麓驛境 2800 4046銀河花園 2980 4306疊加洋房?jī)r(jià)格測(cè)算附表=(3680+4768+4046+4306)/4=4200元 /㎡御源 大湖區(qū)疊加洋房平均成交價(jià)格為樹(shù)立 “御源置業(yè) ”品牌，實(shí)施以產(chǎn)品品牌支撐企業(yè)品牌，以企業(yè)品牌帶動(dòng)產(chǎn)品品牌的雙贏策略 ,也為本公司在成都的后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。同時(shí)考慮 2023年君信、廈門(mén)國(guó)建兩個(gè)強(qiáng)勁對(duì)手的新盤(pán)即將推出，應(yīng)把迅速占領(lǐng)市場(chǎng)份額，保證資金回籠作為銷(xiāo)售目標(biāo)之一。建議在啟動(dòng)期的價(jià)格上需要稍微下調(diào)，在以后的銷(xiāo)售中逐步提價(jià)。御源 大湖區(qū)啟動(dòng)期價(jià)格確定 御源 大湖區(qū)市場(chǎng)多層比準(zhǔn)價(jià)格 2941元元 /平方米平方米御源 大湖區(qū)市場(chǎng)小高層比準(zhǔn)價(jià)格 2885元元 /平方米平方米啟動(dòng)期多層銷(xiāo)售均價(jià) =2941（ 13%） ≈2850元 /㎡啟動(dòng)期小高層銷(xiāo)售均價(jià) =2885（ 13%） ≈2798元 /㎡第二節(jié)：案場(chǎng)反映價(jià)格情況第二節(jié)：案場(chǎng)反映價(jià)格情況目前案場(chǎng) VIP登記共 275戶(hù)，其中參與價(jià)格測(cè)試的 188戶(hù)。25003000的價(jià)格接受度較高，達(dá)到 71%。所以與我們前面市場(chǎng)比較做出的多層 2850 元 /M2，小高層 2798元 /M2基本吻合的。價(jià)格區(qū)間2500以下 25003000 30003500 合計(jì)數(shù)量 47 134 7 188比例 25% 71% 4% 100%從案場(chǎng) VIP客戶(hù)意向登記情況來(lái)看第三節(jié)：市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)判斷第三節(jié)：市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)判斷
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