宏基世紀(jì)新城地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系及銷(xiāo)售節(jié)奏建議報(bào)告書(shū)(26頁(yè))-地產(chǎn)價(jià)格(已修改)
2025-08-24 17:57 本頁(yè)面
【正文】 宏基 *世紀(jì)新城 價(jià)格體系及銷(xiāo)售節(jié)奏建議 第一部分、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析 一、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格狀況分析： 20202020 年是成都市諸多大盤(pán)漸漸浮出水面的一年，各板塊爭(zhēng)香斗艷，是成都房地產(chǎn)全面走向品質(zhì)化建設(shè)的又一個(gè)新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。根據(jù)成都市房地產(chǎn)發(fā)展的情況將其劃分為：兩城區(qū)板塊、小河板塊、三橋板塊、新添板塊、花溪板塊、成都板塊、白云板塊、大營(yíng)坡板塊、 兩城區(qū)板塊 —— 熱點(diǎn)板塊 兩城區(qū)板塊一直是購(gòu)買(mǎi)者爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)的熱點(diǎn)區(qū)域所在，今年開(kāi)發(fā)商對(duì)兩城區(qū)的開(kāi)發(fā)量可謂是空前高漲， 新盤(pán)、大盤(pán)不斷出現(xiàn)在大眾面前。市區(qū)高層項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格也比去年上漲了 300— 400 元 /平。盛世花城、亨特國(guó)際等大盤(pán)，黃果樹(shù)廣場(chǎng)、城市方舟、君臨天下等交通位置較好的項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)已經(jīng)超過(guò) 4000 元；瑞錦新城、盛庭苑等單體項(xiàng)目的起價(jià)為 3600 元 /平米，均價(jià)也在 4000 左右。花香上海城十萬(wàn)平方米的高層生活社區(qū)， 開(kāi)盤(pán) 起價(jià) 2800 元 /平方米， 10 月中旬以 3000元 /平方米的較低均價(jià)贏得不錯(cuò)的銷(xiāo)售成績(jī)。 小河板塊 —— 品質(zhì)區(qū)域 小河板塊仍然保持持續(xù)開(kāi)發(fā)熱潮，大盤(pán)紛紛推出新的產(chǎn)品類(lèi)別：珠江灣畔推出了以洋房為主大型生活社區(qū)；山水黔城則以半山、半島獨(dú)立、聯(lián)排、疊拼別墅為主；綠苑經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)則推出了經(jīng)典多層住宅；江南別院中式建筑風(fēng)格項(xiàng)目??。小河板塊一直作為地產(chǎn)品質(zhì)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，今年各項(xiàng)目的 開(kāi)盤(pán) 價(jià)格及持續(xù)銷(xiāo)售價(jià)格都一定程度的上浮。興隆花園二期桃園居 9 月 17 日 開(kāi)盤(pán) 銷(xiāo)售價(jià)格2020 元 /平方米，而后銷(xiāo)售情況轉(zhuǎn)好，價(jià)格上漲為 2200 元 /平方米。目前可以銷(xiāo)售的 240 套住房已經(jīng)全部銷(xiāo)售完畢，還有 150 個(gè)排號(hào)客戶(hù)等待購(gòu)買(mǎi)。云凱熙園由于占據(jù)良好的地理位置，銷(xiāo)售價(jià)格也達(dá)到了 2020 多元 /平方 米。小河區(qū)目前銷(xiāo)售的住房單價(jià)在 1800 元 /平方米以上。 三橋板塊 —— 后起之秀 隨著成都西出口道路的拓寬與建設(shè)，帶動(dòng)了整個(gè)三橋板塊地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。原有的智慧龍城、貴龍?jiān)返软?xiàng)目的銷(xiāo)售單價(jià)都在 2500 元以上，今年智慧龍城的 二期的銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到了 2800元 /平方米；新 開(kāi)盤(pán) 的圣泉流云的銷(xiāo)售均價(jià)格為 1998元 /平米；貝地盧加諾洋房 2300— 2600 元 /平米，小高層 2500— 2800 元 /平方米。三橋板塊大盤(pán)的 開(kāi)盤(pán) 銷(xiāo)售都取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)； 新天板塊 —— 普通住房與高檔次別墅共存 今年新天板塊最吸引大眾眼球的是別墅項(xiàng)目。以品質(zhì)、品牌作為項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的仁恒別墅，用實(shí)力打造產(chǎn)品， 開(kāi)盤(pán) 一月就取得了 20 多套的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)；泉天下也以其獨(dú)特的自然資源“溫泉、天然綠肺”等得到了不少購(gòu)房者的喜愛(ài)。別墅項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格與其他板塊同類(lèi)項(xiàng)目的價(jià)格相差不多，聯(lián)排 4500— 5500 元 /平方米，獨(dú)棟別墅 6800 元 /平方米。新天板塊普通住房的銷(xiāo)售價(jià)格今年也有 200— 300 元 /平小幅度的增加，水錦花都的銷(xiāo)售價(jià)格從 1560 元 /平米的單價(jià)上漲到 1820 元 /平方米。 花溪板塊 —— 平平淡淡 花溪板塊麒龍溪苑、頤 和家園、夢(mèng)溪筆談等項(xiàng)目的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)一直不好，個(gè)別項(xiàng)目銷(xiāo)售了近四年，至今未實(shí)現(xiàn) 100％的銷(xiāo)售率。該板塊普通住房的銷(xiāo)售單價(jià)保持在 1600 元 /平方米。 6 白云板塊 —— 規(guī)模不大，受到城市發(fā)展重點(diǎn)偏移的影響 隨著政府大力支持對(duì)成都新區(qū)的建設(shè)，也推動(dòng)了白云板塊地產(chǎn)的發(fā)展。今年白云板塊不再是商業(yè)用房唱主角，出現(xiàn)了多種形態(tài)的商品房為主要供應(yīng)產(chǎn)品 ——?jiǎng)e墅、多層、小高層、高層等，供不同類(lèi)別的客戶(hù)選擇購(gòu)買(mǎi)。樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)量仍然不大，保持在 5 萬(wàn)平方米以下。白云板塊的普通商品房的價(jià)格相應(yīng)也上漲了 300— 400 元 /平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為 1600 元 /平方米左右。但以南湖為核心的市場(chǎng)，06年將有中天大盤(pán)面世。 大營(yíng)坡板塊 —— 教育中心區(qū)的延續(xù) 該板塊以蠻坡“世紀(jì)園小區(qū)”、“小石城”、“中天花園后期開(kāi)發(fā)小組團(tuán)”、“銀海嘉怡花園”等項(xiàng)目為主。主要以小高層、多層為主要銷(xiāo)售產(chǎn)品。作為成都市中心區(qū)域教育、文化的重點(diǎn)區(qū)域，吸引了很多家長(zhǎng)選擇在該區(qū)域購(gòu)房。使得其銷(xiāo)售價(jià)格一路上揚(yáng)。目前的銷(xiāo)售起價(jià)為 2500 元 /平方米，銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到了 2800元 /平方米，較去年也有 400 元 /平方米的漲幅。 成都板塊 —— 雙中心發(fā)展的新區(qū)域，得到政府新政的大力支持 在政府新政策引導(dǎo)下， 成都板塊房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)了新的局面。碧?；▓@今年以消化尾盤(pán)為主，已全線(xiàn)交付使用，僅有少量大面積頂層復(fù)式房未銷(xiāo)售完畢。近期 開(kāi)盤(pán) 銷(xiāo)售的“景怡苑”高層、小高層產(chǎn)品再不是去年 1600— 1800 元 /平方米的銷(xiāo)售價(jià)格，而突破了 2020 元 /平方米的售價(jià)。小高層起價(jià) 2200 元 /平方米，每?jī)蓪?30 元的層差，最高價(jià)格達(dá) 2900 元 /平方米。 成都 與白云交界處的南湖板塊，今年以南湖宮御園作為主角。該項(xiàng)目聯(lián)排別墅的銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到了 4800 元 /平方米起價(jià)，獨(dú)棟別墅為 5600 元 /平方米的起價(jià)。但是項(xiàng)目銷(xiāo)售情況一般。 年初中天、貴財(cái)兩公司分別拿到成都拍賣(mài)的南湖周邊的幾塊地，已經(jīng)在緊鑼密鼓中籌備，據(jù)悉這幾塊地將以聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅、退臺(tái)洋房等中高檔次的產(chǎn)品為主導(dǎo)，也將在明年與客戶(hù)見(jiàn)面。位于行政中心對(duì)面“元龍”公司拿到的地塊，也在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，首次提供給政府的規(guī)劃圖紙以“高層、小高層”較為現(xiàn)代的產(chǎn)品為主導(dǎo)。 商業(yè)項(xiàng)目是今年成都地產(chǎn)市場(chǎng)最強(qiáng)眼的項(xiàng)目。“天下金街”、“麒 龍金翠灣商鋪”、“香港新瑞”的發(fā)售，“成都商業(yè)廣場(chǎng)”建材、超市等項(xiàng)目的招租，都取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。成都一層臨街鋪面銷(xiāo)售單價(jià)從 8000— 13000 元不等，可以與白云、新添相對(duì)成熟的區(qū)域商業(yè)產(chǎn)品相比擬。 二、部分典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查：（見(jiàn)附件） 第二部分、宏基各類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格體系分析及建議 一、宏基世紀(jì)新城價(jià)格體系建立的原則 價(jià)格策略是在一定的內(nèi)外環(huán)境的背景下進(jìn)行的，將受各種因素的影響，因此價(jià)格體系的建立必須在對(duì)各種影響因素進(jìn)行深入細(xì)致分析的基礎(chǔ)上制定。價(jià)格策略主要體現(xiàn)在與其他營(yíng)銷(xiāo)組合的協(xié)調(diào)配合、合理確 定定價(jià)目標(biāo)、靈活運(yùn)用各種策略的定價(jià)方法。也就是說(shuō)，價(jià)格策略首先必須針對(duì)影響價(jià)格定位的因素，進(jìn)行系統(tǒng)分析。 二、利用成本導(dǎo)向定價(jià)法制定宏基世紀(jì)新城均價(jià) （粗略的開(kāi)發(fā)成本估算）： 地價(jià)及其三年資金成本 15000 萬(wàn)元，平均可售建筑面積地價(jià) 625 元（總可銷(xiāo)售面積約為 24 萬(wàn)平米） 景觀建造成本平均 150 元 主體建造成本平均 1000 元 主體配套設(shè)備平均 100 元（如：電梯等） 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)平均 90 元（廣告及顧問(wèn)費(fèi)按銷(xiāo)售價(jià) 3000 元的 3％計(jì)） 管理成本平均 70 元 配套費(fèi)等 150 元 設(shè)計(jì)費(fèi) 30 元 稅收 20 元（按照銷(xiāo)售價(jià) 3000 元的 %計(jì)） +(預(yù)交所得稅應(yīng)該為 ) 其它 100 元 以上合計(jì)單位銷(xiāo)售成本為 2335 元 按照房產(chǎn)業(yè)一般利潤(rùn)率 20％計(jì)，用成本加層法計(jì)算，宏基世紀(jì)新城的銷(xiāo)售均價(jià)約為 2335（ 1＋ 20％）＝ 2800 元 三、利用可比樓盤(pán)量化定價(jià)法制定宏基世紀(jì)新城的各類(lèi)產(chǎn)品總體均價(jià) 本案物業(yè)類(lèi)型以洋房、小高層、高層為主，附加少量聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅。
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