都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與趨勢(shì)預(yù)測(cè)-在線瀏覽
2024-08-07 01:25本頁(yè)面
【正文】 由于以前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著多渠道、多源頭供應(yīng)土地的問(wèn)題，使一些企業(yè)憑借關(guān)系可以得到廉價(jià)開(kāi)發(fā)用地，嚴(yán)重?fù)p害了市場(chǎng)的公平性，也大大降低了政府部門宏觀調(diào)控力度。 按照新的政策規(guī)定，進(jìn)行商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性的用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。 (2)金融政策 2002年2月20日，％。其中％。 一時(shí)間，降息的利好在市場(chǎng)上不絕于耳，房地產(chǎn)業(yè)尤其大受鼓舞。目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)企業(yè)的資金運(yùn)作主要是銀行貸款，降息后，財(cái)務(wù)成本下降，產(chǎn)生的利潤(rùn)必然上升。 但是隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)火爆，特別是在局部地區(qū)出現(xiàn)了泡沫的成分，為了防止92年房地產(chǎn)泡沫的再次出現(xiàn)，10月24日中國(guó)人民銀行貨幣政策分析小組發(fā)表《二OO二年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》。央行、六部委、國(guó)土資源部和監(jiān)察部也相繼發(fā)文就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的相關(guān)問(wèn)題發(fā)出警告；針對(duì)局部地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資增幅過(guò)大、土地供應(yīng)過(guò)量、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不盡合理和價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快等問(wèn)題，建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)文要求各地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，發(fā)揮土地供應(yīng)和金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用；建設(shè)部確定整治房地產(chǎn)市場(chǎng)六問(wèn)題，以整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。正式發(fā)出了開(kāi)始收縮房地產(chǎn)信貸的信號(hào)。據(jù)了解，％屬于房地產(chǎn)信貸。因?yàn)樵谶@些開(kāi)發(fā)企業(yè)中，其投資的自有和籌集資金往往不足30％，主要還是靠銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，所以，這些企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債高達(dá)70％以上，有的甚至達(dá)到了94％。如果嚴(yán)格執(zhí)行央行此項(xiàng)規(guī)定，商業(yè)銀行不再敢違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)信貸，那些主要依靠銀行資金開(kāi)發(fā)物業(yè)的開(kāi)發(fā)公司資金供應(yīng)鏈將有可能斷裂，一輪房地產(chǎn)業(yè)的洗牌運(yùn)動(dòng)在所難免， 附：中國(guó)人民銀行即將進(jìn)行的四大檢查重點(diǎn)： 一、是否對(duì)“四證”不齊備的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款；是否放松貸款條件，在開(kāi)發(fā)商自有資金沒(méi)有達(dá)到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資30％的情況下發(fā)放住房開(kāi)發(fā)貸款； 二、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，是否有違反《個(gè)人住房貸款管理辦法》的規(guī)定、“零首付”、降低首付款比例或其他變相違規(guī)行為的問(wèn)題；購(gòu)買期房的是否符合多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二的規(guī)定，是否嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率政策，有無(wú)擅自提高或降低個(gè)人住房貸款利率水平的行為； 三、個(gè)人商業(yè)用房貸款是否嚴(yán)格執(zhí)行低借比不得超過(guò)60％、貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年、商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房的規(guī)定： 四、商業(yè)銀行分行是否存在逃避其總行授權(quán)、授信額度的規(guī)定，以流動(dòng)資金貸款替代住房開(kāi)發(fā)貸款，向開(kāi)發(fā)商發(fā)放貸款的行為等。 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)全國(guó)范圍內(nèi)的全面整頓，從今年7月份就開(kāi)始了，整頓的重點(diǎn)包括：違規(guī)開(kāi)發(fā)，廣告虛假，面積“短斤缺兩”；中介機(jī)構(gòu)魚(yú)目混珠，虛假信息充斥市場(chǎng)，從業(yè)人員良莠不齊：合同欺詐，有的企業(yè)強(qiáng)制使用不利于購(gòu)房人的合同，有的企業(yè)在合同中設(shè)置免責(zé)條款，逃避責(zé)任；未經(jīng)驗(yàn)收合格擅自交付使用以及物業(yè)管理不規(guī)范，存在多收費(fèi)少服務(wù)、服務(wù)態(tài)度惡劣問(wèn)題等等。對(duì)于各種違法違規(guī)的房地產(chǎn)行為，市民、購(gòu)房者及知情人士該怎樣舉報(bào)，使問(wèn)題更容易得到解決?整頓規(guī)范的內(nèi)容包括查處違法違規(guī)開(kāi)發(fā)；查處商品房銷售違規(guī)；查處商品房面積計(jì)算“短斤少兩”；查處合同欺詐；查處物業(yè)管理違法違規(guī)；查處不規(guī)范中介：查處虛假?gòu)V告承諾誤導(dǎo)消費(fèi)者等七大方面，共有50條禁令，對(duì)存在的問(wèn)題可直接向相關(guān)主管部門投訴和舉報(bào)。府南河污水截流工程，清水河整治、建設(shè)工程。城區(qū)新建7個(gè)綠化小廣場(chǎng)，面積不低于6萬(wàn)平方米。加強(qiáng)城區(qū)“揚(yáng)塵”污染整治力度。 (4)加大中心城區(qū)交通整治力度，完成長(zhǎng)順街、玉雙路、南大街等主干道的擴(kuò)建工程，及部分交叉路段的道路改造。 (5)構(gòu)建廉租住房供應(yīng)體系，解決城區(qū)年收入6500元以下的最低收入家庭無(wú)房戶、住房困難戶300戶。 熱點(diǎn)問(wèn)題 (1)房地產(chǎn)泡沫 房地產(chǎn)泡沫是2002年度成都市乃至全國(guó)非常關(guān)切的一個(gè)問(wèn)題。學(xué)者們傾向性地認(rèn)為已出現(xiàn)明顯的泡沫現(xiàn)象，但不少房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家則認(rèn)為，當(dāng)前不存在房地產(chǎn)泡沫，而政府主管部門的看法是總體上還不能說(shuō)已經(jīng)有泡沫，但局部地區(qū)因新城區(qū)擴(kuò)張而出現(xiàn)了過(guò)熱或泡沫的苗頭；還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展才剛剛進(jìn)入牛市，離房地產(chǎn)泡沫還有相當(dāng)大的距離。 就成都市房地產(chǎn)而言，我們的看法偏向于不存在泡沫的觀點(diǎn)，有以下幾個(gè)原因：房?jī)r(jià)：1998年我市的平均房?jī)r(jià)為2640元／平方米，1999年為2650元／平方米，2000年為2730元／平方米，2001年為2765元／平方米，2002年為2796元／平方米，雖呈上升趨勢(shì)，但如扣除物價(jià)變動(dòng)等因素后，實(shí)際房?jī)r(jià)并未發(fā)生太大變化。恩格爾系數(shù)：根據(jù)專家分析及經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)恩格爾系數(shù)在40％時(shí)，住房消費(fèi)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)中所占的比重會(huì)達(dá)到15％20％；當(dāng)恩格爾系數(shù)達(dá)到30％時(shí)，住房消費(fèi)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)中所占的比重在25％30％左右，比如美國(guó)的此比率是25％?？罩寐剩?1—11月數(shù)據(jù))，％，多數(shù)是一年以下的正?？罩梅俊：腿珖?guó)其他城市同期相比，沿海的一些城市的房屋空置率在20％左右，成都的空置率并不算高。直到2000年底，中國(guó)人均，只相當(dāng)于10年前中等收入國(guó)家的水平，而我市城鎮(zhèn)居民。資金鏈：銀行貸款在我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的作用有所下降，表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，銀行貸款比重下降，購(gòu)房戶定金及預(yù)付款、自籌資金成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要資金來(lái)源。城市化進(jìn)程：％，％，％，％，％左右的速度發(fā)展。根據(jù)有關(guān)方面預(yù)測(cè)，2010年我國(guó)城市化水平將由目前的30％提高到45％左右，以現(xiàn)在的全市人口10193萬(wàn)人為基礎(chǔ)。 (2)房地產(chǎn)市場(chǎng)的誠(chéng)信建設(shè) 誠(chéng)信問(wèn)題的探討是2002年房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)熱門話題。 12月31日，成都市房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)的成功開(kāi)通為成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)誠(chéng)信建設(shè)提供了一個(gè)有效的措施。同時(shí)，便于為各級(jí)政府部門和社會(huì)公眾監(jiān)督房地產(chǎn)市場(chǎng)行為提供依據(jù)，為社會(huì)公眾查詢公司和個(gè)人信息提供服務(wù)，為社會(huì)公眾對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)行為投訴提供途徑。 信用檔案系統(tǒng)的建立為廣大的購(gòu)房者提供了一個(gè)直接客觀的信用參考途徑，在開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者之間的信息對(duì)稱性上找到了一個(gè)平衡點(diǎn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的自身要求將更高。 (3)商業(yè)地產(chǎn) 2002年成都的商業(yè)地產(chǎn)終于迎來(lái)了一個(gè)飛速膨脹的時(shí)機(jī)，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)以及成都市場(chǎng)的迫切要求，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)都投入到了商業(yè)地產(chǎn)這艘大船上來(lái)，但不可避免的成都市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)總量已趨向于飽和狀態(tài)，投資者需要謹(jǐn)慎的對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。2003年是許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大比拼的一年，對(duì)地段決定銷售的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，地段是
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