深圳某區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告-在線瀏覽
2024-09-14 03:05本頁面
【正文】 、五洲星苑、合正名園等高品質(zhì)樓盤，近幾年發(fā)展較快，已形成高尚住宅區(qū)。商業(yè)初具規(guī)模，東海酒家、溫馨家園裝飾廣場登陸婦兒大廈，令中區(qū)商業(yè)檔次有較高提升。中區(qū)，雖有少量農(nóng)民房，但無臟亂感，整個居住環(huán)境比較理想。其臨蓮花路區(qū)域，標(biāo)志型住宅只有萬科金色家園和天健時尚新天地。靠北環(huán)路有尊皇豪府（幸福家園）、萬科城市家園、天健花園、馨庭苑、翔名苑等住宅物業(yè)。相對南區(qū)舊村改造較慢。主要交通道路：城市快速路：北環(huán)路，為雙向八車道；城市主干路：深南大道（雙向八車道）、新洲路、紅荔西路、蓮花路，為雙向六車道；香梅路，為雙向四車道；城市次干路：景田路，為雙向四車道；城市支路：一號路、三號路、四號路、五號路，為雙向三車道。交通配套：大巴:120121010102121365等二十多條線路；小巴：414144345444545465054路等近十五條線路.片區(qū)規(guī)劃及發(fā)展方向：片區(qū)功能定位：制訂本圖則的主要規(guī)劃依據(jù)是：《深圳市城市總體規(guī)劃（19962010）》（送審稿），其對本片區(qū)的功能定位是：以居住為主，兼有商業(yè)、辦公、金融等功能，配套設(shè)施齊全的綜合住宅區(qū)。本片區(qū)內(nèi)的任何開發(fā)建設(shè)活動均應(yīng)遵循下列原則：、保護(hù)并加強(qiáng)城市公共空間環(huán)境；、有利于環(huán)境的舒適和安全；并與周圍環(huán)境互相呼應(yīng)，相得益彰；、有利于加強(qiáng)城市空間形象的標(biāo)志性。由于地理位置緊靠福田中心區(qū)，受中心區(qū)商務(wù)環(huán)境影響，該片區(qū)具有一定的辦公環(huán)境和商務(wù)環(huán)境，其中南區(qū)、中區(qū)、北區(qū)均有一定數(shù)量的寫字樓，寫字樓最集中的在南區(qū)。目前該片區(qū)還有一定量的供應(yīng)量，但規(guī)模都不是很大，未有超過10萬平方米的樓盤，這主要是該片區(qū)開發(fā)比較成熟，可開發(fā)的土地量較少，在新供應(yīng)的6個樓盤中，除緹香名苑外其余5個樓盤占地面積均不超過1萬平方米。)1005006091617400141054462424877建筑面積 (m178。)656169127678690074988803樓盤數(shù)量773134以上數(shù)據(jù)樓盤供應(yīng)時間以樓盤獲得預(yù)售許可證為準(zhǔn)，價格以開盤價格為準(zhǔn)。平均價格=∑（樓盤的規(guī)模開盤平均價格）/各樓盤的建筑面積之和、土地供應(yīng)及建筑規(guī)模分析：從上表可以看出，在近幾年中，該片區(qū)開發(fā)規(guī)模最大在2000年，開發(fā)的土地規(guī)模超過10萬平方米，建筑面積近45萬平方米，在這樣的市場供應(yīng)情況下，可見該片區(qū)房地產(chǎn)市場正處在火熱階段。到2003年該片區(qū)此年土地開發(fā)量達(dá)到歷史最低。在2002年，該片區(qū)開發(fā)的3個樓盤中，容積率是歷年該片區(qū)最高的，成為該片區(qū)容積率最高和住宅高度最高的樓盤。到2003年，由于當(dāng)年開盤的只有景城府，樓盤的整體質(zhì)量相比2002的樓盤要相對差一點(diǎn)，導(dǎo)致價格有所下降。從20002005年5年間，%。樓盤基本情況見下表：片區(qū)在售樓盤基本情況表：樓盤名稱地址占地面積建筑面積銷售價格銷售時間開發(fā)公司物業(yè)管理公司五洲星苑福田蓮花西路與景田路交匯處8110523979300深圳世紀(jì)星源物業(yè)發(fā)展有限公司深圳市蓮花物業(yè)管理公司凱旋國際福田紅荔西路與新洲路交界處43462480811000深圳市置地實業(yè)有限公司深圳市花樣年物業(yè)管理有限公司TT國際公寓福田特區(qū)報業(yè)大廈旁，景田路與新聞路交界處8063695079000深圳市帝夢園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳華樂星苑物業(yè)管理有限公司天健時尚新天地福田景田路與蓮花北路交匯處6657206367900深圳市天健房地產(chǎn)開發(fā)實業(yè)有限公司景尚雅苑福田景田北景田七街青海大廈東側(cè)4655212578200深圳市文興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳市花樣年物業(yè)管理有限公司合正名園二期福田景田路與新聞路交匯處9276204558400深圳市合正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳市合正物業(yè)管理有限公司從上表可以看出：該片區(qū)新開發(fā)樓盤開發(fā)占地面積比較小，均不超過10000平方米，這嚴(yán)重限制了樓盤的開發(fā)規(guī)模。除天健時尚天地銷售均價在7900元/平方米外，其他樓盤銷售均價均超過8000元/平方米，凱旋國際銷售均價更是達(dá)到了11000元/，未來價格有很大的上升空間。：從上表可以看出該片區(qū)戶型結(jié)構(gòu)主要以一房、二房為主，所占比例達(dá)到75%，單身公寓所占比例達(dá)到21%。隨著投資價值的提升，片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)近來也發(fā)生了很大變化，逐步的從以前的自住型物業(yè)過渡到中小戶型的投資型物業(yè)，目前片區(qū)同時有三個酒店式公寓在售。也是因為該片區(qū)的主要客戶是中心區(qū)的白領(lǐng)人士，其中很大一部分主要是起過渡住房。戶型比例圖:見下
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