【正文】 特別是 1998 年我國取消福利分房以來，房地產(chǎn) 業(yè)一枝獨秀，發(fā)展迅猛，成為近年來中國快速經(jīng)濟(jì)增長的最大動力和源泉之一。房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展、市場的交易活躍也帶來了房價的水漲船高、一路攀升。 1990 年日本的房地產(chǎn)泡沫破滅帶來十年的經(jīng)濟(jì)蕭條， 1997 年 的樓市泡沫策動亞洲金融危機， 2021 年美國 房地產(chǎn)市場衰退引發(fā) 次貸危機。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度大大超過了其他行業(yè)，在個別城市，房屋價格翻倍的速度甚至與當(dāng)年日本東京、香港房價暴漲時刻完全一致，這也導(dǎo)致將房價因素納入 CPI 統(tǒng)計的呼聲連年高漲。我國 的房地產(chǎn)業(yè)是否發(fā)展過熱？市場是否存在泡沫？哪些因素影響到了房價的形成？在 目前市場經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運行的大背景下，研究房價的變動規(guī)律及其影響因素， 力求通過房價的變化反 福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測 2 映房地產(chǎn)市場運行情況，就成為了一個值得探討的問題。 （ 二 ） 研究內(nèi)容與方法 目前國內(nèi)外對房地 產(chǎn)價格因素的分析與研究比較多，本文將在這些理論研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合福建省房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，采用 19962021 年數(shù)據(jù)，運用 SPSS， MINITAB 軟件和統(tǒng)計學(xué)方法，對各影響因素對房地產(chǎn)價格的影響程度進(jìn)行分析，建立多元線性回歸模型，確定房價與各因素之間的數(shù)量關(guān)系，并對該方程模型進(jìn)行統(tǒng)計檢驗，最后對福建省商品房市場價格進(jìn)行預(yù)測，提出相關(guān)政策建議。第一部分為引言，主要介紹課題的研究背景和意義，研究思路和方法。第三部分將聯(lián)系實 際，對福建省房地產(chǎn)價格的影響因素進(jìn)行定性分析，選取相應(yīng)的統(tǒng)計指標(biāo) ， 從供給和需求兩方面分析近年來房價上漲的原因。第五部分在總結(jié)研究結(jié)果的基礎(chǔ)上，對地方政府穩(wěn)定房價提出政策建議。具體而言，房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種 房屋， 例如 住宅、辦公樓、商場、 廠房、倉庫和 其他 服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育用房等；地產(chǎn)是指土地及其上下一 福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測 3 定的空間，包括地面道路 、水域 和地下的 各種 基礎(chǔ)設(shè)施 等 。 房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)，是房屋建筑物價格和土地價格的有機統(tǒng)一，在價值形態(tài)上 包括兩部分，一是 土地 價格，二是房產(chǎn)價格。而房產(chǎn)價格是指房產(chǎn)商品價值的貨幣表現(xiàn)，它包括房屋建筑產(chǎn)品價值的貨幣表現(xiàn)與房屋建筑所占土地的地價兩個部分。一般說來，通常包括以下六大項： 土地取得成本、開發(fā)成本管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤。 在市場供求關(guān)系方面， Geof Kenny (1999)采用協(xié)整技術(shù)，建立了愛爾蘭房地產(chǎn)市場供給和需求方面的模型，他的研究表明了收入增加會引起需求的增加，使住房價格上漲，并且住宅價格和建設(shè)成本存在穩(wěn)定的比例。而在銀行信貸方面， Collyns, Senhadji (2021)對于香港 ,韓國 ,新加坡和泰國的相關(guān)研究 則 表明 ,銀行信貸的增長和房地產(chǎn)價格上漲具有顯著的同步效應(yīng) 。在宏觀經(jīng)濟(jì)因素方面， Diana Kasparova, Michael White 也是從供求模型入手，研究了單一貨幣政策、以及 GDP 等宏觀經(jīng)濟(jì)因素對歐盟部分國家住宅價格的影響。 近年 來，國內(nèi)學(xué)者對房地產(chǎn)市場的研究主要集中于對房地產(chǎn)市場內(nèi)部運行規(guī)律和外部影響因素等方面，為了便于論文之后對福建省的房地產(chǎn)價格影響因素進(jìn)行實證分析，本文主要 福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測 4 搜集了房地產(chǎn)價格方面的研究文獻(xiàn)，并在此做出綜述。賀雪梅 (2021)對東部沿海城市住宅價格運行機制進(jìn)行了研究， 李笑 (2021)、 丁建國 (2021)、 馬莉莉 (2021)分別對 株洲、西安、昆明的房地產(chǎn)市場供給和需求因素進(jìn)行了分類和定性分析，并 且都 采 用了多元回歸、灰色關(guān)聯(lián)度分析等方法對影響因素進(jìn)行了建模。柴強 (2021)指出利率、稅收、匯率政策都會直接或間接地影響到房價。周京奎 (2021)運用單整與協(xié)整檢驗方法及誤差修正模型對中國 4 個直轄市的住宅價格與貨幣政策的互動關(guān)系進(jìn)行了研究，結(jié)果表 明城市住宅價格上漲與寬松的貨幣政策有緊密的聯(lián)系。王霞，朱道林等 (2021)以北京市為例研究了軌道交通對房價的影響范圍和程度，馬婭娟 (2021)則分析了住宅智能化水平、開發(fā)商品牌等無形因素對房地產(chǎn)估價的影響。從本質(zhì)上講，凡是能夠影響到房地產(chǎn)供給和需求的一切因素都可以歸結(jié)為影響房地產(chǎn)價格的因素。 福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測 5 影響房地產(chǎn)價格的自身因素包括： （ 1） 區(qū)域因素：即通常所說的地理位置。 （ 2） 環(huán)境因素：包括采光通風(fēng)、空氣質(zhì)量、綠化水平、噪聲污染、交通通達(dá)情況，以及與周邊環(huán)境是否協(xié)調(diào)等等。 （ 3） 建筑物屬性：包括建筑物外觀、設(shè)計施工質(zhì)量、設(shè)備狀況、物業(yè)水平等。 以上因素對住宅價格的影響可以用土地成本、建筑規(guī)模、建筑施工成本，還有微觀層面的住宅規(guī)劃等指標(biāo)來量化。影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素包括： （ 1） 經(jīng)濟(jì)周期：經(jīng)濟(jì)的 周期性波動對房地產(chǎn)這類的耐用品影響極大。 （ 2） 物價、收入和就業(yè)水平：物價變動一方面導(dǎo)致貨幣價值變動，影響房地產(chǎn)價格；另一方面物價水平提高，房地產(chǎn)保值和增值的作用越明顯，人們的購買意愿越強烈，需求就會增加。 （ 3） 利率及金融環(huán)境：銀行利率直接影響到房地產(chǎn)融資，較高的利率會 增加房地產(chǎn)開發(fā)和投資的財務(wù)負(fù)擔(dān)，使房地產(chǎn)交易行為受到抑制，從而影響到房地產(chǎn)價格。 總的看來，影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素大體可以用 GDP、宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)、物價指數(shù)、居民收入水平、就業(yè)率、銀行利率等指標(biāo)來量化。政局動蕩、治安混亂，人民無心發(fā)展生產(chǎn)，整個經(jīng)濟(jì)崩潰，地價必然下跌。 （ 2） 人口狀況：人口增長，對土地的需求必然增加，地價上漲；人口素質(zhì)提高，對社會 福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測 6 穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有良好的促進(jìn)作用，也會帶動地價上漲。反之，如果城市過于擴張或城市衰落，也會導(dǎo)致地價下降。 （ 1） 土地制度及政策：不同的土地制度會通 過對土地供應(yīng)量的控制，進(jìn)而影響房地產(chǎn)的供給和價格。 （ 3） 稅收政策：不同的稅種、稅率及其征收環(huán)節(jié)都會在不同程度上對房地產(chǎn)的開發(fā)、交易成本造成影響，同時課稅的轉(zhuǎn)嫁問題也應(yīng)納入考慮的范圍。 量化這些因素的主要指標(biāo)包括土地供應(yīng)量、稅收結(jié)構(gòu)等。 （ 二 ） 福建省房地產(chǎn)價格的影響因素分析 與我國其他地區(qū)一樣，經(jīng)過十余年的發(fā)展，福建省房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)地位日益重要，房地產(chǎn)市場的供給與需求總量都出現(xiàn)了明顯的增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、竣工面積、銷售面積、銷售額都逐年遞增，盡管近年來國家出臺控制房地產(chǎn)投資規(guī)模、平抑房價的各項宏觀調(diào)控政策，福建省房地產(chǎn)業(yè)依然保持強勁的增長勢頭。 究竟是什么原因促使了房價的步步高升？福建省房地產(chǎn)市場的供給與需求狀況如何？根據(jù)上一節(jié)對房價影響因素的理論分析，這里將對 19962021 年福建省房地產(chǎn)市場的供需情況進(jìn)行介紹，通過歷史數(shù)據(jù)了解各相關(guān)指標(biāo)的變動情況及其對房價的影響作用。（數(shù)據(jù)資料來源：各年中國統(tǒng)計年鑒、福建統(tǒng)計年鑒） 福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測 7 福建省房地產(chǎn)市場需求主要來源于以下三個方面：一是城市化程度提高、人口擴張帶來的需求；二是居民生活水平提高、改善居住條件 帶來的需求；三是人們?yōu)榱吮Ｖ祷蛟鲋刀徺I房產(chǎn)帶來的投資性需求。城市居民生活水平的改善可體現(xiàn)為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的提高。 表 1 19962021 年福建省 GDP、人口、人均可支配收入、住房面積數(shù)據(jù)表 年份 全省生產(chǎn)總值（億元） 全省總?cè)丝冢ㄈf人） 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 城鎮(zhèn)居民家庭人均住宅建筑面積（平方米） 1996 3261 1997 3282 1998 3299 1999 3316 2021 3410 28 2021 3440 2021 3466 2021 3488 2021 3511 2021 3535 2021 3558 2021 3581 2021 3604 福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測 8 0501001502002503003504004505001996 1997 1998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021房屋均價GDP（億元）總?cè)丝冢ㄈf人）人均可支配收入（元）人均住宅建筑面積（平方米） 圖 1 19962021 年各指標(biāo)增長情況比較圖（ 1996 年為基年） 由比較圖中可以看出，福建省的房屋均價與幾個影響需求的指標(biāo)的增長趨勢大體相同。福建省 GDP 的提高對供給和需求起著雙向拉動的作用，人口的增加、人均可支配收入的上升又直接導(dǎo)致了住房需求的增加，使人均住宅面積由 1996 年的 平方米上升到 2021 年的 平方米。經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化的推進(jìn)將成為福建省未來房地產(chǎn)市場需求發(fā)展的動力。具體數(shù)據(jù)如下： 表 2 19962021 年福建省房地產(chǎn)供給情況各指標(biāo)數(shù)據(jù)表 年份 全社會固定資產(chǎn)投資額（億元） 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)占投資比重 商品房竣工面積（萬平 方米） 1996 % 1997 % 1998 % 1999 % 2021 % 福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測 9 2021 % 2021 % 2021 % 2021 % 2021 % 2021 % 2021 % 2021 % 房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力和源泉。可見福建省房地產(chǎn)投資是全社會固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，對全省的投資和經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要的推動作用。 自 1998 年下半年國家正式停止住房實物分配開始，福建省的住房分配逐步實現(xiàn)了貨幣化，房地產(chǎn)市場機制的作用日益顯現(xiàn)。在之后的幾年中，全國范圍內(nèi)的市場過熱、房價過快增長、房地產(chǎn)投資風(fēng)險不斷擴大等問題也引起了國家政府的重視。 福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測 10 商品房價格增長情況2 6 . 3 36 . 4 105001000150020212500300035004000450050001996 1997 1998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 1 05051015202530房屋均價房屋均價增長率( % ) 圖 2:19962021 年商品房價格增長情況 2021 年國家開始集中整頓土地市場秩序，控制房地產(chǎn)開發(fā)的過快增長，收緊土地供應(yīng)導(dǎo)致了市場供給的減少， 這一年的 房價增速略有放緩。 2021 年國家出臺“國八條”旨在規(guī)范市場打擊投機行為，但由于房貸規(guī)模擴大、人民幣升值預(yù)期使資金市場流動性過剩，加上在地方經(jīng)濟(jì)方面， 2021 年福建省政府提出了建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的戰(zhàn)略構(gòu)想，使全省房地產(chǎn)的投資性需求大幅增加，因此 2021 年福建省商品房價格增幅不降反升，達(dá)到了 24%。 2021 年央行多次加息，同時提高二套房貸首付比例，以及 20212021 年國家對保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房供給制度的完善，這些政策極大地減少了市場需求，抑制了經(jīng)濟(jì)過熱，同時由于全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的