【正文】 在市場供應中所占比例較高，而中低價位，普通商品房與經(jīng)濟適用房比例偏小，但市場需求總量卻較高；二是大戶型、大面積住房面積供應總量較大，而中、小戶型和中、小面積住房供應不足，但需求量很大。今年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成16．5億元，同比增長46．9％，占全市固定資產(chǎn)投資總額的14％?！? 2005年“重新洗牌，品牌競爭、資本競爭。同時房地產(chǎn)市場的競爭將進一步加劇，品牌競爭和資本競爭將主導太原房地產(chǎn)市場。 一、中國房地產(chǎn)市場的總體態(tài)勢 2002年“快速增長，供求兩旺，形勢大好，問題不少?！? 注：以上均有具體分析資料。新建商品房房屋竣工面積12．7萬平方米，同比增長49％。據(jù)市場調查顯示，目前根據(jù)太原市一般購房者的經(jīng)濟實力，可購買的住宅面積為70平方米，而市場主力房型為100至120平方米。 同時，由于高層、大戶型房屋供應量過大，土地價格較高導致房價居高不下等原因，形成了一定數(shù)量的商品房空置。商品房銷售價格漲幅較高。相對于城鎮(zhèn)居民收入而言，上半年太原市人均可支配收入為4620元，同比增長13．3％，新建商品住宅的價格漲幅低于居民可支配收入漲幅，且低于全國商品住宅價格漲幅。造成房價上漲的原因主要有：一是土地價格過高，在太原市商品住房成本構成中，土地價格占21．4％；二是拆遷成本高；三是城市居住人口的增加，住房制度改革深化，擴大了市場需求量；四是鋼材、水泥等原材料的上漲，直接導致住房價格的上漲；五是經(jīng)濟適用房在住房供應中所占的比例小，平抑商品房價格作用相對薄弱。從交易情況來看，上半年存量房交易總額為3．9億元，其中住宅7460萬元；存量房交易量為454套，交易面積19萬平方米，同比降低7．64％；住宅交易348套，交易面積4．69萬平方米，同比降低243．18％，其中房改房、經(jīng)濟適用房交易186套，同比降低157．88％。微觀因素是：太原市近兩年來拆遷難度逐步增大，一方面由于目前中、小戶型、低價位的普通商品房和經(jīng)濟適用房供應量不足，致使貨幣安置居民在拿到貨幣補償款后在市場上難以買到合適的住房，影響了群眾配合拆遷的積極性，另一方面小部分被拆遷人脫離拆遷政策提出不合理的補償要求，漫天要價，個別開發(fā)商采取偷拆和擅自強拆等違法行為，激化了矛盾。 　　此次調查問卷發(fā)放數(shù)量大，調查內容豐富，涵蓋了購房者購房需求的方方面面，具有相當?shù)拇硇裕从车那闆r與太原市目前房地產(chǎn)市場的實際情況相吻合，為太原市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指出了方向，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定的參考價值。 因此加大中低價位商品房和經(jīng)濟適用房的建設力度，確定合理的房價，把工薪階層作為房地產(chǎn)市場購買的主力人群，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠發(fā)展是很有利的。預計，一兩年之內，外地開發(fā)商將一窩蜂涌進太原，本地開發(fā)商面臨生死考驗。一個城市的房地產(chǎn)，從房價上就可以看出它處在一個什么樣的產(chǎn)品狀態(tài)。房地產(chǎn)市場既要有滿足低收入階層的功能性產(chǎn)品，也要有滿足高收入階層的帶有體驗價值和文化品位的產(chǎn)品，這樣的房子絕不是簡單的水泥和鋼筋，也不是開發(fā)商種幾棵樹、植一塊草坪、造一處景觀。作為房地產(chǎn)廣告中效果最好的戶外廣告的發(fā)展和利用情況就可以看出太原市的房地產(chǎn)市場的競爭還不是很激烈。與此同時，太原有些樓盤銷售情況不好，還有許多空置房，這是為什么？許多專家認為原因還在開發(fā)商身上，產(chǎn)品太單一，商品房的個性沒有充分體現(xiàn)出來。在經(jīng)過年檢的公司中，只有不到1/3的公司有項目運轉，1/3正在四處尋找項目，還有1/3處于休眠狀態(tài)；房地產(chǎn)企業(yè)年平均開發(fā)量不到1000萬元，山西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均注冊資本金不到800萬元，這對資金密集型的行業(yè)來說如同小孩做游戲，那么少的資本金只能在太原買三四畝地，更不用說搞開發(fā)了。 　　目前山西的政府也認為，外來開發(fā)商的介入將有助于提高太原房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭力，淘汰一批開發(fā)企業(yè)，對抑制房價上漲，制止開發(fā)商違規(guī)開發(fā)、欺詐銷售，提升產(chǎn)品檔次都有很大的促進作用。對于目前還沒有形成品牌的本地開發(fā)商，知名房地產(chǎn)品牌的介入會吸引大部分消費者的眼球；其次，中小開發(fā)商將被擠得沒有市場空間。2003年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資3至12月份逐月增幅分別為80．4％、85．8％、63．1％、53．8％、50．8％、49．9％、48．0％、48．3％、49．7％、41．3％，增幅趨緩。據(jù)省建設廳相關專家分析，今年3月份以來，針對房地產(chǎn)行業(yè)等行業(yè)存在的局部過熱的情況，國家出臺了一系列措施進行降溫，并對房地產(chǎn)開發(fā)項目（經(jīng)濟適用房除外）資本金提高了15個百分點，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款受到了限制，由此淘汰了行業(yè)內一批資質較低、開發(fā)實力弱的企業(yè)，同時，也使全省的房地產(chǎn)開發(fā)投資等指標出現(xiàn)了合理的回落，這一現(xiàn)象表明，宏觀經(jīng)濟調控在房地產(chǎn)業(yè)的作用已經(jīng)顯現(xiàn)。到6月底，全省商品房銷售價格為1797元/平方米，同比增長了27％，比同期全國高16個百分點，增幅位居全國第3位。2004年一季度新開工房屋建筑面積減少18．6個百分點，其中新開工經(jīng)濟適用住房面積為6．05萬平方米，同比減少69．9個百分點；房地產(chǎn)投資中經(jīng)濟適用住房0．61億元，同比減少38．1個百分點，經(jīng)濟適用住房空置面積為4．87萬平方米，同比減少40．7個百分點。 2004年一季度全省購置土地面積為45．51 平方米，同比增長16．7％，完成開發(fā)土地面積15．82 平方米，同比減少35．4％。今年4月，減少了金融機構可貸資金，同時房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資金比例從20％提高到35％以上，以防房地產(chǎn)企業(yè)大量貸款有可能引發(fā)金融風險。 據(jù)估算80％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸，房地產(chǎn)市場的各個環(huán)節(jié)都有與銀行有直接關系。 我省房地產(chǎn)商大多屬于二三線的中小企業(yè)，實力較弱，資金騰挪余地較小，因此對央行的政策反應比較強烈。 省房產(chǎn)咨詢中心的專業(yè)人士指出，我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道比較狹窄，主要是依靠銀行貸款。 資金來源一：本地資金 一位資深房地產(chǎn)業(yè)媒體人士透露，在京津滬等地區(qū)的中高檔地產(chǎn)小區(qū)，有很多靠開小煤窯發(fā)財?shù)纳轿魅碎_著高檔轎車前來購房，這些煤炭富商出手闊綽，動輒百萬元甚至幾百萬元的房子，對當?shù)赜绣X人來說也是難以企及的。 這么大的資金外流量，對于外省市是很好的資金來源，而對于我們的山西經(jīng)濟卻是不利的。大多數(shù)業(yè)內人士認為，為了提高山西房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，加強與省內及國內外先進企業(yè)的交流與合作，建立這樣一個平臺是可行的。房地產(chǎn)“梗阻”的主要原因是房地產(chǎn)管理的“三個不順”。 　　政策落實不順：據(jù)袁綸華介紹，無論是歐美發(fā)達國家，還是國內發(fā)達城市，住宅開發(fā)都是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成部分，衡量一個城市房地產(chǎn)發(fā)展狀況、人均住房面積及其發(fā)展速度是很重要的一個標志，各國政府在解決普通居民住宅方面都有各種優(yōu)惠政策。 因此，特別重視和政府各個部門的協(xié)調關系對太原市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存和發(fā)展具有一定的決定性意義。另外，太原市還有半年的農(nóng)用地禁止轉建設用地審批的“冷凍期”，也限制了土地供應。 過去開發(fā)商習慣依靠建設施工單位墊支來搞開發(fā)項目，國家清