膠州房地產(chǎn)項目區(qū)域宏觀市場分析(文件)
【正文】 在1~2元之間，局部小面積商鋪達到3元。~。租金價格指數(shù)分析：東部建材家裝處于杭州路與惠州路段之間，~。168。租金價格一般在1~2元之間，局部單層小面積商鋪達到4元以上。 惠州路主要業(yè)態(tài)集中在膠州路段與蘭州路段間。 福州路膠州市東部的南北主干道，商業(yè)主要集中在蘭州路段的南北兩側(cè)，并向南北兩側(cè)逐漸減少，租金價格也逐漸降低。 瀘州路零散的低檔的僅僅滿足生活的商鋪。在杭州路與福州南路段間，業(yè)態(tài)相對集中，租金價格相對平緩，~。 新城市花園網(wǎng)點建筑面積：7350平方米 雙層或三層價格：東側(cè)商鋪（面積5944㎡）整體售。雙層或三層價格：東側(cè)商鋪，地上3層，面積10000㎡。 澳門花園網(wǎng)點建筑面積：一、二期合計約2萬㎡，共142套。~168。 錦源新街坊網(wǎng)點建筑面積：約5000㎡，共15套，雙層局部三層價格：6000左右物業(yè)租金：廣源物業(yè)，物業(yè)費用未定168。 水岸府邸網(wǎng)點建筑面積：6000~7000平米。168。新都網(wǎng)點面積：商業(yè)建筑面積8萬㎡，原有澳柯瑪辦公樓改成大型超市，在延海爾大道還設(shè)置內(nèi)部步行街。 盛福山莊網(wǎng)點建筑面積：10000㎡，雙層網(wǎng)點，單套面積200—300㎡左右，30套左右。價格：4000元物業(yè)租金：東晨物業(yè)，老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點售價分析168。但同時也導(dǎo)致了項目定位變得較為模糊，大部分中小檔次的業(yè)態(tài)進入，影響商家形象，在缺少主力店支撐的情況下，將會影響到后期經(jīng)營。 價 格：廣州北路旺市一層10000元/平方米廣場內(nèi)商業(yè)步行街6000元/平方米銷售狀況：目前看好。價 格：7000元/平方米。本項目作為新城區(qū)一重點商業(yè)項目，在新城區(qū)并未成熟時期進行商業(yè)運營，必然需要時間培養(yǎng)商業(yè)氛圍，在短時間之內(nèi)難以達到良好的租金收益水平是必然的事實，據(jù)長期經(jīng)營商戶估計，本項目除佳世客內(nèi)部以外周邊租金水平在5年之內(nèi)可達到膠州整體平均租金水平，10年內(nèi)可達到國貨及利群成熟運營周邊租金水平，本項目需要長期經(jīng)營時間培養(yǎng)，是項目未來運作的必然趨勢。 據(jù)不完全統(tǒng)計膠州灣財富中心周邊道路平均每十分鐘車流量約為90輛次，人流量約為3000人次；本案周邊道路平均每十分鐘車流量約為15輛次，人流量約為20人次；168。 膠州灣財富中心所處區(qū)域完全是一塊熟地，除膠州灣財富中心外已沒有空隙可供選擇；本案所處區(qū)域內(nèi)，空置商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品近10萬平方米，規(guī)劃建設(shè)的利群商場尚未計算在內(nèi)；168。二、 鑫匯168。與本案計劃上市時間相差不遠(yuǎn)。本項目需要借鑒財富中心的以小博大的商業(yè)運作模式，盡快在上市爭取更多客戶資源，以避免未來在新城區(qū)商業(yè)集中供應(yīng)過大，同時又有產(chǎn)品雷同的市場情況進行被動操作。三、 本項目是新城區(qū)商業(yè)培養(yǎng)市場的項目，商業(yè)街養(yǎng)市難新城區(qū)道路建設(shè)新，路寬而平整，但公共交通極為不便，其他配套不足是新城區(qū)入住率低的主要問題，商業(yè)沒有人氣就無法帶動盈利，本項目是新城區(qū)商業(yè)培養(yǎng)市場的項目，可現(xiàn)有交通情況只有4條公交車，如果針對區(qū)域高端客戶，人氣聚集需要時間，如果牽引老城區(qū)客流來此消費，頻次性還無法估計，但車行30分鐘距離所促使的結(jié)果直接就是目的性消費客戶，但本項目規(guī)劃又是以休閑娛樂一站式為主的體驗消費模式，相互融合的可行性有多大，如果以有車族為主要消費人群，觀之中國現(xiàn)有幾個發(fā)達城市在城鄉(xiāng)結(jié)合部位為有車族的SHOPPINGMALL都屬于勉強經(jīng)營，甚至虧本經(jīng)營，本項目是否真的養(yǎng)的住。來自國家統(tǒng)計局的資料顯示，2001年后我國商業(yè)地產(chǎn)投資年均增長33%，其增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國民經(jīng)濟增長速度?！ ∥宜就ㄟ^此次調(diào)研工作，告之開發(fā)商項目市場情況及問題所在，同時我司將通過專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運作，涉及地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計、招商運營、銷售策劃、經(jīng)營管理等多個專業(yè)化的運作體系，使它們之間環(huán)環(huán)相扣，最大程度解決項目銷售問題，同時針對商業(yè)地產(chǎn)后期的可持續(xù)性經(jīng)營，建立專業(yè)化的運作體系敬請開發(fā)商參考指導(dǎo)。然而，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀卻隱藏著較大的問題。五、 產(chǎn)品規(guī)劃還是有一定問題，經(jīng)營管理問題不可避免本項目開發(fā)建設(shè)從地而起，地下規(guī)劃由家居廣場、國際電影院、洗浴中心、健身房、量販?zhǔn)終TV五種不同商業(yè)業(yè)態(tài)組成，這五種商業(yè)業(yè)態(tài)所需要物業(yè)設(shè)施條件差距很大，經(jīng)營時間也各不相同，建設(shè)前期招商確定建設(shè)已經(jīng)很難，就算按規(guī)劃建設(shè)，建設(shè)成本也會很高；建設(shè)成型再招商更不可能，同時統(tǒng)一的經(jīng)營管理和物業(yè)管理維護也是難上加難，一、二層商鋪大面積大進深大價錢也是項目銷售和招商難點，品牌店選擇成熟區(qū)、選址周期長也很難使項目在短期向高端產(chǎn)品靠攏，佳世客所掌握品牌資源也多可能只會在賣場內(nèi)經(jīng)營，同時投資招商運營沒有商業(yè)物業(yè)管理的支持，項目在整體商業(yè)運營信心上會讓客戶大打折扣，投資風(fēng)險難使客戶有明確投資趨向。本項目要出售商業(yè)街主要依托佳世客才具有升值潛能，但佳世客開發(fā)及運營周期時間較長，項目商鋪運營也必然會隨佳世客運營成熟而成熟，同時佳世客內(nèi)部各類業(yè)態(tài)的完整性也會使項目商業(yè)街面臨被動業(yè)態(tài)選擇，有利有弊，維持還要看業(yè)態(tài)細(xì)部規(guī)劃及運營管理。 鑫匯168。新都位于海爾大道膠州路與蘭州路段，因地處膠州主要道路結(jié)點上，區(qū)域內(nèi)不僅有連通膠州市內(nèi)的公交線路，同時也是進出膠州的長途車的必經(jīng)之路，公共交通線路十分便利。同時膠州灣財富中心已正式開盤，商業(yè)部分已基本售罄。 財富中心所處的中心城區(qū)購買力近年雖有所下滑，但由于人口密度大仍然是膠州最具購買力的區(qū)域；本案所處新城區(qū)為膠州富人區(qū)，單體購買力很強，但由于人口密度關(guān)系，商業(yè)投資信心嚴(yán)重不足；168。第四部分 項目競爭項目案例分析一、 曾經(jīng)認(rèn)為的本項目主要競爭對手—膠州灣財富中心，現(xiàn)已不具可比性168。 水寨花園常州路社區(qū)成熟社區(qū)底商旺鋪，共有20000平方米，主力面積在100左右。168。168。價 格：F1：14000元/平方米20000元/平方米。物業(yè)租金：盛福物業(yè)（開發(fā)公司），168。價格：4200元/㎡4300元/㎡物業(yè)租金：未定 168。物業(yè)租金：未定168。單套面積主要集中在100~200㎡之間。分四期開發(fā)。物業(yè)租金：海利來物業(yè)，168。標(biāo)準(zhǔn)的購物中心。西側(cè)商鋪暫做售樓處使用。物業(yè)管理：青島新源物業(yè)，168。 其他不成規(guī)模的短小路段主要集中在蘭州路與瀘州路段間，多為彎曲小道，業(yè)態(tài)多以小餐廳、美容美發(fā)、茶樓KTV等為主，~。 揚州路膠州南部的主干道，處于新老城區(qū)的過度區(qū)域，家樂佳就坐落在揚州路與廣州路的交匯處。福州路是連接新老城區(qū)的一條主要干道，所以在福州南路上零零散散的分布了一些抵擋的小商鋪，以五金汽配、低檔小吃、美發(fā)等業(yè)態(tài)為主。168。 杭州路膠州最西部的主干道（除西環(huán)路），也是商業(yè)相對成型的一條街道，租金價格相對平緩，~，僅在蘭州路段附近租金價格有所上調(diào)，~，幅度不大。利群就坐落在本條商街上。~，主要集中在溫州路段與膠黃鐵路之間，自西向東依次增高。 蘭州路商業(yè)街東起鄭家小莊西至響堂橋，全長5000米，共有各類經(jīng)營業(yè)戶370多家，西部經(jīng)營戶主要從事建材裝飾材料，中部經(jīng)營業(yè)戶主要以從事音響、手機、餐館、咖啡屋、網(wǎng)吧等為主，東部經(jīng)營業(yè)戶主要以韓國料理、歌廳等為主。 鄭州路商業(yè)街 （國貨所在區(qū)域）西起杭州路東至鄭家小莊，全長4000米，約有門店150多家，集中了一批大中型商業(yè)實體，主要有世紀(jì)大廈、金州大廈、百貨大樓、人民商場、龍聯(lián)公司等，同時輔以餐飲、辦公用品、家電等為主的個私經(jīng)營業(yè)戶。 廣州路綜合
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