【正文】 　六：目前寫字樓市場(chǎng)的機(jī)遇寫字樓一直是商業(yè)地產(chǎn)的主角，它不僅代表了一個(gè)城市的商業(yè)形態(tài)，也更能體現(xiàn)一個(gè)城市發(fā)展的速度與現(xiàn)代化。更何況，相對(duì)于住宅投資，寫字樓還有租金作為現(xiàn)金流的保證，收益模式要靈活得多。住宅市場(chǎng)直接面對(duì)最終消費(fèi)者?；旧铣鲎饴识荚?0％左右，如果有空閑的房間出來(lái)，馬上就能夠出租，一般空閑期不會(huì)超過(guò)一個(gè)月，從租金上來(lái)說(shuō)步行街上的寫字樓價(jià)格相對(duì)余其它地方的租金低，其原因主要有以下幾點(diǎn)： 從市場(chǎng)的需求角度來(lái)看，CBD區(qū)域的寫字樓分布集中，各個(gè)寫字樓相互存在很大的競(jìng)爭(zhēng)，故對(duì)這一區(qū)域租金上調(diào)產(chǎn)生了一定的抑制作用；另外一方面，其它區(qū)域的寫字樓有其唯一性，這勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上升速度較快、幅度較大。此寫字樓建筑時(shí)間不長(zhǎng)，但相關(guān)內(nèi)部設(shè)施較為差，且租金為此次寫字樓調(diào)查中租金價(jià)格最高的，為20元/平米/月，其中20元里包含18元的租賃費(fèi)用和2元的物業(yè)管理費(fèi)用，因?yàn)榉块g內(nèi)無(wú)獨(dú)立的衛(wèi)生間，水費(fèi)為20元/月/間。3：銀聯(lián)寫字樓寫字樓名銀聯(lián)寫字樓寫字樓位置新百北樓物業(yè)公司私人管理租金15元/㎡/月物業(yè)管理費(fèi)元/㎡/月2元/㎡/月總層數(shù)7層剩余數(shù)量7間水電費(fèi)用民用電、水費(fèi)用剩余房間面積50㎡4間，60㎡兩間，80㎡一間租賃周期一年工作時(shí)間7：00－24：00租金支付方式季度付電梯數(shù)量一部是否有獨(dú)立衛(wèi)生間有押金1000元/間租住率80％點(diǎn)評(píng)：銀聯(lián)寫字樓的一到三層均為沿街的商鋪，從四層起才為辦公區(qū)。但對(duì)寫字樓市場(chǎng)而言，影響相對(duì)不大，由于該市 為商業(yè)城市，因此寫字樓經(jīng)營(yíng)情況良好。 新建酒店各方面要素分析：從上不難看出，酒店的地理位置是投資建酒店的最重要的因素，這就是為什么步行街附近的酒店入住率高，其他地方相對(duì)差一些。是集住宿、餐飲服務(wù)、糖煙酒、糕點(diǎn)、日用百貨、美容美發(fā)、工藝美術(shù)品、服裝零售于一體的綜合性賓館。B區(qū)行政商務(wù)間660元380元 康樂(lè)設(shè)施：另外，若客戶的年齡達(dá)到55周歲，可以免費(fèi)辦理優(yōu)待卡與會(huì)員卡享受同等的優(yōu)惠即九折優(yōu)惠。A座雙人商務(wù)房738元378元 下面就此區(qū)域的不同星級(jí)的賓館做一下分析。 鐵山賓館鐵山賓館位于市中心著名的風(fēng)景區(qū)赭山之麓，此酒店離機(jī)場(chǎng)11公里、離火車站4公里、離碼頭2公里。它北臨兩站廣場(chǎng)，南眺繁華鬧市，交通便捷。 酒店擁有208間套各種類型的客房，裝修高檔、豪華。建成年代較早，為市委賓館。178。A座單人商務(wù)房738元378元 另外還具有一些優(yōu)待政策：例如：預(yù)定房間可以保留到晚上8：00整，退房的時(shí)間可以延遲兩個(gè)小時(shí)。在酒店在康樂(lè)中心設(shè)備及服務(wù)一應(yīng)俱全。建筑年代較早，在該市又一定的知名度，但由于該市近幾年新的賓館層出不窮，使得海員賓館顯得在同類賓館之中破舊，內(nèi)部在去年從新裝修，外立面卻沒(méi)有改觀，人氣不旺。其次才是考慮價(jià)格、停車場(chǎng)、房間內(nèi)的硬件設(shè)施是否齊全。該市寫字樓主要集中在市中心地段，出租率達(dá)到90％以上，在火車站，新時(shí)代商業(yè)街及開(kāi)發(fā)區(qū)也有少量的寫字樓。四層以上大部分被一夫婦所購(gòu)買，然后用于出租，管理也是其雇傭的個(gè)人來(lái)實(shí)行。電費(fèi)為1元/度。 從寫字樓本身的建設(shè)角度來(lái)看，其它區(qū)域?qū)懽謽禽^CBD區(qū)域建成新、房型自由、配套設(shè)施更齊全，管理手段更系統(tǒng)化，這些都適應(yīng)了其業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢(shì)。而寫字樓不一樣，它的客戶都是因?yàn)楦髯缘男袠I(yè)發(fā)展而產(chǎn)生的需求，因此和一個(gè)地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)情況、政府的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整密切相關(guān)。 178。從目前該市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況來(lái)看，這幾年發(fā)展的重點(diǎn)一直是住宅，但現(xiàn)階段的住宅市場(chǎng)越來(lái)越處于飽和狀態(tài)，其發(fā)展的空間不容樂(lè)觀。畢竟任何市場(chǎng)的非理性盈利都是高風(fēng)險(xiǎn)的，無(wú)法持久的。這個(gè)過(guò)程是漫長(zhǎng)的，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益率還穩(wěn)定，那些有規(guī)模但是不具備實(shí)業(yè)投資背景的資金就會(huì)將置業(yè)當(dāng)作一種安全的保值增值方法。而寫字樓又是其中一種很特殊的物業(yè)形態(tài)。四：小結(jié)該市市中心區(qū)域?qū)懽謽侵黧w呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的情況，原因在于該市整體寫字樓供給量較小。2：火車站區(qū)域6：潤(rùn)翔商務(wù)中心寫字樓名潤(rùn)翔商務(wù)中心寫字樓位置北京路與赭山路交叉口物業(yè)公司租金18元/㎡/月物業(yè)管理費(fèi)元/㎡/月2元/㎡/月總層數(shù)6層剩余數(shù)量一間水電費(fèi)用另記剩余房間面積60㎡租賃周期一年工作時(shí)間無(wú)限制租金支付方式季度付電梯數(shù)量一部是否有獨(dú)立衛(wèi)生間無(wú)押金一個(gè)月的房租租住率95％點(diǎn)評(píng)：此區(qū)域的寫字樓只有一個(gè)——潤(rùn)翔商務(wù)中心，坐落于北京東路和赭山東路交匯處，北臨汽車站和火車站，交通便利，共六層，除一層為沿街門面外，二到六層為向外出租，每個(gè)房間的大小為5060平米左右，現(xiàn)存有剩余一間，為北面的房間，面積為60平米，具其中的工作人員介紹，有一間面積為100平米的房間一月份即將到期，每個(gè)房間內(nèi)沒(méi)有獨(dú)立的衛(wèi)生間，每層樓只有一個(gè)公用的衛(wèi)生間在安全通道旁。綜上，中山大廈也是辦公的理想之選。貳 寫字樓篇一． 簡(jiǎn)介由于宏觀調(diào)控，特別是國(guó)家七部委出臺(tái)的房產(chǎn)調(diào)控政策，以及目前推出的二手房征稅政策，對(duì)住宅市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生持續(xù)的影響，一、二手房的成交量都大幅萎縮，價(jià)格也越來(lái)越松動(dòng)。178。 海員賓館海員賓館是隸屬于該市的長(zhǎng)江輪船公司，地處于吉和街江岸路17號(hào)，緊鄰吉和廣場(chǎng)，瀕臨長(zhǎng)江。A區(qū)行政標(biāo)準(zhǔn)間520元300元 B區(qū)行政標(biāo)準(zhǔn)間580元330元 享受優(yōu)惠可以辦理會(huì)員卡：費(fèi)用158元/張（有限期為兩年）以后需要續(xù)卡的話，交20元/次。A座豪華單人房598元288元 基本上三星級(jí)酒店的入住率都在70％－80％，特別指出該市的首家經(jīng)濟(jì)型的賓館（錦江之星）的入住率更是達(dá)到了驚人的90％左右。全部房間免費(fèi)寬帶上網(wǎng)賓館接受信用卡類型萬(wàn)事達(dá)(Master)/運(yùn)通(AMEX)/威士(VISA)/ 大來(lái)(Diners Club) 216。 海螺國(guó)際大酒店：海螺國(guó)際大酒店由海螺集團(tuán)投資興建，總占地面積約3萬(wàn)多平方米，座落于北京東路，廣電中心旁。房?jī)?nèi)設(shè)有中央空調(diào)、程控電話、Mini吧、私人保險(xiǎn)柜、閉路電視和24小