215215區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查市場分析(存儲(chǔ)版)
【正文】 一的中央空調(diào)，實(shí)施齊全，并且是開發(fā)區(qū)唯一較專業(yè)的寫字樓，開發(fā)區(qū)是該市工業(yè)的主要集中地，對此需求量大，即使位置較偏，但租金和市中心寫字樓的租金不分伯仲，租住率也相對較高，并且正在建造中的波爾卡大街，為其營造了良好的商業(yè)氛圍。就目前該市寫字樓所面向的客戶群體大體可概括為房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)（如房產(chǎn)公司、裝飾公司、擔(dān)保公司、評估公司、房產(chǎn)銷售代理公司、設(shè)計(jì)規(guī)劃）、運(yùn)輸業(yè)（如船務(wù)公司、貨運(yùn)公司、物流公司）、金融業(yè)、貿(mào)易行業(yè)（如國際貿(mào)易、工貿(mào)公司）、科技電子業(yè)（如信息咨詢中心、電器）、服務(wù)業(yè)（如美容、婚慶）、還有一部分是一些駐外公司的辦事處或銷售點(diǎn)。 負(fù)面影響——間接、有限、持續(xù) 首先我們需要明確，政策不是針對寫字樓市場，所以影響是間接的。這樣不同于住宅市場的散兵游勇似的無序狀態(tài)，倒買倒賣也更不容易，投資者更為理性。因?yàn)閷ξ磥眍A(yù)期的不確定，不同行業(yè)不同企業(yè)會(huì)相應(yīng)調(diào)整自己的擴(kuò)張?jiān)O(shè)點(diǎn)計(jì)劃。 2. 其他利好因素——國際化、投資品種單一 房產(chǎn)市場的泡沫問題不是單獨(dú)房地產(chǎn)市場發(fā)展的問題。可以吸引之前從住宅市場上抽離的個(gè)人投資資金。不同等級的寫字樓會(huì)與不同產(chǎn)業(yè)的不同企業(yè)相匹配。所以寫字樓投資可以在此時(shí)期吸引眾多該區(qū)于市民的眼球，抓住一部分在此時(shí)想投資房產(chǎn)市場的市民，還有就是本地和外地的自用戶、投資戶，例如：外地公司想在該市設(shè)立辦事處等。就現(xiàn)該市寫字樓的發(fā)展?fàn)顩r來看，經(jīng)營模式均為租賃，其出租率一般都可以達(dá)到85％左右，這反映了該市市場的整體供給量不足。企業(yè)在選擇的時(shí)候會(huì)按照自己的要求對符合條件的寫字樓作全方位綜合的評估，包括地段、通勤、運(yùn)營成本以及寫字樓本身的配套、物業(yè)等方面的軟硬指標(biāo)。越來越多的新建寫字樓提供的投資模式日趨靈活，出售取代只租不售。因此，政府對住宅市場發(fā)展的嚴(yán)格控制，必然使仍看好該區(qū)域房地產(chǎn)市場前景的資金轉(zhuǎn)向其他的物業(yè)形式。整個(gè)中國，包括該市經(jīng)歷了幾年的高速發(fā)展，總體經(jīng)濟(jì)正在在一個(gè)高點(diǎn)。有些寫字樓是企業(yè)根據(jù)自己的發(fā)展情況自行建設(shè)的；而很多寫字樓在建造之初，就已經(jīng)開始跟有意向的租戶簽訂合同。 房地產(chǎn)市場是一個(gè)整體，各種業(yè)態(tài)的發(fā)展也都是相輔相成的。3：馬塘區(qū)： 正在形成的新時(shí)代商業(yè)街集中的是裝飾公司（八家）、裝飾污染監(jiān)測公司、科技公司、印務(wù)公司、商貿(mào)、商務(wù)公司、建材、美容美體中心、日用品商行、安利銷售部及其他的一些公司的辦事處。租金較去年上漲幅度為100％左右，但因?yàn)樯虡I(yè)不是非常繁榮，使得此區(qū)域的房間有大量的空余。5：三泰大廈寫字樓名三泰大廈寫字樓寫字樓位置步行街三泰大廈物業(yè)公司租金15元/㎡/月物業(yè)管理費(fèi)元/㎡/月㎡/月總層數(shù)9層剩余數(shù)量無剩余水電費(fèi)用另記剩余房間面積無租賃周期一年工作時(shí)間無限制租金支付方式半年付電梯數(shù)量兩部是否有獨(dú)立衛(wèi)生間點(diǎn)評：三泰大廈寫字樓位于步行街中間部位，位置好，共九層，其中一層部分為沿步行街及中和路的商鋪，世紀(jì)聯(lián)華租賃三泰國際大廈的除沿街商鋪部位的其余一到三層面積，上面的六層為三泰大廈寫字樓，因位置好，出租率高，目前所有的房間全部出租完畢，沒有剩余，據(jù)一樓的保安介紹，租金為17. 5元/月/平米。但由于所處位置位于步行街，再加上目前該市的寫字樓供不應(yīng)求，造成其租住率也相對較高。由于所處的地段剛好在步行街上，物業(yè)的升值飛快，造成一部分投資者先將其房屋用于出租，但租戶不全是以公司為主體的，這勢必會(huì)造成管理不專業(yè)，所面對的群體不單一、混雜。巨大的需求使寫字樓市場步步升溫，當(dāng)前寫字樓已經(jīng)成為“敏感時(shí)期”的市場新寵?？傮w看來，該市在建或是待建的酒店項(xiàng)目以五星級酒店為主。178。 總體分析：從調(diào)查可以看出，該市酒店基本上呈現(xiàn)出良好的經(jīng)營狀況，總體看來鏡湖區(qū)的酒店入住率都是非常高的，以及火車站的漢爵廣場大酒店和新建好的經(jīng)濟(jì)型賓館的人氣也非常的高。旁邊的一棟樓是酒店的餐飲即其他的設(shè)施。所以入住率相對較低，大約為40％左右。點(diǎn)評：國信大酒店是四星級酒店，在該市現(xiàn)有酒店中是檔次較高的，又因?yàn)榈靥庨_發(fā)區(qū)，占地面積大，相關(guān)配套設(shè)施齊全，此酒店在晚上時(shí)，較為熱鬧，門口外地車輛較多，入住率較高。建筑面積達(dá)18000余平方米，擁有客房166間（套）；房內(nèi)均設(shè)有INTER寬帶接口；十余間風(fēng)格獨(dú)特的宴會(huì)包廂，400余餐座的中、西餐廳；可容納400人的多功能廳及6個(gè)中小型會(huì)議室；還擁有商務(wù)中心、商場、網(wǎng)球場、桑拿中心、康樂中心等功能完善的綜合服務(wù)設(shè)施。其中房間內(nèi)擁有一個(gè)小的會(huì)客廳，一到兩個(gè)陽臺(tái)。其中服務(wù)臺(tái)提供購票、傳真、復(fù)印、打印和異地訂房等。A座豪華小廳套房878元488元 點(diǎn)評：該旅館在該市三星級酒店的客房價(jià)格上高于其他的賓館。因其在本地的知名度較高，加上位置的優(yōu)勢，本身內(nèi)部的康樂實(shí)施及休閑娛樂的實(shí)施齊全，造成它的客流量的強(qiáng)大，入住率較高，一般可達(dá)85％。奧頓酒店是該市首選港澳酒店管理模式的三星級商務(wù)度假酒店，位于市中心北京路與九華中路交匯處，距火車站、汽車站、港口均只有10分鐘左右路程；西鄰全國十大商業(yè)街之一“中山路步行街”、鳩茲廣場；北面為赭山公園、九華廣場，地理位置極其優(yōu)越，交通便捷。該酒店共有客房159間。22個(gè)風(fēng)格不同的中、西式餐廳，提供徽、淮揚(yáng)、川、湘、粵等菜系和該市特色小吃服務(wù)。IDD電話19個(gè)風(fēng)格迥異的餐廳，提供各種菜系美食，可容納1200人同時(shí)就餐。賓館篇一、前言市是一個(gè)重點(diǎn)旅游城市，隨著該市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，城市相關(guān)配套設(shè)施也日趨完善，也帶動(dòng)了酒店、賓館的日益增加，在區(qū)域內(nèi)的大街小巷，各種檔次的賓館、酒店不下300家。216?？ɡ璒K廳理發(fā)美容室 周圍景觀：鳩茲廣場、步行街、赭山公園、鏡湖公園。此地區(qū)的酒店的入住率為整個(gè)區(qū)域最高，因?yàn)樵撌械纳虡I(yè)中心在此區(qū)域，使得此地成為該市最繁華的地方，游客絡(luò)繹不絕。 客房：經(jīng)全新裝潢，采用當(dāng)今國際流行的簡約主義風(fēng)格，盡現(xiàn)人性化、個(gè)性化設(shè)計(jì)，既有清新、淡雅的房型又現(xiàn)古樸、大方的格調(diào)。A座標(biāo)準(zhǔn)雙人房Ⅱ518元228元 178。附設(shè)停車場四、 該旅館的消費(fèi)較低（因其本身定位就是經(jīng)濟(jì)型賓館） 注：由于該賓館部分房間可以看到赭山景觀――即觀景房，再加上旅館很受廣大消費(fèi)者的歡迎與信賴，其價(jià)格近期可能會(huì)上調(diào)。但是由于其經(jīng)濟(jì)型賓館定位因素，所以迎合了市場需要，入住率高。A區(qū)豪華單人間520元300元
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