【正文】 前畢竟是求發(fā)展的特殊時期，國家一直支持和鼓勵中小企業(yè)。平面結(jié)構(gòu)設(shè)計改造：建議承重柱在墻外側(cè)，辦公空間無柱式設(shè)計，為辦公空間的分割提供方便；并且公共區(qū)域內(nèi)增建衛(wèi)生間，提高該項目的辦公用途，方便大宗交易。所以在對產(chǎn)品的規(guī)劃和設(shè)計及配套做的非常精細(xì)的情況下，結(jié)合周邊可比物業(yè)，根據(jù)項目條件及市場現(xiàn)狀，應(yīng)制定“低開高走”的價格策略，使之消費(fèi)者的心理價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于產(chǎn)品價格，形成強(qiáng)大的銷售勢能，激起廣大消費(fèi)者的興趣，當(dāng)大量的購房者到現(xiàn)場觀看后，普遍會為其高品質(zhì)所打動，一時間銷售自然會如高山滾巨石，一氣呵成。貸款年限。交房:20%。會后將研討會的精神總結(jié)出來，在主要傳媒報章上發(fā)表，此時市場預(yù)熱達(dá)致高潮。 制作發(fā)送配套、智能設(shè)施運(yùn)營投資招商標(biāo)書。注：具體方案另行提交。2,廣告主題語設(shè)定：（1） 主訴點(diǎn)：創(chuàng)造二十世紀(jì)全網(wǎng)絡(luò)生活辦公空間.分訴點(diǎn):(1) 開發(fā)設(shè)計理念網(wǎng)絡(luò)辦公時代.(2) .(3) 完善,.(4) 由中關(guān)村,西直門,(5) 寫字樓的配套功能,住宅的價格,廣告策略（一）戶外廣告 最具引導(dǎo)作用的戶外廣告，即先行付出實施。銷售中心包裝 銷售中心是消費(fèi)者與售樓人員接洽的第一現(xiàn)場，是消費(fèi)者了解和通向項目最重要的“橋梁”之一，對項目形象的形成和宣傳，對項目的推廣和銷售起著極其重要的作用。二、阻隔與工地的視線。 (五)、媒體投放組合形式 媒體猶如廣告人實施廣告商戰(zhàn)的槍炮組合的武器，當(dāng)然比單一的武器更強(qiáng)。A、 媒體選擇：目標(biāo)、生活速遞、時尚，機(jī)票票封等B、 地點(diǎn)選擇：各大寫字樓、賓館；各大內(nèi)、外銷公寓和高檔住宅。銷售執(zhí)行方案: 銷售部經(jīng)理崗位職責(zé)直接上級：總經(jīng)理 直接下級：銷售代表 崗位職責(zé)：（1） 負(fù)責(zé)公司銷售事宜，管理樓盤銷售工作。（3） 積極完成本崗位銷售任務(wù)，在業(yè)務(wù)上起到模范帶頭作用。超過權(quán)限須請示銷售主管，由銷售主管報部門經(jīng)理或?qū)０笇彶榉娇蓪嵤?。?） 及時接聽電話電話鈴聲一響，銷售人員就應(yīng)該及時接聽電話，如果鈴聲響過三次后才去接就顯得不禮貌。二、 接待禮儀：（1） 統(tǒng)一穿公司配發(fā)的制服，并佩戴標(biāo)志牌。（3） 在交談中對價格比較敏感，對入住后切身利益比較關(guān)心的大都為意向客戶。４、 客戶心理特征與說服技巧：（１） 理智穩(wěn)健型對策：加強(qiáng)公司信譽(yù)及獨(dú)特優(yōu)點(diǎn)的說明，獲取客戶理性支持?！　? 簽　約　流　程整理客戶資料 預(yù)約簽訂《商品房買賣合同》開具交款通知書客戶繳款（財務(wù)部）一次性　　　　銀行按揭（客戶準(zhǔn)備資料） 整理合同資料　　　　　　借款 房管局鑒證　　　　　　房管局鑒證抵押備案登記按揭資料送銀行清單送財務(wù)部七,填寫各類報表八,銷售分析研討會協(xié)助策劃部門制定廣告計劃,銷售計劃.九,廣告效果和銷售狀況分析1,各種媒體來電狀況分析.2,各種媒體來人狀況分析.3,每周每月實際成交分析.4,每周每月退房情況分析.5,每月銷售情況總體分析.6,下一階段銷售計劃安排與建議十,銷售總結(jié)　　　　　　　　　　　　　　　　　合作方式及價格方面的具體意見 甲、乙雙方應(yīng)本著“平等協(xié)商，互惠互利”的原則，就甲方委托乙方北京海開紀(jì)元房地產(chǎn)信息咨詢有限公司全案代理銷售甲方之物業(yè)，乙方有權(quán)在遵循市場的前提下，提出合作方式之細(xì)節(jié)，如雙方協(xié)商達(dá)成共識，乙方將先期介入項目前期規(guī)劃研討階段，掌握第一手資料，對項目有準(zhǔn)確的認(rèn)識和理解，之后進(jìn)行全案整合營銷策劃，后期將全力開展全程銷售代理工作。六、 售后聯(lián)絡(luò)簽訂購房合同后，還涉及到收取客戶放款余款，辦理有關(guān)手續(xù)等事項，這些都需要客戶的配合，銷售人員售樓聯(lián)絡(luò)　是現(xiàn)代營銷方式的需要。２、 應(yīng)認(rèn)真平靜的聽取客戶提出的異議，為說服客戶創(chuàng)造良好氛圍。三、 上門客戶的發(fā)掘（1） 來售樓處次數(shù)越多，越可能是意向客戶。（6） 發(fā)揮電話語音想象和知覺特點(diǎn)。 業(yè)務(wù)員培訓(xùn)內(nèi)容――銷售技能一、接聽電話技巧：應(yīng)把它視為工作中建立良好顧客關(guān)系的重要環(huán)節(jié)。銷售代表崗位職責(zé)直接上級：銷售部主管 崗位職責(zé)：（1） 根據(jù)銷售方針和目標(biāo)計劃，積極開拓銷售渠道，主動尋找和爭取客戶，努力完成銷售指標(biāo)。銷售部主管崗位職責(zé)1,直接上級：銷售部經(jīng)理 直接下級：銷售代表 崗位職責(zé)：（1） 在銷售部經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)銷售方案和目標(biāo)計劃，組織銷售人員完成年度和月度銷售任務(wù)。 重點(diǎn)在加深產(chǎn)品形象，報紙和電視、廣播廣告靈活運(yùn)用，以新的訴求點(diǎn)推進(jìn)市場，再創(chuàng)銷售佳績。廣告發(fā)布力度將穩(wěn)中求升，掀起一個銷售高潮。建筑篇：（寫實） 采用理性的訴求，介紹精彩之建筑設(shè)計、戶型設(shè)計、建材裝修配備，嚴(yán)肅而真實。（1） 工地看板：社區(qū)鳥瞰圖（2） 工地案旗：標(biāo)語要求施工單位施工規(guī)范、文明，具體為物料擺放整齊，地面整潔，人員衣著統(tǒng)一，懸掛施工警示標(biāo)語，入夜后亮燈，按規(guī)范操作，（3） 不攏民。銷售業(yè)務(wù)體包裝 銷售人員統(tǒng)一的著裝，高雅的舉止，甜美的聲音，親切的微笑，扎實的專業(yè)功底，豐富的營銷經(jīng)驗，會使客戶滿意而來，滿載而歸?！　〉?四 部 分廣 告 篇廣告主題設(shè)定首期形象主題搶眼處直接訴求主題，讓人看后知道賣的是什么產(chǎn)品，并用寫意的手法，將圖片、色彩交匯運(yùn)用，給人以視覺的強(qiáng)烈沖擊，吸引人的眼球。注：活動之具體方案再另行提交。 廣泛收集項目經(jīng)營目標(biāo)客戶的資料，進(jìn)行分析和統(tǒng)計。通過報紙、電視、廣播等媒介廣為宣傳，營造新聞炒作，達(dá)到市場預(yù)熱效果。最長30年.定價說明:(1) 廣告攻勢猛烈,(2) 付款方式不變.(3) 由于價格高于周圍樓盤價格,銷售可能會受到影響,為保持強(qiáng)勢出車位上給與優(yōu)惠外,給客戶提供廚衛(wèi)裝修.第四階段:續(xù)銷期基本方式:隆重推出底商部分,定價原則:底商部分由于只租不售租價參考周邊底商租金價格價格定為:樓層分布租金價格價格一層金融機(jī)構(gòu),證券機(jī)構(gòu)5元/天/平米二層郵局,民航售票機(jī)構(gòu),商務(wù)中心3元/天/平米三層餐廳,咖啡廳3元/天/平米四層餐廳,3元/天/平米付款方式: 1,一次性付款:95折.2,建筑期付款::30%。交房:20%。階段性價格定位價格策略一般地，任何人在買一樣?xùn)|西之前，都會在心里先衡量這個東西值多少錢，這就是消費(fèi)者在心里產(chǎn)生的價格，而當(dāng)消費(fèi)者把心理價格與商品的實際價格相比較時，若心理價格高于商品價格時，則認(rèn)為是劃算的，這便是有利于促使作出購買決定。6，項目配套分布區(qū)域、功能不明晰：缺少真正意義上為寫字樓住戶專業(yè)服務(wù)的配套（如：會議間、商務(wù)中心等）。 大型寫字樓配置高，同時運(yùn)營、維護(hù)成本也很高，如中央空調(diào)、電梯、配套等，但小公司可能承擔(dān)不了或不需要這么高的辦公成本，商住公寓在房價、物管方面的低成本無疑很有吸引。這也是西部地區(qū)大單客戶比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)）的原因。由于中關(guān)村的房地產(chǎn)開發(fā)是在向國際一流商務(wù)區(qū)發(fā)展，那么目前正在大力開發(fā)的甲級寫字樓和國際甲級寫字樓建成后，中關(guān)村區(qū)域內(nèi)小型公司資金有限，眾多的小公司該去哪里辦公呢？因而