【正文】 當(dāng)量按60W／平米設(shè)計.（2）空調(diào)系統(tǒng):戶式中央空調(diào).（3）大廈智能化應(yīng)按5A級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計: A樓宇自動化系統(tǒng)(BAS):樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng):供熱,通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng),給排水及中水系統(tǒng),電力供應(yīng)系統(tǒng),照明系統(tǒng),電梯監(jiān)控系統(tǒng),停車場管理系統(tǒng),廣播音響系統(tǒng). B保安監(jiān)控系統(tǒng)(SA):保安監(jiān)視系統(tǒng),巡更系統(tǒng),防盜系統(tǒng). C消防自動化系統(tǒng)(FA):消防報警系統(tǒng),消防滅火系統(tǒng),消防排煙系統(tǒng).D辦公自動化系統(tǒng)(OAS):物業(yè)管理輔助系統(tǒng),共享信息庫系統(tǒng),辦公與文 件處理流程自動化管理系統(tǒng),設(shè)備共享系統(tǒng),電子郵件系統(tǒng). E信息自動化系統(tǒng)(CAS):1),網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng):高速光纖通信網(wǎng),每10平米1個INTERNET端口,終端帶寬10100兆,能實(shí)現(xiàn)圖文,數(shù)據(jù)等高速傳播及VCD點(diǎn)播. 2)電視通訊系統(tǒng):電視接收,電視會議,視頻點(diǎn)播系統(tǒng). 3)無線通信系統(tǒng):無線尋呼對講系統(tǒng),移動通訊信號增強(qiáng)系統(tǒng),衛(wèi)星通信系統(tǒng). 4)程控電話用戶交換系統(tǒng):固定電話通信系統(tǒng),聲訊服務(wù)通信系統(tǒng).解決停車位：地下車位有限，建議在地面修建立體車庫，并采用分區(qū)管理（1）業(yè)主區(qū)，（2）臨時訪客區(qū)確立物業(yè)管理公司：一定要聘請國際知名的物業(yè)管理公司如:第一太平,國貿(mào)物業(yè),，為入住企業(yè)提供優(yōu)良的服務(wù)，同時申請內(nèi)銷外租權(quán),、雙增雙節(jié)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化第 二 部 分產(chǎn)品定位篇客戶群確定:一,中關(guān)村IT產(chǎn)業(yè)的中,小公司 中關(guān)村由于高昂的地價，有限的寫字樓租金,售價昂貴，未來中關(guān)村西區(qū)內(nèi)的高檔物業(yè)也將主要面對大公司。待到銷售中期，根據(jù)工程的進(jìn)展，配套設(shè)施日趨完善之后，價格上揚(yáng)，這一時期獲利最為豐厚，在銷售尾期的時候，做限量發(fā)售，應(yīng)該保持產(chǎn)品在消費(fèi)者心中固有的形象，不應(yīng)該采用為了快速出清而回籠資金，而應(yīng)采用高開低走的價格策略。封頂:50%。貸款年限。會上誠邀發(fā)展商、建筑設(shè)計方、銷售方以及各界友好人士和各位準(zhǔn)業(yè)主，請設(shè)計單位闡述建筑規(guī)劃、單體立面、園林規(guī)劃的設(shè)計理念，并請發(fā)展商介紹公司的背景和發(fā)展前景，面對面實(shí)現(xiàn)業(yè)主與開發(fā)商和設(shè)計單位的良性溝通，使客戶對產(chǎn)品有進(jìn)一步的了解和認(rèn)知，也使雙方能夠在產(chǎn)品細(xì)部處理上進(jìn)行深入的探討和分析，以之盡善盡美。 招商會前后均發(fā)布公關(guān)廣告，樹立項目形象。此活動可配合在每月一期的業(yè)主聯(lián)誼會上進(jìn)行。（二）直投雜志 選取直投雜志的形式，針對區(qū)域內(nèi)特定目標(biāo)群體，在特定的刊物上做有選擇性的廣告，投放在特定的場所，或直接送達(dá)至精選消費(fèi)者手中此種做法定會激發(fā)其好奇心的購買欲望，吸引其親自到銷售現(xiàn)場參觀。銷售中心布置極具產(chǎn)品特色。包裝形式：（1）用磚墻砌，直接用彩色涂料涂寫。所以媒體組合應(yīng)針對不同的主訴目標(biāo)和群體選擇不同的媒體，以最少量的廣告費(fèi)用獲取最大的廣告效果，一般情況下，媒體以平面報紙為主媒體，以電視、廣播、DM、直投雜志、客戶通訊及網(wǎng)絡(luò)廣告，再配以房展會，形成一種立體行銷，關(guān)鍵在于緊密期的配合及順延期的效果維系。這既是對業(yè)內(nèi)宣傳自身項目優(yōu)勢及銷售動態(tài)的真實(shí)反饋，也是架起與客戶溝通的橋梁，將客戶平時疑慮、關(guān)心的種種問題，及時在其尋找出答案。（3） 做好銷售現(xiàn)場控制，處理銷售工作中的疑難問題。（5） 組織銷售代表對已簽約客戶進(jìn)行跟蹤服務(wù)。（4） 調(diào)查分析同行業(yè)市場信息，及時向部門主管匯報。（3） 妥善掛斷電話通話完畢，應(yīng)待對方掛機(jī)后再掛，動作不要太重，以免產(chǎn)生粗魯感。（3） 客戶走進(jìn)售樓處應(yīng)面帶微笑，主動與客戶打招呼，坐姿與站姿應(yīng)保持端正。２、介紹要求：主題明確，簡潔，適當(dāng)舉例說明，并隨時有判斷客戶的理解程度。（３） 沉默寡言型對策：除了介紹產(chǎn)品，還應(yīng)閑話家常，聯(lián)絡(luò)感情。“明光時代”大廈營銷整合方案海開紀(jì)元房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司策劃部2002/1/2444 / 44。（５） 優(yōu)柔寡斷型對策：態(tài)度堅決有自信，并幫助其下決定。４、銷售人員在介紹樓盤過程中也應(yīng)注意用“負(fù)正發(fā)”來增強(qiáng)客戶信任度及抵消不滿態(tài)度。（5） 在引導(dǎo)客戶參觀時，遇到須開門或轉(zhuǎn)彎時，主動為客戶開門，使用“請”和手勢引導(dǎo)。因此內(nèi)容宜簡明扼要但不要抽象，時間一般可掌握在接近但不超過3分鐘為宜。（6） 處理好公司其他部門的關(guān)系，保持良好形象。（7） 處理好公司其他部門的關(guān)系，樹立良好的整體和個人形象。（5） 進(jìn)行銷售部人員的考核工作，合理發(fā)放下屬人員獎金。4,地下車庫廣告 這是一種新的廣告模式,目前采用很少,只在國貿(mào),時效長,針對性強(qiáng).5,雜志類: 我們的客戶群是IT公司,金融領(lǐng)域,如IT經(jīng)理人雜志,公司經(jīng)理,6，網(wǎng)絡(luò)推介：定期在網(wǎng)絡(luò)發(fā)布廣告，傳播方式更廣泛。主打形象（北青、中國經(jīng)營報,工商時報、）。樓書樓書外觀設(shè)計力求精美，工藝制作力求精良，訴求內(nèi)容具有可讀性，便于記憶。4工地現(xiàn)場的包裝期房的工地現(xiàn)場包裝十分重要，客戶的信心有一半以上取決于對發(fā)展商的信任和對工地現(xiàn)場的感受。，(四)、整體形象包裝通過人員、媒介、廣告、項目實(shí)體等的包裝，體現(xiàn)出項目的優(yōu)越性、現(xiàn)代性、排他性、個性，突出項目的特色和特點(diǎn)。（3）節(jié)假日促銷活動，以及每月一期的業(yè)主聯(lián)誼會策略方案，視具體時間、情況再另行制定相應(yīng)計劃。（2）緊接著內(nèi)部認(rèn)購會后，把握時機(jī)，舉辦大型的住宅配套、智能配套,物業(yè)管理單位的招商會，擇優(yōu)選取最符合產(chǎn)品的配套設(shè)施和物業(yè)管理。(3) 對于少量現(xiàn)房進(jìn)行租賃加快資金流轉(zhuǎn).全面控制成本、雙增雙節(jié)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化 利潤追求是企業(yè)經(jīng)營的不二法則，尤其是前期投入成本較高，風(fēng)險不可謂不高，如何控制成本，嚴(yán)格要求利潤，以制定合理的銷售價格，乃本案策略之重點(diǎn)。3,銀行按揭:97折,簽約:30%。 明光時代戶型單價以15層動向為標(biāo)準(zhǔn)9000元/平方米,按照由低到高,%,%,15—%.第一階段: 籌備期定價暫不公開,銷售準(zhǔn)備階段, 簽訂內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議,收取定金每套50000元.定價說明:銷售證尚未取得,估計交定金客戶心理價位,為開盤定價提供參考.第二階段:開盤期定價原則:低價入市,試探市場反映.主要方式:首批推出58層寫字間,914層公寓部分.基本定價:平均價:8900元. 選其中幾套位置,采光不好的作特價房,價格定在8100左右,作為開盤價.付款方式:1,一次性付款:95折.2,建筑期付款::30%。五,大學(xué),醫(yī)周邊有郵電藥大學(xué),師范大學(xué),醫(yī)藥行業(yè),交通行業(yè)的發(fā)展與這些相關(guān)的企業(yè),公司.六,國企公司,傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)駐京辦事處.七,文化,影視業(yè)方面的公司.八,看好本項目升值潛力的投資者.銷售對象定位:公司法人,駐京機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)層,房地產(chǎn)投資人群.明光時代產(chǎn)品定位: 根據(jù)我們的客戶群劃分我們將明光時代定位在高檔商住型寫字樓,以辦公為主,居住為輔的開發(fā)理念, 采用無隔墻設(shè)計理念,戶型任意阻隔,最實(shí)用性的功能. 百兆寬帶網(wǎng)絡(luò),紅外線監(jiān)控系統(tǒng),.客戶群分析:對于購買商住公寓的客戶群,主要是以中小企業(yè)為主,:1,對于中關(guān)村的客戶來說,90％都以私