【正文】 21繁華程度20202021租賃市場20192121臨街狀況20202020合計(jì)100100101105個(gè) 別 因 素比較項(xiàng)目比較標(biāo)的參照物名稱南華大廈大慶大廈創(chuàng)展中心國際文化大廈裝修、配套20191818朝向、環(huán)境20202022戶型結(jié)構(gòu)20192020市場時(shí)機(jī)20192121市場接受能力20192121合計(jì)10096100102比 較 權(quán) 重大慶大廈創(chuàng)展中心國際文化大廈比較權(quán)重各 因 素 修 正樓盤大慶大廈創(chuàng)展中心國際文化大廈折后均價(jià)820078008200區(qū)域因素修正100/100101/100105/100個(gè)別因素修正96/100100/100102/100修正價(jià)格854277237656 根據(jù)與本片區(qū)和周邊片區(qū)典型物業(yè)的價(jià)格比較，本單位評(píng)估可實(shí)現(xiàn)折后均價(jià)： Σ（各比較物業(yè)修正價(jià)格180。③ 低開使發(fā)展商在物業(yè)的推廣過程中占據(jù)主動(dòng)，有較大的策略調(diào)整空間?！?儲(chǔ)備后手 適度地將好的物業(yè)、最優(yōu)惠的付款方式留到最后。然而從消費(fèi)者調(diào)查我們可以看出，大部分消費(fèi)者希望門檻能再低一點(diǎn)。銀行按揭B簽署認(rèn)購書時(shí)付2萬元定金；簽署認(rèn)購書后10天內(nèi)付總樓款的10%，并簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，同時(shí)，辦理70%樓款銀行按揭手續(xù)。具體表現(xiàn)為，2月下旬預(yù)熱市場，塑造品牌形象，3月初召開一次有著名專家、學(xué)者參加的研討會(huì)，會(huì)議安排如下：主題：WTO后的CBD與NCBD寫字樓參加人員：全市主流媒體，北京、上海、深圳操作CBD樓盤專家 及經(jīng)濟(jì)學(xué)者，媒體記者，本市有影響力的業(yè)內(nèi)知名人士， 重要的建筑規(guī)劃單位代表等。 2）最終勝出形象代言人將獲贈(zèng)CBD高級(jí)白領(lǐng)公寓一套。 基于上述考慮，我司將本項(xiàng)目的整體營銷推廣工作分為5個(gè)階段進(jìn)行：序號(hào)銷售階段銷售率銷售均價(jià)(折后元/m2)寫字樓銷售均價(jià)(折后元/m2)公寓工程進(jìn)度預(yù)測推售單位1項(xiàng)目預(yù)熱階段01年12月5%810082005F所有公寓單位2公開發(fā)售階段02年34月30%82008300塔樓15F所有公寓、寫字樓1220F3項(xiàng)目持銷階段02年46月30%83008300塔樓封頂所有公寓、寫字樓1222F4二度旺銷階段02年68月20%83508300內(nèi)外裝修剩余單位及保留單位5尾盤銷售階段02年71110%83008300內(nèi)外裝修商場招租6合計(jì)95%（含裝修） 樓盤可售面積約為26500平方米（含公寓、寫字樓及商場）左右，本階段銷售寫字樓及公寓總面積為：22000平方米，均價(jià)8400元，到2002年底，公司回收資金近一億八萬元。具體的營銷費(fèi)用分?jǐn)偣浪惚眄?xiàng)目主要內(nèi)容費(fèi)用分?jǐn)偅ㄈf元）比例售樓資料樓書、折頁、海報(bào)等50%包裝條幅、彩旗、路牌等304%媒體宣傳報(bào)紙廣告20027%電視廣告100%廣告牌、站臺(tái)、車體40%網(wǎng)絡(luò)、其他20%各類活動(dòng)各類展銷會(huì)80%公關(guān)促銷活動(dòng)100%售樓處施工、裝修40%示范單位三套示范單位80%合計(jì)740100%。額外5%折扣在對前期銷售情況分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行分批提價(jià)，%；根據(jù)銷售情況靈活調(diào)整，如形式樂觀則提價(jià)，減少后期風(fēng)險(xiǎn)采用小型促銷活動(dòng)，如送空調(diào)包裝策略完成售樓處的設(shè)計(jì)、施工和裝修工作；設(shè)計(jì)新形象圍墻和路旗； 示范單位正式推出，布置看樓通道、現(xiàn)場包裝，創(chuàng)造銷售氛圍。三、媒體運(yùn)用主要媒體：報(bào)紙類：深圳特區(qū)報(bào)電視類：深圳有線電視臺(tái) 雜志類：內(nèi)部刊物，通訊等。塑造項(xiàng)目品牌與質(zhì)素，讓消費(fèi)者從地域上接受項(xiàng)目的功能與內(nèi)涵。 銷售通路與公關(guān)活動(dòng)設(shè)計(jì)◆ 銷售通路主 通 路：售樓處為形象展示及主要的銷售場所。優(yōu)點(diǎn)：l 在宣傳上推出“首期一成”促銷方案，吸引大量消費(fèi)者關(guān)注，l 有效消化朝向、景觀、樓層造成的銷售障礙；l 抬高售價(jià)將其分解在按揭與延期付款中，分解發(fā)展商與消費(fèi)者雙方的壓力；l 以80平方米寫字樓單位為例，平均售價(jià)為8300元/平方米，總價(jià)664000元，則三成首期為199200元。2月份并不是銷售高峰期，按照南華大廈的項(xiàng)目進(jìn)程，春節(jié)過后開盤應(yīng)是抓緊銷售時(shí)間的最好時(shí)機(jī)，在市場淡靜之時(shí)，大手筆出牌，配合加入WTO利好消息，必定可以一舉成功。房地產(chǎn)作為保值增值的手段在投資者看來愈來愈不以為然，近幾年來深圳樓市只跌不升，令眾多所謂的炒樓群一族苦不堪言，因而投資信心大受打擊。寫字樓定價(jià) 根據(jù)計(jì)算，南華大廈寫字樓價(jià)位定在8000元/平方米左右應(yīng)是市場最易接受的價(jià)格。 120平方米寫字樓分割理由如下：◆ 平臺(tái)花園使平面形狀不規(guī)則，劃得太小實(shí)用率低，使用不便。輕松南華大廈高級(jí)公寓實(shí)行會(huì)員制的統(tǒng)一租賃，需要將房租賃的客戶，以半年為期，將物業(yè)委托給大廈專聘管理公司公開向外租賃。客戶可在家中隨心所欲的點(diǎn)播自己喜歡的節(jié)目。形象定位效率CBD高級(jí)白領(lǐng)公寓提供全商務(wù)裝修。h) 大會(huì)議室一個(gè)（500平米左右）作為客戶新聞發(fā)布、公司會(huì)議、產(chǎn)品發(fā)布場所。五、 消費(fèi)者定位 高級(jí)公寓消費(fèi)者定位身份識(shí)別◆在深圳過渡的國內(nèi)或國際大公司工作的高級(jí)經(jīng)理人◆ SOHO一族（自由職業(yè)者及設(shè)計(jì)策劃工作室）◆ 充分認(rèn)同該區(qū)域投資價(jià)值的投資人士區(qū)域識(shí)別◆福田80%，其它區(qū)域20%購買力識(shí)別◆ 手頭有十五至二十萬元資金 寫字樓消費(fèi)者定位身份識(shí)別◆ 來深五至十年，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中小型私營企業(yè)◆ 部分外地大機(jī)構(gòu)駐深圳辦事處區(qū)域識(shí)別◆ 深圳本地中小型企業(yè)70%◆ 外地及外地企業(yè)進(jìn)駐深圳辦事處30%購買力識(shí)別◆ 手頭有五十萬元資金可調(diào)用第二章 項(xiàng)目定位一、 整體形象定位二、 使用功能定位三、 目標(biāo)客戶定位四、 戶型定位五、 價(jià)格定位六、 租售比例定位一、南華大廈整體形象定位NCBD生態(tài)信息綜合寫字樓NCBD AERA（區(qū)域支持）SHARE MODEL（規(guī)劃支持）“I”SERVICE（服務(wù)支持）支持點(diǎn)二、寫字樓形象定位區(qū)域形象NCBD（Near Central Business District）——泛商務(wù)中心區(qū)NCBD為CBD周邊區(qū)域，隨著深圳市中心區(qū)的逐漸完善西移，深圳市車公廟、農(nóng)科中心——中心區(qū)一級(jí)輻射區(qū)域的寫字樓物業(yè)亦跟隨水漲船高。說明此區(qū)域內(nèi)小戶型供應(yīng)短缺，所能提供的必受歡迎，同時(shí)也反映了投資性買家近一年來數(shù)量猛增，具有CBD題材的物業(yè)其投資價(jià)值被普遍認(rèn)可。這一群體在購房時(shí)，所有人都不能不考慮居住與工作便利的關(guān)系問題。 CBD內(nèi)擁有龐大的購房群體，同時(shí)，由于他們的文化背景、教育背景、收入消費(fèi)水準(zhǔn)，以及工作環(huán)境、工作地點(diǎn)具有一定的特殊性。即目標(biāo)物業(yè)所處的大環(huán)境與小環(huán)境都有繼續(xù)快速發(fā)展的可能，這樣才能蘊(yùn)藏著巨大的升值潛力。② 空中花園開敞式，將空調(diào)熱量及幕墻吸收熱量盡數(shù)分散，會(huì)造成白天花園溫度極高，給空中花園的實(shí)用率及綠化造成一定難度。三、 南華大廈劣勢分析區(qū)位雖然炒作地鐵概念，但鄰近兩個(gè)地鐵出口，一個(gè)位于大慶大廈旁，車公廟站，距本大廈500米遠(yuǎn)，另一個(gè)為東?；▓@站。工程進(jìn)度建筑安裝修工程（7月20日開工）① 土方及樁基 2001年7月9月完成② 地下室施工 2001年9月11月完成③ 主體土建工程 2001年11月2002年4月完成④ 室內(nèi)公共部分及室外裝修 2002年4月至2002年9月完成⑤ 綠化等附屬工程配套 2002年11月前完成竣工及交付使用① 驗(yàn)收及補(bǔ)正 2002年11月底完成② 入伙 項(xiàng)目預(yù)售工作 2001年12底月開始內(nèi)部認(rèn)購 2002年3月初（春節(jié)后）開始正式銷售二、 南華大廈優(yōu)勢分析項(xiàng)