【正文】 人接洽的商務酒吧，獨立式空調(diào)，月供以元/平方米報價配套設施五—六層會所五層會所樓盤優(yōu)缺點大至小戶型全有，定位不明確離地鐵口遠，內(nèi)部裝修檔次不夠銷售方式世方代理世聯(lián)代理發(fā)展商大慶人民政府安徽省政府 未來趨勢分析——CBD寫字樓將成為市場熱點CBD（Central Business District）——商務中心區(qū)，北京、上海寫字樓大炒CBD概念，而中心區(qū)位于深圳經(jīng)濟特區(qū)的地理中心，整體建設正處于一個飛速發(fā)展的階段。15樓裙樓，5層會所。占地5288平方米?！? 表二、表三顯示：租賃方面數(shù)據(jù)顯示，國際文化大廈、創(chuàng)展中心等中心區(qū)及中心區(qū)輻射寫字樓出租率達到100%，而特區(qū)大廈、世貿(mào)中心大廈租價直逼深圳福田、羅湖甲級寫字樓，西部寫字樓市場，日漸感受市場熱力。位于深南大道旁的國際文化大廈、大慶大廈、創(chuàng)展中心及江蘇大廈的熱銷，均是寫字樓熱點西移的有力佐證，沿深南路的車公廟片區(qū)逐漸向新的商務中心區(qū)即泛商務中心區(qū)形象靠攏。 競爭對手整體狀況分析（寫字樓）1）深圳寫字樓情況分析表一： 深圳寫字樓售價對照項目位置樓盤情況售價（元/平米）銷售狀況報業(yè)大廈深南路甲級寫字樓13000較好奧林匹克大廈景田商報社甲級寫字樓10900一般電子科技大廈深南大道甲級寫字樓10000好創(chuàng)展中心深南大道甲級寫字樓7800好大慶大廈深南大道甲級寫字樓8200一般國際文化大廈深南大道甲級寫字樓8000好江蘇大廈藍田路甲級寫字樓12000好現(xiàn)代之窗華強北甲級寫字樓860011000好表二：深圳寫字樓租價對照羅湖區(qū)寫字樓之租金報價物業(yè)名稱位 置總建筑面積（M2）月平均叫價（RMB/M2）月管理費（RMB/M2）地王大廈蔡屋圍138,07513020032彭年廣場嘉賓路23,8538027嘉里中心人民南路60,73610028振業(yè)大廈寶安南路24,478A座60，B座5030國際金融大廈人民南路38,8288118 空調(diào)另計深房廣場人民南路95,2695225天安國際大廈人民南路68,6006527發(fā)展中心大廈人民南路61,7056034陽光酒店嘉賓路80國貿(mào)大廈39,00065新都酒店嘉賓路120 表三：福田區(qū)寫字樓之租金報價　　物業(yè)名稱位 置總建筑面積（M2）月平均叫價（RMB/M2）月管理費（RMB/M2）特區(qū)報業(yè)大廈深南大道89,3008525深茂商業(yè)中心華泰路354012國際文化大廈深南大道51,0008018/F以上10以下6長江世貿(mào)大廈深南中路42,56970冬季：：佳和華強大廈深南中路41,18770賽格廣場深南中路92,8009025聯(lián)合廣場濱河大道114,4005025信息樞紐大廈福華路3000090國際科技大廈深南中路35,2007021創(chuàng)展中心深南大道南39,37065大慶大廈深南路旁35,000江蘇大廈藍田路37,500世貿(mào)中心大廈農(nóng)科中心旁64,21112028分析：◆ 上表可看出，本區(qū)域或接近本區(qū)域的甲級寫字樓售價較以上區(qū)域都低，但租賃情況尚好，可見本區(qū)樓盤有一定的投資價值。商業(yè)配套設施缺乏，商業(yè)、文化、郵電、銀行等分布零散，沒有形成較大規(guī)模的市政配套環(huán)境。價格上，廠房的售價在38004000/平方米元左右，而高檔寫字樓的售價在7800元至8000元/平方米左右。價格上，公寓價格在6000元/平方米左右，而高層住宅面積在6500元/平方米左右。公寓：由于本地工業(yè)區(qū)為主，存在著一些印刷、化工及制造工廠，導致該區(qū)域空氣環(huán)境及人文環(huán)境不佳，所以只有泰安軒、泰康軒等少數(shù)幾個公寓項目，多以中檔為主，配套一般，人氣不旺。南華大廈區(qū)域市場分析1）車公廟片區(qū)寫字樓、公寓現(xiàn)狀寫字樓：車公廟已形成成熟的辦公區(qū)域：四大工業(yè)區(qū)的大量的廠房改成寫字樓租售，優(yōu)惠的價格吸引了大量深圳中小公司，高檔寫字樓已落成的有天安數(shù)碼工業(yè)城、創(chuàng)展中心、勁松大廈、青松大廈、大慶大廈及廣州大廈，在建項目有豪都大廈、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)廣場及南華大廈等，隔深南路在建寫字樓項目有世貿(mào)中心大廈、交通樞紐大廈等。三、南華大廈區(qū)域市場分析車公廟片區(qū)市場背景材料車公廟片區(qū)經(jīng)濟地理環(huán)境：車公廟由天安工業(yè)區(qū)、泰然工業(yè)區(qū)、安華工業(yè)區(qū)及車公廟工業(yè)區(qū)組成。近期的客戶中有部分是新成立公司。 高交會促進寫字樓市場深圳舉辦的高交會，促進許多知識密集性的高新中小企業(yè)蓬勃發(fā)展，對寫字樓市場需求有所上升。 寫字樓市場整體趨向好深圳寫字樓市場整體趨勢向好，吸引了不少投資者的目光，買賣市場開始活躍。b) 加入WTO后，由于經(jīng)濟活動總量的增加，將從總體上擴大國內(nèi)房地產(chǎn)的需求量，而需求的增加又將導致供給在下一期增加，形成動態(tài)平衡的關系。展望2001年下半年，預計深圳寫字樓市場會比本季活躍。另一方面，美國經(jīng)濟滑坡，一些跨國公司原定的擴張計劃擱淺；同時由于香港的經(jīng)濟跟隨美國大市，香港公司在深圳的投資腳步也放慢，因此總體的物業(yè)需求有較明顯的減少。一方面由于大多數(shù)公司已在去年末和今年初選好合適的辦公場所搬入，暫時不會再考慮新的物業(yè)。57 / 57深圳南華大廈營銷策劃報告 深圳采納營銷策劃有限公司目 錄第一篇 市場篇 第一章 市場分析第二章 消費者分析 第二篇 項目篇第一章 項目分析第二章 項目定位第三篇 營銷篇第一章 營銷策略第二章 營銷準備第三章 推廣計劃第一篇 市場篇第一章 市場分析一、 寫字樓市場分析二、 公寓市場分析三、 商服用房市場分析四、 車公廟片區(qū)市場分析一、 寫字樓市場分析（一）寫字樓市場供需現(xiàn)狀市場供需（截至2001年5月）供深圳市中高檔寫字樓交付使用的現(xiàn)樓的供應量為2,950,310平方米羅湖區(qū)1,024,516平方米福田區(qū)1,636,999平方米南山區(qū)240,830平方米需市場占有量為2,212,（占用率75%）羅湖（75%）：福田（80%）：南山（70%）：中心區(qū)確立給福田區(qū)寫字樓市場帶來商機，羅湖區(qū)區(qū)域優(yōu)勢漸弱。（二）寫字樓市場特征及趨勢預測 寫字樓市場租售略顯平淡進入2001年第一季度，寫字樓市場與上一季度相比略顯平淡，呈季節(jié)性放緩。即使有客戶垂詢，多是為年底的搬遷做準備。 兩大利好促進經(jīng)濟良性發(fā)展a) 隨著申奧成功及明年初入WTO利好消息傳來，對深圳的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了良好的影響，深圳的寫字樓市場有明顯的回暖現(xiàn)象。除了福田中心區(qū)仍將保持良好勢頭以外，隨著高新技術產(chǎn)業(yè)對物業(yè)需求的增加，科技產(chǎn)業(yè)園片區(qū)的寫字樓市場也會逐步起動。在北京、上海、深圳等大中城市，其位于CBD的寫字樓、高檔公寓、商住樓和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房的需求都將大為增加。位置好、價格合理、升值潛力大的樓盤是投資熱點，如位于中心區(qū)的江蘇大廈，已達到96%的入住率。 租賃寫字樓的大多為新成立的公司前期（2001年上半年）租賃成交多是原租戶的續(xù)租或擴租，其中AIA在租賃信興廣場地王商業(yè)中心三個整層的基礎上又擴租29層整層。這類客戶一般成交迅速，面積以100200平方米的小單位居多。片區(qū)東臨福田中心區(qū)，北臨交通干道深南路，隔深南路北望農(nóng)科中心、香蜜湖片區(qū)及高爾夫球場，西臨竹子林，南臨濱河路干道。逐漸形成西部的寫字樓組團，辦公氛圍越來越濃。2）車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場的比較分析公寓：在戶型平面上，該區(qū)域戶型以小戶型為主，高層住宅則以70—100平方米為主；在銷售率上，由于該片區(qū)公司多，公寓少，促使該地區(qū)小面積公寓呈現(xiàn)供不應求局面；另外，價格實惠的中戶型高層住宅也很受市場歡迎。寫字樓：在戶型平面上，該區(qū)廠房改造寫字樓以大中面積提供為主，而高檔寫字樓（創(chuàng)展、大慶）則以小戶型為主；銷售率上，隨著深圳中心區(qū)的不斷完善，這區(qū)寫字樓市場受到眾多消費者看好，無論廠房還是高檔寫字樓，都取得了不俗的市場成績。