深圳地塊市場分析報告(完整版)
【正文】 在此地塊上更大程度上是觀望，撿到便宜更好，撿不到也沒關系，后年再來嗎，重在參與嘛。深圳動物園原用地已經(jīng)被香港一家地產(chǎn)巨頭獲取，規(guī)劃為全別墅用地?！暗烷_高走”初步實現(xiàn)目標確定為：第一期5000元/m2，第二期5200元/M2，第三期為5500元/M2。八、價格定位策略鹽田區(qū)的房地產(chǎn)市場雖然在走一條上升的路線，但目前只是處在這個過程的起步階段，鹽田區(qū)“最具特色的濱海住區(qū)”還未建立起來，因此我們不能對本區(qū)域的房價過于樂觀，所以我們認為本樓盤要走市場平均價路線，而銷售中的價格策略是銷售的核心。明天的泰華是否還能一帆風順，只得期待?！ 〉谖逦唬褐泻５禺a(chǎn)：中海地產(chǎn)既不缺地，也不缺錢，但是卻缺乏規(guī)范的統(tǒng)一的管理制度，中海目前正處在調整期，調整之后的中海才更值得關注，也更值得期待，畢竟理科中海也曾經(jīng)是深圳市場上的三劍客之一。更為重要的是，和記黃埔在開發(fā)御龍居之后，區(qū)域品牌優(yōu)勢已經(jīng)顯現(xiàn)。以下依照競拍能力順序逐個分析。因為，之前這些企業(yè)就會做好充分準備。福田區(qū)住宅整體均價與寶安區(qū)相比高出4102元/平方米，即對于福田區(qū)來說，南頭關的價格約在4102元/平方米，如果按照這種思路計算寶城市場上的別墅價格，南山區(qū)別墅均價為12000元/平方米，福田區(qū)為14000元/平方米，那么寶城別墅應該為9633元/平方米 區(qū)域房地產(chǎn)別墅價格與住宅整體均價之比較： 南山區(qū)別墅價格與整體住宅均價相比高出5625元/平方米，福田區(qū)別墅價格相對福田區(qū)住宅均價高出6154元/平方米，綜合兩種差價，寶成片區(qū)的別墅價格應為9633元/平方米。 政策支持 該宗地市尖岡山第一宗土地出讓，成功與否對于后期土地的推出有著重要的意義，因此，相信政府在土地的拍賣底價，土地拍賣過程中的一系列承諾都會實現(xiàn)。 寶城經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展 寶城經(jīng)濟的快速健康發(fā)展，是整個尖岡山土地出讓能夠持續(xù)的關鍵。 景觀改造費用較高 該宗地為丘陵地帶，起伏較大，綠化較多，因此，景觀建造成本和地基成本都會相應的有所增加。19 / 19深圳西鄉(xiāng)尖岡山地塊分析報告 一、項目SWOT分析 優(yōu)勢： 環(huán)境優(yōu)美 該宗地位于規(guī)劃中的尖岡山高尚居住區(qū)內(nèi)，背倚鐵崗水庫，周邊為坡地和丘陵，結合地形，可以做出高差不同的聯(lián)體別墅或者獨棟別墅?！ ∈袌霾怀墒?，培育期較長 尖岡山居住區(qū)為政府規(guī)劃高尚生活區(qū)，但是目前所有的工作只是停留在規(guī)劃階段，尚未真正形成居家，生活起的氛圍，因此，市場有待培育，有待引導，因此，對于首宗出讓土地來說，將會花費大量的成本去宣傳推廣該區(qū)域。對于本宗地來說，更大的意義在于有力的阻擊關外高端客戶關內(nèi)流動的趨勢，而不是吸引關內(nèi)客戶關外置業(yè)。正是由于別墅用地稀缺，尖岡山別墅用地的可替代性原來越小，因此，對于想購買別墅的客戶來說，選擇尖岡山是因為其稀缺所在?！ ￡P口價格：據(jù)2003年上半年住宅市場銷售量分析：南山區(qū)住宅均價和寶安區(qū)相比相差2631元/平方米，即關口價格相對南山來說大約為2631元/平方米。但是，值得一提的是，如果對本宗地較為感興趣的企業(yè)，現(xiàn)金流應該不成問題。 四、經(jīng)濟核算： 基本經(jīng)濟技術指標 項目面積(㎡) 建筑面積106600 住宅面積96100 會所500 居委會10000 地下室及架空層0 總投資（總成本+銷售費用、稅金） 成本利潤率（稅前）% 年
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