深圳地塊市場(chǎng)分析報(bào)告(完整版)
【正文】 在此地塊上更大程度上是觀望，撿到便宜更好，撿不到也沒關(guān)系，后年再來嗎，重在參與嘛。深圳動(dòng)物園原用地已經(jīng)被香港一家地產(chǎn)巨頭獲取，規(guī)劃為全別墅用地。“低開高走”初步實(shí)現(xiàn)目標(biāo)確定為：第一期5000元/m2，第二期5200元/M2，第三期為5500元/M2。八、價(jià)格定位策略鹽田區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在走一條上升的路線，但目前只是處在這個(gè)過程的起步階段，鹽田區(qū)“最具特色的濱海住區(qū)”還未建立起來，因此我們不能對(duì)本區(qū)域的房?jī)r(jià)過于樂觀，所以我們認(rèn)為本樓盤要走市場(chǎng)平均價(jià)路線，而銷售中的價(jià)格策略是銷售的核心。明天的泰華是否還能一帆風(fēng)順，只得期待?！ 〉谖逦唬褐泻５禺a(chǎn)：中海地產(chǎn)既不缺地，也不缺錢，但是卻缺乏規(guī)范的統(tǒng)一的管理制度，中海目前正處在調(diào)整期，調(diào)整之后的中海才更值得關(guān)注，也更值得期待，畢竟理科中海也曾經(jīng)是深圳市場(chǎng)上的三劍客之一。更為重要的是，和記黃埔在開發(fā)御龍居之后，區(qū)域品牌優(yōu)勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)。以下依照競(jìng)拍能力順序逐個(gè)分析。因?yàn)?，之前這些企業(yè)就會(huì)做好充分準(zhǔn)備。福田區(qū)住宅整體均價(jià)與寶安區(qū)相比高出4102元/平方米，即對(duì)于福田區(qū)來說，南頭關(guān)的價(jià)格約在4102元/平方米，如果按照這種思路計(jì)算寶城市場(chǎng)上的別墅價(jià)格，南山區(qū)別墅均價(jià)為12000元/平方米，福田區(qū)為14000元/平方米，那么寶城別墅應(yīng)該為9633元/平方米 區(qū)域房地產(chǎn)別墅價(jià)格與住宅整體均價(jià)之比較： 南山區(qū)別墅價(jià)格與整體住宅均價(jià)相比高出5625元/平方米，福田區(qū)別墅價(jià)格相對(duì)福田區(qū)住宅均價(jià)高出6154元/平方米，綜合兩種差價(jià)，寶成片區(qū)的別墅價(jià)格應(yīng)為9633元/平方米?！ ≌咧С帧 ≡撟诘厥屑鈱降谝蛔谕恋爻鲎?，成功與否對(duì)于后期土地的推出有著重要的意義，因此，相信政府在土地的拍賣底價(jià)，土地拍賣過程中的一系列承諾都會(huì)實(shí)現(xiàn)?！ 毘墙?jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展 寶城經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展，是整個(gè)尖岡山土地出讓能夠持續(xù)的關(guān)鍵?！ 【坝^改造費(fèi)用較高 該宗地為丘陵地帶，起伏較大，綠化較多，因此，景觀建造成本和地基成本都會(huì)相應(yīng)的有所增加。19 / 19深圳西鄉(xiāng)尖岡山地塊分析報(bào)告 一、項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢(shì)： 環(huán)境優(yōu)美 該宗地位于規(guī)劃中的尖岡山高尚居住區(qū)內(nèi)，背倚鐵崗水庫，周邊為坡地和丘陵，結(jié)合地形，可以做出高差不同的聯(lián)體別墅或者獨(dú)棟別墅?！ ∈袌?chǎng)不成熟，培育期較長(zhǎng) 尖岡山居住區(qū)為政府規(guī)劃高尚生活區(qū)，但是目前所有的工作只是停留在規(guī)劃階段，尚未真正形成居家，生活起的氛圍，因此，市場(chǎng)有待培育，有待引導(dǎo)，因此，對(duì)于首宗出讓土地來說，將會(huì)花費(fèi)大量的成本去宣傳推廣該區(qū)域。對(duì)于本宗地來說，更大的意義在于有力的阻擊關(guān)外高端客戶關(guān)內(nèi)流動(dòng)的趨勢(shì)，而不是吸引關(guān)內(nèi)客戶關(guān)外置業(yè)。正是由于別墅用地稀缺，尖岡山別墅用地的可替代性原來越小，因此，對(duì)于想購買別墅的客戶來說，選擇尖岡山是因?yàn)槠湎∪彼?。 關(guān)口價(jià)格：據(jù)2003年上半年住宅市場(chǎng)銷售量分析：南山區(qū)住宅均價(jià)和寶安區(qū)相比相差2631元/平方米，即關(guān)口價(jià)格相對(duì)南山來說大約為2631元/平方米。但是，值得一提的是，如果對(duì)本宗地較為感興趣的企業(yè)，現(xiàn)金流應(yīng)該不成問題?！ ∷?、經(jīng)濟(jì)核算： 基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目面積(㎡) 建筑面積106600 住宅面積96100 會(huì)所500 居委會(huì)10000 地下室及架空層0 總投資（總成本+銷售費(fèi)用、稅金） 成本利潤(rùn)率（稅前）% 年
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