深圳地塊市場分析報告-展示頁
2024-08-19 03:22本頁面
【正文】 鄉(xiāng)大道的交界處，交通將會十分方便，且處于城市的外圍，通勤成本相對較低（塞車的機率較?。??！ ∫?guī)劃優(yōu)勢： 尖岡山為寶安區(qū)政府規(guī)劃的寶安區(qū)高尚生活居住區(qū)，規(guī)劃引導發(fā)展，如果這一目標順利實現(xiàn)，那么，該區(qū)域?qū)蔀閷毎矃^(qū)最有錢人聚集地。 劣勢： 噪音污染嚴重 該宗地由于背靠高速公路，后退紅線僅為6米，因此，很難避免高速公路的噪音困擾，這與其高尚居住生活區(qū)的環(huán)境要求其背離?！ ∈袌霾怀墒欤嘤谳^長 尖岡山居住區(qū)為政府規(guī)劃高尚生活區(qū)，但是目前所有的工作只是停留在規(guī)劃階段，尚未真正形成居家，生活起的氛圍，因此，市場有待培育，有待引導，因此，對于首宗出讓土地來說，將會花費大量的成本去宣傳推廣該區(qū)域?！ ∨涮纵^差?！ ￡P(guān)外系列問題的存在 本宗地作為關(guān)外土地，還存在著一系列的寶城片區(qū)固有的作為關(guān)外城鎮(zhèn)的弊病，如治安問題，如關(guān)外整體形象問題，如關(guān)口的心理落差問題等?！ C會點： 城市化進程 本宗地最大的市場機會點在于城市化進程的推進。對于本宗地來說，更大的意義在于有力的阻擊關(guān)外高端客戶關(guān)內(nèi)流動的趨勢，而不是吸引關(guān)內(nèi)客戶關(guān)外置業(yè)。對于尖岡山來說，其目標客戶群就是那些在大寶城片區(qū)工作生活的企業(yè)主，投資環(huán)境的好壞，地租成本的高低將會決定他們的去留與否，因此，經(jīng)濟發(fā)展，尤其是工業(yè)經(jīng)濟，將會對尖岡山土地出讓起到非常重要的推動作用?！ ÷肪W(wǎng)改造工程 路網(wǎng)工程的改造和建設(shè)，將會對整個寶城市場帶來正面的影響?！ 〉禺a(chǎn)外移，低密度住宅絕對稀缺 對于別墅用地來說，深圳市政府已經(jīng)有明確規(guī)定，禁止批復別墅用地。正是由于別墅用地稀缺，尖岡山別墅用地的可替代性原來越小，因此，對于想購買別墅的客戶來說，選擇尖岡山是因為其稀缺所在。威脅點： 市場不確定性因素較多，土地供應計劃，寶城其它區(qū)域別墅用地的情況。另一方面，寶城市場其它區(qū)域尚有部分土地可以規(guī)劃為低密度住宅，如西鄉(xiāng)濱海區(qū)，如果該區(qū)域的土地啟動，將會對本項目造成一定的影響?！ ≌咄{ 對于本宗地來說，盡管政府已經(jīng)明確規(guī)劃為別墅用地，但是，由于中央政府對于別墅用地，及其政策方面都有嚴格規(guī)定，政策變動風險較大，而且，銀行對于別墅用地的支持力度也存在一定的變數(shù)，風險也不小，因此，在政策方面，應該綜合考慮?！ ￡P(guān)口價格：據(jù)2003年上半年住宅市場銷售量分析：南山區(qū)住宅均價和寶安區(qū)相比相差2631元/平方米，即關(guān)口價格相對南山來說大約為2631元/平方米。 可替代性原則 對于寶城市場來說，別墅價格一般不會低于7000元/平方米，否則根據(jù)可替代性原則，消費者則會放棄寶城市場上普通住宅最高價7000元/平方米而選擇別墅，同樣的道理，寶城市場上別墅的最高價也不應該高于12000元/平方米，否則，消費者則會放棄寶城市場的別墅而選擇市區(qū)的別墅。但是，值得注意的是，隨著城市化進程的加快和市區(qū)隨著別墅項目的日益稀缺，可替代性逐漸減少，則寶城市場上的別墅面臨升值的可能性?！ ∪?、拍賣價格估算 本次拍賣價格將會受到以下幾個因素的影響： 尖岡山第一宗土地 本宗地是尖岡山板塊出讓的第一宗土地，尤其周邊配套，市場環(huán)境均處于不成熟狀態(tài)中，因此，按照正常思維，本宗地拍賣價格會低于后期推出的土地拍賣價格，即有可能低于正常的市場價格。但是，值得一提的是，如果對本宗地較為感興趣的企業(yè)，現(xiàn)金流應該不成問題?！ 毎查_發(fā)商熱情不夠，關(guān)內(nèi)開發(fā)商尚未看好該地塊。至于航空城，所有可能，卻與其以前開發(fā)的產(chǎn)品品質(zhì)不符，戰(zhàn)略上難以行通。所以，對于本宗地來說，如果從
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