【正文】 規(guī)模化開發(fā)不僅可以降低商品房成本，而且有利于刺激消費(fèi)者購買力，增強(qiáng)開發(fā)商的市場競爭力，使之更有能力創(chuàng)造出精品占領(lǐng)市場。二、深圳房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測 受入世的臨近、深圳經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長、東南亞地區(qū)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇及國家對房地產(chǎn)行業(yè)各種扶持政策和措施的出臺和完善等諸多因素影響，2004年深圳房地產(chǎn)市場將繼續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展并呈一定程度的拉升態(tài)勢，其特點(diǎn)可總結(jié)如下： （一）開發(fā)規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大由于各種利好因素存在，開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大勢在必然，但由于近幾年積壓的商品房仍在消化中，故開發(fā)規(guī)模增長幅度不會太大。這種新型住宅產(chǎn)品主要表現(xiàn)在設(shè)計上充分體現(xiàn)“以人為本”的理念；另一方面對于開發(fā)該住宅產(chǎn)品還有一定的量化標(biāo)準(zhǔn)要求，即占地面積要在5萬平方米以上，建筑面積要在10萬平方米以上，目前尚在開發(fā)中的大型社區(qū)樓盤如中海華庭、蔚藍(lán)海岸等都屬第三代住宅。國內(nèi)人士所熟悉的南山區(qū)只占8%，由此可見，港人在深置業(yè)的意向仍然集中在福田和羅湖。由此可見，福田區(qū)、南山區(qū)的開發(fā)規(guī)模大于羅湖區(qū)，價格亦呈上升態(tài)勢，已漸漸成為投資消費(fèi)的熱點(diǎn)。其發(fā)展特點(diǎn)如下：市場熱點(diǎn)已開始由羅湖區(qū)向福田區(qū)、南山區(qū)轉(zhuǎn)移99年19月份，%，%，%。東部海岸的地產(chǎn)開發(fā)用地目前還未開放，開發(fā)的樓盤寥寥可數(shù)（現(xiàn)在可圈可點(diǎn)的只有“金海灘”和“華僑海景山莊”），加之道路交通尚在進(jìn)一步完善中，所以目前該地區(qū)外銷看景樓盤的升溫還需待一些時間。為了創(chuàng)造這種便利條件，“嘉匯新城”亦在近期推出了這種小戶型商務(wù)公寓。小戶型商務(wù)公寓中高檔看景樓盤仍有市場 雖然港人中等收入者對入深購房的意愿也不很高，但找準(zhǔn)的產(chǎn)品的定位也是不愁市場的，目前一些小戶型商務(wù)公寓和看景盤的開發(fā)成功就說明了這一點(diǎn)，但現(xiàn)在針對港人中等收入者的開發(fā)相對深圳地產(chǎn)整體開發(fā)來說還是很不足的。單從港人對深圳住房的購買力來說，目前尚未有突破的跡象，也就是說香港人高收入者對入深購房的意愿是較低的，從這次調(diào)查后的數(shù)據(jù)就可以看得出來，其中高收入者在10年內(nèi)入深購房的意愿不足15%，較中低收入者的購房意愿要低得多。 目前多數(shù)港人選擇帶裝修的住房多是為了方便，雖然裝修的標(biāo)準(zhǔn)和風(fēng)格不一定十分符合置業(yè)者的要求，但由于目前裝修市場的不完善，導(dǎo)致業(yè)主自主選擇國內(nèi)的裝修公司進(jìn)行裝修出現(xiàn)了種種問題，港人為了避免日后的麻煩，多是干脆選擇發(fā)展商來提供裝修，使得住房的裝修質(zhì)量得以一定的保障，而且目前的外銷盤發(fā)展商在面對業(yè)主的裝修上有著相當(dāng)?shù)撵`活度，在很大程度上也提高了購買欲，甚至有的發(fā)展商在裝修上也賺取了相當(dāng)可觀的利潤。l 共性的需求 一是物業(yè)管理是港式管理；二是要帶裝修。深圳地區(qū)的的少數(shù)發(fā)展商針對這部分購房者的需求開發(fā)的個盤雖然在位置上并不占太大的優(yōu)勢，但銷售狀況同樣不錯，如蓮塘地區(qū)的一些個盤，其主要的銷售對象就是面對香港的貨柜車司機(jī)。今年外銷盤旺銷的主要位置還是在一類口岸附近，基本集中羅湖口岸和皇崗口岸片區(qū)，多數(shù)港人購房還是認(rèn)同了此處的交通優(yōu)勢，加上深圳地鐵的修建也賦予了該片區(qū)以地鐵概念，所以今年該片區(qū)內(nèi)多個外銷盤走紅主要是靠地勢的因素。外銷市場特點(diǎn)港人選擇國內(nèi)樓盤五大因素從以上調(diào)查資料可知，近七成的港人深圳買樓將首先考慮物業(yè)質(zhì)素69%及交通配套67%，正反映買家選擇物業(yè)時不再只抱著貪便宜的心態(tài)，交通方便及具質(zhì)素的物業(yè)才是最受歡迎。如果深圳的發(fā)展商能夠在物業(yè)管理、法律手續(xù)等方面充分尊重港人的習(xí)慣，相信會更進(jìn)一步拓寬外銷市場。外銷市場日趨活躍由于香港經(jīng)濟(jì)已逐漸走出低谷，市民對未來信心增強(qiáng)，加上香港經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，向別國吸收大量高科技人才,使香港的人口增加 (到目前為止，香港人口已由原來的680萬增至目前的697萬)。另外，由于市場競爭的力度加大，許多開發(fā)商迫于資金壓力降價促銷，消費(fèi)者的理性選擇，又迫使開發(fā)商為取悅消費(fèi)者盲目增加配套，從而加大建設(shè)成本，最終導(dǎo)致市場價格消費(fèi)者又不能接受等因素。市場價格穩(wěn)中有降從96年至今，深圳市房地產(chǎn)市場總體價格呈緩慢下跌的態(tài)勢。在銷售方面，%；，%。深圳外銷項目經(jīng)典策劃報告目 錄第一章 深圳房地產(chǎn)市場分析一、 2004年深圳房地產(chǎn)市場分析二、 深圳房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測第二章 項目概況及分析一、 項目概況二、 項目分析第三章 相關(guān)樓盤對比一、 皇崗片區(qū)樓盤比較二、 重點(diǎn)樓盤分析第四章 定位策略一、 住宅產(chǎn)品定位二、 價格定位三、 目標(biāo)客戶定位第五章 市場營銷策略一、 先入為主策略二、 形象差異化策略三、 兵分多路策略四、 放心策略五、 借勢策略六、 滾動式整合銷售推廣策略七、 其他策略第六章 開盤前準(zhǔn)備工作第七章 廣告策略第八章 合作方式第一章 深圳市房地產(chǎn)市場分析一、2004年深圳房地產(chǎn)市場分析 （一）市場總體發(fā)展特點(diǎn) 開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大,銷售狀況日趨好轉(zhuǎn)我市房地產(chǎn)市場上半年以健康、平穩(wěn)的態(tài)勢發(fā)展，、業(yè)績喜人。，%；，%；，%。在銷售總面積中，%；，%；。雖然亞洲經(jīng)濟(jì)形勢有所好轉(zhuǎn)，香港、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，但市場供大于求的狀況不能徹底改變，是價格下滑的主要原因之一。深圳地產(chǎn)市場價格下滑，又吸引了大量境外買家，2004年上半年外銷市場相對比較活躍，對深圳地產(chǎn)市場價格平穩(wěn)起到了重要作用。另一方面在深圳市政府積極完善基礎(chǔ)設(shè)施的基礎(chǔ)上，許多樓盤在戶型設(shè)計、裝修配套、促銷推廣等方面都充分迎合了港人口味，從而吸引了不少香港買家。總之外銷市場已成為深圳房地產(chǎn)市場的重要組成部分。l 物業(yè)質(zhì)素、交通位置最關(guān)鍵 港人選擇物業(yè)購買的最重要因素是樓盤的素質(zhì)，第二為交通，其次為價錢和其他因素，所以物業(yè)的質(zhì)素在一定程度上將成為影響物業(yè)銷售的關(guān)鍵。l 戶型和售價相當(dāng)重要 去年開始，小戶型的樓盤占據(jù)了地產(chǎn)銷售市場的主導(dǎo)地位，港人首先介入的亦是小戶型的樓盤，從統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，住房面積在75平方米的以下占據(jù)了總銷售的90%以上，售價在60007000元/平方米之間為最多，整套售從大致控制在4050萬元左右，較99年度銷售較好的外銷盤（3040萬元）要高出10萬元，雖然價格有所走高，但消費(fèi)者主體仍然是香港的的中等到偏低收入者。由于位置的原因，基本上今年旺銷的戶型都談不上什么景觀，不過有兩點(diǎn)需求是共同的。 港人購房注重港式管理是很容易理解的，這是一個生活習(xí)慣問題，相比目前國內(nèi)大多數(shù)物業(yè)管理來說，港式管理的水平要高得多，深圳幾家有名的物業(yè)管理公司在經(jīng)營上就是嚴(yán)格遵循了港式管理的眾多標(biāo)準(zhǔn)而定的，所以外銷盤大部分也是由這些公司來進(jìn)行物業(yè)管理。l 大戶型、高售價的豪宅受冷遇 去年以來，深圳數(shù)家高檔的大戶型樓盤在香港地區(qū)做了聲勢浩大的推廣，但至今絕大多數(shù)樓盤的銷售情況都是很差的，個別盤的銷售情況完全可以用“一敗涂地”一詞來形容，業(yè)內(nèi)專業(yè)分析認(rèn)定產(chǎn)品定位不準(zhǔn)是主要的原因，沒有自身的特色亦是一個重要的方面。雖然這些高檔的大戶型樓盤在本地的“名氣”不小，但在港人高收入者的心目中卻多處于高不成低不就的地位，加上其它的一些因素自然就受到冷遇了。 小戶型商務(wù)公寓外銷近年來最為成功的，業(yè)內(nèi)多認(rèn)同位于市中心的“名仕閣”，該盤在具備了一定交通優(yōu)勢的同時，其最大的賣點(diǎn)就是在營造商務(wù)環(huán)境上，反銷售的目光放在了香港高級白領(lǐng)人士身上，特別是經(jīng)常來往于深港兩地的一類人。 另一外銷較好的就是絕對的看景高檔盤，這部分樓盤主要是在深圳銀湖及東部海岸，由于受自然條件的制約，其售價基本在香港看景戶型的四分之一左右，差不多在300萬元左右最為暢銷，如銀湖的“鳴翠谷”，目前即將正式推出的銀湖國際會議中心公寓同屬這一類型。 （二）住宅市場形勢分析%，而商品住宅的銷售額占商品房總銷售額的88%，今年上半年同樣也呈現(xiàn)了這種趨勢，可見住宅市場仍是房地產(chǎn)市場的主力軍。羅湖區(qū)多層住宅均價為5169元/M2，%，而福田區(qū)為5811元/ M2，%，南山區(qū)為3975元/ M2，同比下降幅度不大；羅湖高層住宅均價為7805元/ M2，%，福田區(qū)為7482元/ M2，同比上升5%，南山區(qū)為5421元/ M2，%。 以下是從一份港人在深置業(yè)意向的調(diào)查中得出的結(jié)果，從調(diào)查結(jié)果顯示，福田區(qū)已躍升為現(xiàn)時港人深圳置業(yè)的首選，占45%，而羅湖僅居第二占39%。新概念住宅初現(xiàn)市場新概念住宅即人們常稱的第三代住宅。三級市場發(fā)展加快據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，,%.。 （二）總體房價趨于平穩(wěn)，但會略有上升國家降息減稅政策的影響在今年將更加明顯，開發(fā)商的利潤將更接近社會平均水平，價格的盲目定位只能令樓盤的銷售陷入困境，因此市場的總體價格仍會趨于平穩(wěn)，但由于深圳房地產(chǎn)市場已步入規(guī)?；?、品牌化的發(fā)展階段，質(zhì)優(yōu)樓盤即使價高，只要能符合消費(fèi)者多方面高層次需求，仍具生命力，另外由于消費(fèi)者購買力的相對增強(qiáng)與消費(fèi)需求的增加，房價將會有一定程度的提升。（四）三級市場將進(jìn)一步活躍隨著國家房改政策的推進(jìn)與深圳二次置業(yè)人數(shù)的顯著增多，三級市場將更趨活躍。 （五）住宅市場商機(jī)無限從99年深圳住宅開發(fā)投資額和住宅銷售額所占的比重不難看出，住宅市場是深市房地產(chǎn)市場當(dāng)之無愧的主力軍，隨著國家對房地產(chǎn)市場的扶持，特別是居民需求的增加、購買力的進(jìn)一步增強(qiáng)，住宅市場將會展現(xiàn)無限商機(jī)。 （二）規(guī)劃指標(biāo)（附表）根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)容許之“港田花園”項目建設(shè)要點(diǎn)為據(jù)，計劃建設(shè)二棟高層住宅，（ M2），其中計容積率面積40870M2，%，住宅戶數(shù)522戶，其中二房二廳360戶，四房二廳156套,復(fù)式（六房三廳、七房三廳）6戶，停車位為204個，其中：地上138個，地下66個。公共交通十分便利，項目所處位置有4路、219路、212路、203路、225路、103路、26路312等路大巴經(jīng)過福強(qiáng)路，其中203路直達(dá)本項目所在地；校巴有S10S10S113等路，中巴有43424645414470、4241428路。 社區(qū)優(yōu)勢(1)學(xué)校有“麗城幼兒園”、“麗中小學(xué)”、“福民小學(xué)”、“福田小學(xué)”、“皇崗中學(xué)”和麗中中學(xué)”。(3)大型購物場所主要有 “百佳超市”、“瑞都聯(lián)合購物廣場”、“人人樂”,本項目周圍有眾多的士多店,漁農(nóng)村肉菜綜合市場離本項目不過30米左右，且緊鄰的港庭華城預(yù)設(shè)了15000平方米的大商場，這實(shí)際也是為本項目預(yù)設(shè)的大型配套服務(wù)。附近還有加油站和煤氣公司。位置優(yōu)勢“港田花園”緊臨皇崗口岸及地鐵站出口，未來新的口岸聯(lián)檢站將設(shè)在離本項目不過100米的地方，得天獨(dú)厚的位置優(yōu)勢顯而易見，且周邊可供開發(fā)的土地又是鳳毛麟角，可謂“絕版”。 環(huán)境優(yōu)勢“港田花園”緊臨皇崗口岸及地鐵站出口，周邊物業(yè)都是以外銷為主，而且業(yè)績驕人，尤其是“海悅?cè)A城”的熱銷，帶動了整個片區(qū)物業(yè)外銷熱潮，不但消化了不少沉積的物業(yè)，也增添了房地產(chǎn)商們的信心，紛紛在皇崗片區(qū)上項目，且大部分的物業(yè)都是以港人的習(xí)慣設(shè)計戶型，外銷環(huán)境非常有利。戶型優(yōu)勢“港田花園”—，在單戶型上比海悅?cè)A城小30平方米左右，按海悅?cè)A城均價計每套房總價將少近30萬元，如果單價比海悅?cè)A城再低一些，總價將更低。同時，對香港工薪人士、貨柜車司機(jī)及投資者而言，這些戶型又是他們最喜愛的。根據(jù)我們考察的本片區(qū)近期正銷的24個樓盤情況（詳情參見20頁表格），發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象：盡管各盤檔次不低，但凡推出多種戶型的，均是最小戶型最暢銷，平均來看，一房、二房及小面積三房最為熱銷。同時，本項目四房二廳單位也可以拆為兩個二房二廳，便于銷售中靈活組合、拆解。 （二）項目劣勢分析“港田花園”為一座純住宅樓，總用地面積較小，使項目略 顯孤立，難以完善自身配套，只有與周邊物業(yè)進(jìn)行融合?；蕧徠瑓^(qū)驚人的物業(yè)存量必將對“港田花園”的銷售帶來不 利影響。第三章 相關(guān)樓盤對比一、皇崗片區(qū)樓盤比較 皇崗片區(qū)樓盤價格、戶型比較表序號樓盤名稱位置價格一次性 付 款付款方式主要戶型及 面 積熱銷戶型備注1朗庭豪園福田保稅區(qū)63008900二房三房70，105二房共492戶2星河雅居新洲二路與新沙二路交匯處4680起一次性付款比按揭付款優(yōu)惠3%二房三房四房78，88，105二三房400多戶3富仕閣福田保稅區(qū)福強(qiáng)路53006500一次性付款比按揭優(yōu)惠250元/M2一、二、三房45，80，100一二房4明雅閣怡雅閣福強(qiáng)路皇崗公園對面47786036一次性付款87折按揭付款91折三、四房1381755京隆苑福強(qiáng)路皇崗公園對面7200起三、四房復(fù)式120329多層帶電梯6好景豪園福田區(qū)福榮路沙嘴路口55008110三四五房復(fù)式95326共438戶7祥韻苑濱河大道與新洲路交匯47007900一次性付款比按揭付款優(yōu)惠200元/M2一至六房55233一二房8福昌苑福田區(qū)新沙二路和新洲三路交匯處54007000一次性付款90折按揭93折三四房98155共279戶9嘉意臺福田區(qū)金田路西側(cè)福民路與福強(qiáng)路中段520012000一次性付款90折按揭93折二三四五房62194二三房共200戶10綠茵閣福田區(qū)金田路福強(qiáng)路濱河路相交地帶48966720一次性付款96折一二三四房551