【正文】 核主城 ” ： 保護(hù)古城區(qū)，疏解古城區(qū)居住人口，緩解古城區(qū)居住壓力 ；將古城區(qū)與高新區(qū)相合，形成新的主城，形成商業(yè)、文化、旅游、服務(wù)中心。城市輕軌的規(guī)劃建設(shè)加強(qiáng)了房地產(chǎn)板塊之間的聯(lián)系，減弱了 “ 心理距離 ” ，擴(kuò)大了購房者的選擇范圍，加強(qiáng)客源流動(dòng)性。 位于中國經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域 —— 長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)中心地帶臨近上海，蘇州不僅有自己 2500年的文化底蘊(yùn)更有上海的開放性和包容性。 城市發(fā)展分析總結(jié)13蘇州臨近上海，接受上海的產(chǎn)業(yè)輻射，是長(zhǎng)三角重要的城市之一擁有 2500年吳文化底蘊(yùn)，在現(xiàn)代化進(jìn)程中，吳文化得到了保護(hù)和傳承。 蘇州城市規(guī)劃總體戰(zhàn)略分析182。 蘇州城市地位分析182?！?人口發(fā)展城市的蓬勃發(fā)展，吸引了大量人口的涌入，將存在較大剛性需求比例，給市場(chǎng)帶來眾多的潛在購房客戶，促動(dòng)發(fā)展■ 人均收入界定蘇州 08年人均收入達(dá) 23867元，人均收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了良好的基礎(chǔ)■ 固定資產(chǎn)投資隨著國民經(jīng)濟(jì)水平的提高，房地產(chǎn)開發(fā)水平及品質(zhì)開始趨向于成熟化及高端化■ 三產(chǎn)結(jié)構(gòu)蘇州第三產(chǎn)業(yè)投資額的增長(zhǎng)比例最快，產(chǎn)生的富裕階層成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大購買群體■ 外資企業(yè)世界 500強(qiáng)企業(yè)已有 118家落戶蘇州，實(shí)際上，蘇州已成為國際商家投資中國大陸的首選城市之一。結(jié)合蘇州打造 “私營企業(yè)家的樂園 ”的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，必將有更多的私營企業(yè)出現(xiàn)， 良好的私營企業(yè)創(chuàng)業(yè)土壤，一方面給蘇州 GDP的不斷騰飛注入強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力，同時(shí)也將形成大量的中產(chǎn)階級(jí)，為蘇州高檔房地產(chǎn)的開發(fā)帶來充足的客源。10私營經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，給 GDP的騰飛注入強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力，同時(shí)也形成大量的中產(chǎn)階級(jí)，為高檔房地產(chǎn)的開發(fā)帶來充足的客源私營企業(yè)年份 私營個(gè)體投資 （億元） 年增長(zhǎng)率 (%) 私營企業(yè)數(shù) （萬家） 年增長(zhǎng)率（ %）2023年 % %2023年 220 % 34%2023年 % 23%2023年 % %2023年 % %2023年 16% %2023年 % %蘇州市私營經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，品牌建設(shè)邁出步伐。實(shí)際利用外資金額和年新增外資企業(yè)呈上升趨勢(shì)，對(duì)于推動(dòng)蘇州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了極大的作用。 從蘇州各個(gè)產(chǎn)業(yè)的投資傾向來看 ,第三產(chǎn)業(yè)投資額的增長(zhǎng)比例最快，將會(huì)在近期產(chǎn)生新的富裕階層，這些富裕階層也成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大購買群體。8 第二產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，整個(gè)城市是一個(gè)大型的外向型工業(yè)生產(chǎn)基地，勢(shì)必帶來人口的迅速增加，城市化進(jìn)程得以加快。人均收入界定7隨著國民經(jīng)濟(jì)水平的提高，房地產(chǎn)開發(fā)水平及品質(zhì)開始趨向于成熟化及高端化固定資產(chǎn)投資　 固定資產(chǎn)指標(biāo) 2023年 2023年 2023年 2023年1 固定資產(chǎn)投資(億元 ) 數(shù)額 1870 2360 2611增長(zhǎng)率 % % 12% %2 房地產(chǎn)開發(fā)投資 (億元 ) 數(shù)額 420 718增長(zhǎng)率 % % % %3 GDP（億元） 數(shù)額 6701增長(zhǎng)率 % % % 13%4 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /GDP（%） % % % %固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，城市大開發(fā)階段，增長(zhǎng)的動(dòng)力主要是來自于各區(qū)新城建設(shè)、交通等基礎(chǔ)設(shè)施投入以及工業(yè)的帶動(dòng)。216。蘇州 2023年的人均可支配收入 23867元，比上年增長(zhǎng) %， 2023年蘇州市農(nóng)民人均純收入 11680元，比上年增加 %。大量外資企業(yè)的入住，吸引大量外來務(wù)工人員進(jìn)駐新區(qū)，使得區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求進(jìn)一步加大，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來了持續(xù)的、巨大的市場(chǎng)需求量。服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)最快。 經(jīng)濟(jì)分析總結(jié)4蘇州 GDP近幾年持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良好的環(huán)境2023年在國內(nèi)外形勢(shì)發(fā)生重大變化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨重大挑戰(zhàn)的背景下，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值6701億元，按可比價(jià)計(jì)算比上年增長(zhǎng) 13%。 外資企業(yè)182。 固定資產(chǎn)投資182。 人口發(fā)展182。1原鐵道師范學(xué)院地塊項(xiàng)目原鐵道師范學(xué)院地塊項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告市場(chǎng)分析報(bào)告UPCS 地產(chǎn)整合平臺(tái) 2宏觀經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告總綱GDP發(fā)展人口發(fā)展人均收入房地產(chǎn)運(yùn)行分析一級(jí)土地市場(chǎng)運(yùn)行二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析板塊產(chǎn)品分析競(jìng)品個(gè)案選取項(xiàng)目分析項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目四至分析項(xiàng)目核心屬性提煉項(xiàng)目 SWOT分析區(qū)域格局界定全市別墅市場(chǎng)運(yùn)行別墅市場(chǎng)分析總結(jié)競(jìng)爭(zhēng)策略思考城市發(fā)展分析 政策背景分析固定資產(chǎn)投資三產(chǎn)結(jié)構(gòu)企業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)分析總結(jié)蘇州城市地位長(zhǎng)三角城際交通蘇州城市規(guī)劃古城區(qū)規(guī)劃城市發(fā)展分析總結(jié)08年新政策分析政策背景分析總結(jié)未來市場(chǎng)趨勢(shì)研判項(xiàng)目指標(biāo)解讀地塊現(xiàn)狀分析重點(diǎn)個(gè)案分析競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié)區(qū)域別墅市場(chǎng)運(yùn)行3宏觀經(jīng)濟(jì)分析182。 GDP與人均 GDP182。 人均收入界定182。 三產(chǎn)結(jié)構(gòu)182。 私營企業(yè)182。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨協(xié)調(diào)，發(fā)展方式有效轉(zhuǎn)變，服務(wù)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重比上年提高 %。GDP與人均 GDP5大量人口的涌入，將存在較大剛性需求比例，給市場(chǎng)帶來眾多的潛在購房客戶，促動(dòng)發(fā)展人口發(fā)展外來人口大量涌入 ,并逐漸融入城市 ,成為城市發(fā)展和消費(fèi)的重要組成部分。6人民生活水平得到提升，將有效地帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展216。以上數(shù)據(jù)可以看出蘇州市人民生活水平、生活質(zhì)量得到提高，手中的錢越來越多。蘇州經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)直接說明蘇州發(fā)展不斷加快，人民生活水平得到提升，城市化進(jìn)程不斷加快，這將有效地帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。蘇州房地產(chǎn)投資每年保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)，在宏觀調(diào)控下，蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資只是略有波動(dòng)，顯示蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增速平穩(wěn)過度。但同時(shí)也意味著蘇州對(duì)外資的依賴性過大，受國際環(huán)境的影響較大，未來的風(fēng)險(xiǎn)加劇。蘇州第三產(chǎn)業(yè)投資額的增長(zhǎng)比例最快，產(chǎn)生的富裕階層成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大購買群體三產(chǎn)結(jié)構(gòu)9蘇州吸引外資的潛力強(qiáng)大，蘇州已成為國際商家投資中國大陸的首選城市之一外資企業(yè)年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023新增獨(dú)資企業(yè)（個(gè)） 1059 2023 2339 2282 2181 2279 2464新批大項(xiàng)目（個(gè)） 239 571 716 904 735 —— 1017大項(xiàng)目所占比重 23% 28% 31% 40% 34% —— 41%實(shí)際利用外資（億美元） 產(chǎn)值所占比例 34% 38% 43% 49% 54% 54% ——注： 08年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)未出蘇州市利用外資項(xiàng)目呈現(xiàn)大型化，主要表現(xiàn)在千萬美元以上項(xiàng)目在總項(xiàng)目中的比例上升。世界 500強(qiáng)企業(yè)已有 118家落戶蘇州，顯示出蘇州市吸引外資的強(qiáng)大潛力，而實(shí)際上，蘇州已成為國際商家投資中國大陸的首選城市之一。新增中國馳名商標(biāo) 21件，中國名牌產(chǎn)品 24只，累計(jì)擁有中國馳名商標(biāo)和中國名牌產(chǎn)品達(dá)到 43件和 63只 。注： 08年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)未出11蘇州對(duì)外向型經(jīng)濟(jì)依賴比較重，在金融危機(jī)的影響下不少企業(yè)受到考驗(yàn)，但綜合考量，蘇州經(jīng)濟(jì)依然向好，為房產(chǎn)市場(chǎng)奠定了基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)背景分析總結(jié)■ GDP與人均 GDP蘇州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)迅速發(fā)展 , 吸引了大量的人流 ,帶來旺盛的購買欲和強(qiáng)大的購買力，為房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展提供了的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和良好的環(huán)境?！?私營企業(yè)私營經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，給 GDP的騰飛注入強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力，同時(shí)也形成大量的中產(chǎn)階級(jí)，為高檔房地產(chǎn)的開發(fā)帶來充足的客源12城市發(fā)展分析182。 長(zhǎng)三角城際交通規(guī)劃182。 古城區(qū)規(guī)劃分析182。比鄰中國的金融和經(jīng)濟(jì)中心—— 上海 。蘇州城市地位分析14區(qū)間交通規(guī)劃 區(qū)內(nèi)交通規(guī)劃長(zhǎng)三角城際交通規(guī)劃在區(qū)域交通方面，建立以上海國際航運(yùn)中心和亞太航空樞紐中心為核心，軌道交通和高速公路為骨干，加快建設(shè)滬寧城際鐵路、城市輕軌，將長(zhǎng)三角城市融入 “ 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ” 。對(duì)本項(xiàng)目有一定的利好作用?！?東進(jìn)滬西 ” ： 東部為蘇州中心城區(qū)首要的發(fā)展方向，規(guī)劃建設(shè)為東部新城，成為蘇州新的城市中心，與古城區(qū) 高新區(qū)形成的中核相呼應(yīng)。“ 南優(yōu)松吳 ” ： 南部主要包括吳中區(qū)大部分區(qū)域和吳江松陵鎮(zhèn)等區(qū)域，主要是優(yōu)化環(huán)境，建設(shè)成宜居城市。蘇州城市規(guī)劃總體戰(zhàn)略分析古城區(qū)作為中心城區(qū)的核心區(qū)域，以歷史文化名城保護(hù)為主，逐漸釋放原有的城市商業(yè)服務(wù)中心和市域政治、文化中心職能蘇州市規(guī)劃 ——“ 一體兩翼，雙城核心一體兩翼，雙城核心 ”蘇州城市規(guī)劃的發(fā)展方向總結(jié)為 ——“ 中核、東進(jìn)、北拓、南優(yōu)、西控 ”16古城區(qū)作為蘇州的核心區(qū)域，發(fā)展控制容量，優(yōu)化環(huán)境，因此古城區(qū)土地稀缺性更加明顯，居住以發(fā)展高檔住宅為主本案所在的區(qū)域?yàn)楣懦菂^(qū)園林式別墅組團(tuán)216。其中1號(hào)、 3號(hào)線貫穿區(qū)域。■長(zhǎng)三角城際交通規(guī)劃建立以上海國際航運(yùn)中心和亞太航空樞紐中心為核心，軌道交通和高速公路為骨干，加快建設(shè)滬寧城際鐵路、城市輕軌，將長(zhǎng)三角城市融入 “一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ”。 07年 182。 政策背景分析總結(jié)182。但隨著一系列的 暖市政策 陸續(xù)出現(xiàn) ,市場(chǎng)成交有所回升。2023年底救市政策分析2023年 10月起成交量有所回升22通過免征營業(yè)稅、降息、下調(diào)公積金貸款、契稅稅率等措施進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房的消費(fèi)2023年底救市政策分析類型 出臺(tái)時(shí)間 文件名稱 頒發(fā)部門 主要內(nèi)容金融政策 12月 17日 放松二套房貸 國務(wù)院對(duì)已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)購買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。其中，將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過 5年（含5年）改為超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個(gè)人購買普通住房不足 2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。五年期以下（含五年）從 %調(diào)整為 %，五年期以上從 %調(diào)整為 %。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率不變。下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率 0． 54個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，還進(jìn)一步放寬了公積金貸款條件，繳存住房公積金的職工購買自住房，暫不受面積、價(jià)格及貸款次數(shù)等限制；購買二手房申請(qǐng)住房公積金貸款的，可享受新房貸款（南京市目前執(zhí)行的政策是，用公積金貸款買商品房首付至少 3成，買二手房至少 4成。調(diào)整人民幣存貸款基準(zhǔn)利率10月 29日《關(guān)于中國人民銀行決定調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率》央行從 08年 10月 30日起，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 %下調(diào)至 %，下調(diào)；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 %下調(diào)至 %，下調(diào) 百分點(diǎn)；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。11月 27日《關(guān)于中國人民銀行決定調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率》央行從 08年 11月 27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。12月 22日《關(guān)于中國人民銀行決定調(diào)