深圳地塊市場(chǎng)分析報(bào)告(文件)
【正文】 不到也沒(méi)關(guān)系，后年再來(lái)嗎，重在參與嘛。另一方面，本宗地拍賣(mài)時(shí)機(jī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠成熟，在和黃的御龍居還沒(méi)有完成熱身運(yùn)動(dòng)的情況下，在寶恒還沒(méi)有把項(xiàng)目來(lái)得及推向市場(chǎng)的條件下，就急急忙忙的把該宗地推向市場(chǎng)，實(shí)在有利益攻心之嫌，如果該宗地在兩年之后，甚至在年后推出，其地價(jià)已定高出本次拍賣(mài)地價(jià)。深圳動(dòng)物園原用地已經(jīng)被香港一家地產(chǎn)巨頭獲取，規(guī)劃為全別墅用地。本項(xiàng)目綜合素質(zhì)在鹽田區(qū)處于中游，其合理價(jià)格應(yīng)定位在50005400元/㎡區(qū)間，建議價(jià)格定位為5200元/㎡?！暗烷_(kāi)高走”初步實(shí)現(xiàn)目標(biāo)確定為：第一期5000元/m2，第二期5200元/M2，第三期為5500元/M2。價(jià)格策略尤其是在我們分期推廣的過(guò)程中顯得特別重要，根據(jù)以往的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)結(jié)合本樓盤(pán)的實(shí)際情況，我們將采用“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略。八、價(jià)格定位策略鹽田區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在走一條上升的路線，但目前只是處在這個(gè)過(guò)程的起步階段，鹽田區(qū)“最具特色的濱海住區(qū)”還未建立起來(lái)，因此我們不能對(duì)本區(qū)域的房?jī)r(jià)過(guò)于樂(lè)觀，所以我們認(rèn)為本樓盤(pán)要走市場(chǎng)平均價(jià)路線，而銷(xiāo)售中的價(jià)格策略是銷(xiāo)售的核心。所以，本次土地拍賣(mài)可能低于本宗地市場(chǎng)價(jià)值。明天的泰華是否還能一帆風(fēng)順，只得期待?！ 〉谄呶唬壶櫂s源地產(chǎn)：如果沒(méi)有龍崗地塊的成功獲取，本次拍賣(mài)的最有競(jìng)爭(zhēng)力的一定是鴻榮源?！ 〉谖逦唬褐泻５禺a(chǎn)：中海地產(chǎn)既不缺地，也不缺錢(qián)，但是卻缺乏規(guī)范的統(tǒng)一的管理制度，中海目前正處在調(diào)整期，調(diào)整之后的中海才更值得關(guān)注，也更值得期待，畢竟理科中海也曾經(jīng)是深圳市場(chǎng)上的三劍客之一?！ 〉谒奈唬荷澈拥禺a(chǎn)：沙河競(jìng)拍次塊土地有點(diǎn)出人意外，因?yàn)閷?duì)于沙河地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其在沙河農(nóng)場(chǎng)有著足夠的土地儲(chǔ)備，并且，其戰(zhàn)略規(guī)劃為全國(guó)戰(zhàn)略。更為重要的是，和記黃埔在開(kāi)發(fā)御龍居之后，區(qū)域品牌優(yōu)勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)。另外，對(duì)于本宗土地來(lái)說(shuō)，由于規(guī)劃上是別墅項(xiàng)目，因此，正好和百士達(dá)精品路線相吻合，所以，百士達(dá)地產(chǎn)最有動(dòng)力和激情競(jìng)拍次宗地。以下依照競(jìng)拍能力順序逐個(gè)分析。龍光地產(chǎn)之前已經(jīng)透露過(guò)希望私下獲取土地，以降低開(kāi)發(fā)成本，所以對(duì)于本宗地更大程度上只是持觀望態(tài)度。因?yàn)?，之前這些企業(yè)就會(huì)做好充分準(zhǔn)備?！ ∈袌?chǎng)認(rèn)可度：對(duì)于寶城別墅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，主要的需求對(duì)象為企業(yè)主和高級(jí)政府公務(wù)人員，其價(jià)格敏感性相對(duì)較差，即價(jià)格彈性較小，因此，對(duì)于其別墅價(jià)格，很難有一個(gè)可以度量的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。福田區(qū)住宅整體均價(jià)與寶安區(qū)相比高出4102元/平方米，即對(duì)于福田區(qū)來(lái)說(shuō)，南頭關(guān)的價(jià)格約在4102元/平方米，如果按照這種思路計(jì)算寶城市場(chǎng)上的別墅價(jià)格，南山區(qū)別墅均價(jià)為12000元/平方米，福田區(qū)為14000元/平方米，那么寶城別墅應(yīng)該為9633元/平方米 區(qū)域房地產(chǎn)別墅價(jià)格與住宅整體均價(jià)之比較： 南山區(qū)別墅價(jià)格與整體住宅均價(jià)相比高出5625元/平方米，福田區(qū)別墅價(jià)格相對(duì)福田區(qū)住宅均價(jià)高出6154元/平方米，綜合兩種差價(jià)，寶成片區(qū)的別墅價(jià)格應(yīng)為9633元/平方米。另外，關(guān)內(nèi)別墅或者townhouse，未來(lái)幾年有多少的供給量，尚是一個(gè)未知數(shù)，因此，其他區(qū)域別墅在未來(lái)幾年的供給量的大小會(huì)對(duì)本宗地帶來(lái)很多不確定性的影響?！ ≌咧С帧 ≡撟诘厥屑鈱降谝蛔谕恋爻鲎?zhuān)晒εc否對(duì)于后期土地的推出有著重要的意義，因此，相信政府在土地的拍賣(mài)底價(jià)，土地拍賣(mài)過(guò)程中的一系列承諾都會(huì)實(shí)現(xiàn)。尤其是寶城南側(cè)，在107國(guó)道和海濱大道之間的區(qū)域帶來(lái)前所未有的增值空間和想象空間，而對(duì)于本宗地來(lái)說(shuō)，則會(huì)因?yàn)榧訌?qiáng)與關(guān)內(nèi)的聯(lián)系，加快城市化進(jìn)程而間接的影響本宗地?！ 毘墙?jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展 寶城經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展，是整個(gè)尖岡山土地出讓能夠持續(xù)的關(guān)鍵。所以，本宗土地出讓價(jià)格不可以高出關(guān)內(nèi)別墅
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