深圳地塊市場分析報告(文件)
【正文】 不到也沒關(guān)系，后年再來嗎，重在參與嘛。另一方面，本宗地拍賣時機遠遠不夠成熟，在和黃的御龍居還沒有完成熱身運動的情況下，在寶恒還沒有把項目來得及推向市場的條件下，就急急忙忙的把該宗地推向市場，實在有利益攻心之嫌，如果該宗地在兩年之后，甚至在年后推出，其地價已定高出本次拍賣地價。深圳動物園原用地已經(jīng)被香港一家地產(chǎn)巨頭獲取，規(guī)劃為全別墅用地。本項目綜合素質(zhì)在鹽田區(qū)處于中游，其合理價格應(yīng)定位在50005400元/㎡區(qū)間，建議價格定位為5200元/㎡。“低開高走”初步實現(xiàn)目標確定為：第一期5000元/m2，第二期5200元/M2，第三期為5500元/M2。價格策略尤其是在我們分期推廣的過程中顯得特別重要，根據(jù)以往的銷售經(jīng)驗結(jié)合本樓盤的實際情況，我們將采用“低開高走”的價格策略。八、價格定位策略鹽田區(qū)的房地產(chǎn)市場雖然在走一條上升的路線，但目前只是處在這個過程的起步階段，鹽田區(qū)“最具特色的濱海住區(qū)”還未建立起來，因此我們不能對本區(qū)域的房價過于樂觀，所以我們認為本樓盤要走市場平均價路線，而銷售中的價格策略是銷售的核心。所以，本次土地拍賣可能低于本宗地市場價值。明天的泰華是否還能一帆風順，只得期待。 第七位：鴻榮源地產(chǎn)：如果沒有龍崗地塊的成功獲取，本次拍賣的最有競爭力的一定是鴻榮源?！ 〉谖逦唬褐泻５禺a(chǎn)：中海地產(chǎn)既不缺地，也不缺錢，但是卻缺乏規(guī)范的統(tǒng)一的管理制度，中海目前正處在調(diào)整期，調(diào)整之后的中海才更值得關(guān)注，也更值得期待，畢竟理科中海也曾經(jīng)是深圳市場上的三劍客之一。 第四位：沙河地產(chǎn)：沙河競拍次塊土地有點出人意外，因為對于沙河地產(chǎn)來說，其在沙河農(nóng)場有著足夠的土地儲備，并且，其戰(zhàn)略規(guī)劃為全國戰(zhàn)略。更為重要的是，和記黃埔在開發(fā)御龍居之后，區(qū)域品牌優(yōu)勢已經(jīng)顯現(xiàn)。另外，對于本宗土地來說，由于規(guī)劃上是別墅項目，因此，正好和百士達精品路線相吻合，所以，百士達地產(chǎn)最有動力和激情競拍次宗地。以下依照競拍能力順序逐個分析。龍光地產(chǎn)之前已經(jīng)透露過希望私下獲取土地，以降低開發(fā)成本，所以對于本宗地更大程度上只是持觀望態(tài)度。因為，之前這些企業(yè)就會做好充分準備?！ ∈袌稣J可度：對于寶城別墅市場來說，主要的需求對象為企業(yè)主和高級政府公務(wù)人員，其價格敏感性相對較差，即價格彈性較小，因此，對于其別墅價格，很難有一個可以度量的統(tǒng)一標準。福田區(qū)住宅整體均價與寶安區(qū)相比高出4102元/平方米，即對于福田區(qū)來說，南頭關(guān)的價格約在4102元/平方米，如果按照這種思路計算寶城市場上的別墅價格，南山區(qū)別墅均價為12000元/平方米，福田區(qū)為14000元/平方米，那么寶城別墅應(yīng)該為9633元/平方米 區(qū)域房地產(chǎn)別墅價格與住宅整體均價之比較： 南山區(qū)別墅價格與整體住宅均價相比高出5625元/平方米，福田區(qū)別墅價格相對福田區(qū)住宅均價高出6154元/平方米，綜合兩種差價，寶成片區(qū)的別墅價格應(yīng)為9633元/平方米。另外，關(guān)內(nèi)別墅或者townhouse，未來幾年有多少的供給量，尚是一個未知數(shù)，因此，其他區(qū)域別墅在未來幾年的供給量的大小會對本宗地帶來很多不確定性的影響?！ ≌咧С帧 ≡撟诘厥屑鈱降谝蛔谕恋爻鲎?，成功與否對于后期土地的推出有著重要的意義，因此，相信政府在土地的拍賣底價，土地拍賣過程中的一系列承諾都會實現(xiàn)。尤其是寶城南側(cè)，在107國道和海濱大道之間的區(qū)域帶來前所未有的增值空間和想象空間，而對于本宗地來說，則會因為加強與關(guān)內(nèi)的聯(lián)系，加快城市化進程而間接的影響本宗地?！ 毘墙?jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展 寶城經(jīng)濟的快速健康發(fā)展，是整個尖岡山土地出讓能夠持續(xù)的關(guān)鍵。所以，本宗土地出讓價格不可以高出關(guān)內(nèi)別墅
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