【正文】 i. 車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場(chǎng)存在的問(wèn)題公寓：人氣不旺，片區(qū)內(nèi)人員雜亂，質(zhì)素不一。寫字樓：高檔的寫字樓氛圍尚未形成，周圍稍顯冷清?！? 上表分析：福田中心區(qū)成為深圳城市空間的傾向性選擇 深圳寫字樓中心從以國(guó)貿(mào)大廈為中心的寫字樓集中區(qū)域，到以地王大廈為中心的新的寫字樓熱點(diǎn)區(qū)域，再受福田中心區(qū)概念影響，導(dǎo)致寫字樓西移。以上寫字樓售價(jià)調(diào)查資料可以看出，中心區(qū)及中心區(qū)幅射地區(qū)的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目?jī)r(jià)格已接近甚至超過(guò)了原有寫字樓中心片區(qū)的價(jià)位，西部寫字樓熱潮不日掀起。2）片區(qū)同質(zhì)樓盤借鑒類別大慶大廈創(chuàng)展中心規(guī)模建筑面積37690平方米，33層樓，建筑風(fēng)格西方超現(xiàn)代。31層塔樓功能下面四層石油交易中心，五至六層會(huì)所，1822層酒店，其余寫字樓。610樓發(fā)展商自用，11層設(shè)備轉(zhuǎn)換層，其余寫字樓價(jià)格均價(jià)8200元/平方米均價(jià)7800元/平方米付款方式一次性付款，銀行按揭一次性付款，銀行按揭銷售情況一般好購(gòu)買人身份部分石油系統(tǒng)公司，新興中、小公司創(chuàng)辦人新興中、小型公司創(chuàng)辦人銷售策略小戶型至大戶型，可自由組合，層差價(jià)位小，中央空調(diào)，小戶型辦公室投資概念。區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，六大市政重點(diǎn)工程及數(shù)十個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)在緊鑼密鼓的進(jìn)行，未來(lái)城市核心的雛形已現(xiàn)。規(guī)劃功能是為國(guó)際性跨國(guó)公司的商務(wù)活動(dòng)提供便捷、高效的最佳工作環(huán)境。從江蘇大廈、中銀大廈、創(chuàng)展中心到正在建設(shè)的國(guó)際商會(huì)大廈等寫字樓，都呈現(xiàn)熱銷、旺租的市場(chǎng)反應(yīng)。而目前市場(chǎng)反應(yīng)顯示，眾多的投資客戶更是看好中心區(qū)南區(qū)CBD內(nèi)物業(yè)：目前在深圳CBD第一個(gè)公開(kāi)發(fā)售的寫字樓——國(guó)際商會(huì)大廈在沒(méi)有進(jìn)行對(duì)外宣傳的情況下，更是在一個(gè)半月的時(shí)間內(nèi)達(dá)到30%的銷售率，表明投資、置業(yè)者對(duì)CBD未來(lái)前景的看好。整體出租率較高。另一方面，隨著中國(guó)市場(chǎng)進(jìn)一步開(kāi)放與即將加入WTO的影響，深圳作為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，將會(huì)是眾多想進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的跨國(guó)公司與外資企業(yè)的首選之地，而這些公司對(duì)寫字樓特別是甲級(jí)寫字樓的需求將會(huì)極大的刺激這個(gè)市場(chǎng)，起到一個(gè)良性的作用。加入WTO后，由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)總量的增加，將從總體上擴(kuò)大國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的需求量，而需求的增加又將導(dǎo)致供給在下一期增加，形成動(dòng)態(tài)平衡的關(guān)系。第二章 消費(fèi)者分析一、 寫字樓客戶調(diào)查分析二、 公寓客戶調(diào)查分析三、 商服用房客戶調(diào)查分析第二篇 項(xiàng)目篇第一章 項(xiàng)目分析一、 項(xiàng)目概況二、 SWOT分析三、 結(jié)論與對(duì)策一、 南華大廈項(xiàng)目概況地理位置南華大廈位于深南路與香蜜湖路西南角，面對(duì)深圳著名豪宅東?；▓@，北望香蜜湖美景，西臨泰然九路，南臨泰然裝飾城。多路公交大巴、中巴穿梭來(lái)往。建筑層數(shù)為26層?！?地下車庫(kù)有146個(gè)停車位◆ 首層架空綠化面積為：◆ 二至四層安排商場(chǎng)◆ 五至十二層為公寓◆ 十三至二十五層為寫字樓◆ 二十六層為會(huì)所◆ 該項(xiàng)目2001年7月22日開(kāi)工，總工期500天，為深圳市康發(fā)發(fā)展公司在深圳開(kāi)發(fā)建設(shè)的第三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。◆ 大廈全框架結(jié)構(gòu)，首層架空六米綠化，二至四層裙樓六百米中空大堂，周圍用透明玻璃幕墻；五至十二層每層兩個(gè)空中花園，十三至二十五層，每隔層四個(gè)空中花園，充分體現(xiàn)了生態(tài)建筑概念。◆ 南華大廈配有中央空調(diào)系統(tǒng)，可集中、分層、分房并網(wǎng)聯(lián)動(dòng)供冷。◆ 大廈之內(nèi)即建有電話中繼站，整個(gè)通訊系統(tǒng)采用結(jié)構(gòu)化布線。南華大廈的設(shè)計(jì)總體思路現(xiàn)代，基本滿足甲級(jí)寫字樓需求，可供營(yíng)銷賣點(diǎn)的內(nèi)容多，為策劃工作搭建了一個(gè)良好的平臺(tái)。作為福田中心區(qū)一級(jí)輻射區(qū)，各發(fā)展商爭(zhēng)相進(jìn)駐，位于項(xiàng)目大廈對(duì)面的世貿(mào)中心大廈，作為西部標(biāo)志性的寫字樓，將以其為中心向四周發(fā)射出一個(gè)龐大的寫字樓組團(tuán)。3）地鐵概念 南華大廈為地鐵沿線物業(yè)。5）企業(yè)形象優(yōu)勢(shì)南華大廈發(fā)展商中金嶺南集團(tuán)為上市公司，其資金實(shí)力及發(fā)展商形象都是樹(shù)立品牌形象的基礎(chǔ)。2） 功能價(jià)值比優(yōu)勢(shì)：提高每個(gè)單位的價(jià)格含金量，導(dǎo)入服務(wù)概念、智能概念及運(yùn)動(dòng)概念，盡可能提升物業(yè)品質(zhì)及附加值。由于修建香蜜湖立交橋，將香蜜湖人行天橋拆掉，如果政府不開(kāi)設(shè)深南大路地道，本項(xiàng)目將流失地鐵這一大交通炒作資源。② 600平米中空大堂設(shè)計(jì)使實(shí)用率大大降低，造成商場(chǎng)可用面積僅為2000多平方米，為招商帶來(lái)一定限制。價(jià)格成為公寓銷售的一大阻礙點(diǎn)；② 高級(jí)公寓外部環(huán)境較差。PS：寫字樓平面層原有規(guī)劃大戶型為主，現(xiàn)有規(guī)劃使劃分小面積寫字樓有一定困難，難以規(guī)劃走道并且容易造成黑屋現(xiàn)象，給寫字樓銷售帶來(lái)很大阻礙。叁銷售對(duì)象的鎖定（市場(chǎng)定位）一、公寓客戶分析高級(jí)公寓客戶調(diào)查表職 業(yè)白領(lǐng)40%，商人40%，其它職業(yè)20%投資取向酒商式公寓10%，商務(wù)公寓90%選擇依據(jù)地段，交通，價(jià)格面積40平米左右裝修程度基本裝修50%，中檔裝修40%付款方式按揭80%（其中要求有一成首期占40%）會(huì)所設(shè)施閱覽室，游泳池，健身房、音樂(lè)茶室商務(wù)公寓需求傳真，電視，空調(diào)商務(wù)服務(wù)商務(wù)中心，公用大中小會(huì)議室，網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理代訂機(jī)船票，清潔洗衣，送餐服務(wù)（以上數(shù)字來(lái)源于江蘇大廈及群星廣場(chǎng)客戶分析）分析：可居住可辦公的商務(wù)公寓被絕大多數(shù)客戶認(rèn)同，白領(lǐng)人士及 小型經(jīng)營(yíng)者普遍青睞于可租售的小面積公寓，且要求公寓有一 定的裝修。三、寫字樓投資心理投資，吸引炒家進(jìn)場(chǎng)，將對(duì)寫字樓及公寓的銷售起來(lái)極大的促進(jìn)作用，在申奧成功及年初加入WTO的影響下，投資漸漸回暖，投資者對(duì)物業(yè)品質(zhì)、前景的普遍認(rèn)同會(huì)造成新一輪的投資熱潮，南華大廈將是這一輪熱潮中的佼佼者。而確定目標(biāo)的最主要標(biāo)準(zhǔn)基本有兩條：◆ 物業(yè)本身的軟件及硬件質(zhì)量要好?！?分析物業(yè)的發(fā)展前景要樂(lè)觀。而最為關(guān)鍵的就是優(yōu)越的地段，這種物業(yè)才能在未來(lái)的租售市場(chǎng)中立于不敗之地。原因?yàn)椋焊邫n物業(yè)收取的投資回報(bào)相對(duì)較高，尤其對(duì)于采用按揭貸款方式的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不僅可以用租金還貸，還可取得部分凈收入。其二，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展動(dòng)向，包括即將加入WTO的趨勢(shì)表明，房地產(chǎn)的需求將會(huì)越來(lái)越大。　　四、 高級(jí)公寓（CBD白領(lǐng)公寓）客戶分析 CBD白領(lǐng)工作節(jié)奏快，消費(fèi)觀念超前，又有經(jīng)營(yíng)頭腦，他們考慮安家置業(yè)的出發(fā)點(diǎn)是：工作、生活、投資三不誤。高效、快節(jié)奏地工作，同時(shí)又懂得該怎樣盡情地享受生活是CBD白領(lǐng)一個(gè)顯著的特征。 首先是住房消費(fèi)觀念時(shí)尚、超前。因此，他們更愿意接受時(shí)尚的消費(fèi)方式。CBD內(nèi)工作群體最顯著的特點(diǎn)是快節(jié)奏、高效率。在支付能力能夠保證的前提下，他們會(huì)選擇更接近CBD或交通便捷的區(qū)域安家。由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)正處在上升期，加入世貿(mào)、政府加大CBD開(kāi)發(fā)力度等因素，使許多人意識(shí)到在深圳，特別是在CBD范圍內(nèi)投資房產(chǎn)是一個(gè)良好的機(jī)遇。 從住房需求規(guī)律角度看，收入水平、消費(fèi)觀念、受教育程度、工作就業(yè)環(huán)境等都是影響人們選擇住房的因素。 目前，深圳CBD核心區(qū)內(nèi)樓盤普遍提供的是大戶型或超大戶型。 CBD是城市的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域。在這一背景下，CBD就業(yè)人群中會(huì)有相當(dāng)一部分比例的人考慮在就業(yè)地或臨近區(qū)域購(gòu)置物業(yè)，以適應(yīng)快節(jié)奏的工作，擺脫上下班奔波的疲憊。所謂“效率家居”就是住房要著重考慮工作和居家兩相便利，不以豪華舒適為選擇目標(biāo)，以相對(duì)可接受的房?jī)r(jià)換取居住交通和時(shí)間成本的減低。購(gòu)買此類物業(yè)，價(jià)格不應(yīng)是主要考慮的因素，除位置之外，樓盤的品質(zhì)、檔次和物業(yè)管理的星級(jí)水準(zhǔn)，決定了物業(yè)未來(lái)租金回報(bào)的水平。創(chuàng)展中心的熱銷、世貿(mào)中心大樓的高潮使這個(gè)區(qū)域的寫字樓一棟又一棟拔地而起，形成了深圳又一壯觀的西部寫字樓組園：N—CBD組團(tuán)。NCBD距離CBD不超過(guò)五分鐘車程，路路暢順，交通出行極其便利。規(guī)劃形象SHARE MODEL——共享型規(guī)劃——更注重生態(tài)、更注重健康的SHARE模式，與其它寫字樓相比，share型寫字樓更重視項(xiàng)目的景觀資源、公用空間、溝通交流空間及建筑本身綠色生態(tài)概念。南華大廈為典型share型寫字樓：◆ 豐富的景觀資源綠色景觀：高爾夫花園，東?；▓@藍(lán)色景觀：香蜜湖水上樂(lè)園、深圳灣◆ 大面積公共空間c) 首層架空綠化d) 大面積門前廣場(chǎng)e) 裙樓二至四層600平米中空大堂f) 五至十二層每層兩個(gè)空中花園g) 十三至二十五層每層四個(gè)空中花園◆ 規(guī)劃共享空間會(huì)議中心：設(shè)計(jì)大、中、小三種會(huì)議室，租用戶租用。i) 中會(huì)議室1個(gè)（100150平米）可容納十五至二十人，供租戶租用。k) SPORT（運(yùn)動(dòng)）豪華運(yùn)動(dòng)會(huì)所接駁申奧成功重大利好消息，運(yùn)動(dòng)概念成為地產(chǎn)最新概念。內(nèi)設(shè)：健身房、羽毛球、乒乓球室、桌球室、桑拿室及休閑咖啡廳。推廣主題走近CBD，