【正文】 地塊北面臨界現(xiàn)狀遠(yuǎn)眺 地塊東面臨界現(xiàn)狀地塊南面臨界現(xiàn)狀圣景路與錦繡路交匯處圣景路——現(xiàn)狀交通狀況項目地塊距成渝高速路龍泉驛出口1500米，東距重慶327公里，南距國家級成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)5公里，離西南航空港（成都雙流國際機(jī)場）28公里，離西南最大的鐵路貨運站——成都火車東站15公里。其它別墅每戶配有450800㎡已做好的私家花園，售價另計為500元/㎡。其它按揭優(yōu)惠2%、一次性優(yōu)惠5%，單體別墅還沒有推出，估計在年初推出。小區(qū)配套50000㎡景觀湖泊、觀景電梯、羽毛球場、網(wǎng)球場、游泳池、會所和超市等龍泉類比樓盤登記表四 項目名稱陽光假日項目地址龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)幸福大道開發(fā)/房地產(chǎn)商成都南方房地產(chǎn)建筑設(shè)計西南建筑設(shè)計研究院物業(yè)管理四川總府物業(yè)管理公司售樓電話84835998 84835960總用地面積綠地率總建筑面積住宅面積容積率總棟數(shù)300畝62%78750㎡67090㎡56棟建筑形態(tài)結(jié)構(gòu)/風(fēng)格層數(shù)總套數(shù)（戶）公攤系數(shù)層高純聯(lián)體別墅北歐式/框架3390戶（其中一期112戶）零公攤裝修標(biāo)準(zhǔn)付款方式車位戶型面積范圍開盤時間交房時間清水房7成20年按揭1:1144218㎡單價幅度均價總價幅度主力總價銷售率銷售戶數(shù)1600210016802550萬30萬左右約84%94套客源特征購買者以高校教師、醫(yī)生居多。二期將在10月份開盤。其它臨街底層每戶配有私家花園，單價已含花園售價。龍泉類比樓盤登記表六 項目名稱陽光香榭項目地址龍泉驛北干道與龍平路交匯處開發(fā)/房地產(chǎn)商成都龍雙房地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計四川省建筑設(shè)計院、廣東省建筑設(shè)計院物業(yè)顧問英聯(lián)華（香港）物業(yè)管理顧問有限公司售樓電話84857700 84855028總用地面積綠地率總建筑面積住宅面積容積率總棟數(shù)38畝39%26727㎡20387㎡6棟建筑形態(tài)結(jié)構(gòu)/風(fēng)格層數(shù)總套數(shù)（戶）公攤系數(shù)層高多層/電梯磚混/框混/框架7/15158戶810%3米裝修標(biāo)準(zhǔn)付款方式車位戶型面積范圍開盤時間交房時間清水房7成20年按揭9080180㎡單價幅度均價總價幅度主力總價銷售率銷售戶數(shù)1280150014001230萬18萬左右客源特征其它一期多層剛開盤。⑵、容積率、綠地率、建筑結(jié)構(gòu)形式與同比樓盤略為相近，產(chǎn)品屬性雖同為花園洋房和聯(lián)排別墅，但花園洋房的“4+1”層層退臺模式和洋房、別墅戶型面積經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要求與同比樓盤存在明顯的差異化，產(chǎn)品具有唯一性特征，這也是本案切入市場的核心競爭武器。⑷、優(yōu)良的物業(yè)管理介入銷售，形成對銷售強(qiáng)勢支撐，這是本案應(yīng)注意和提前準(zhǔn)備的重要環(huán)節(jié)。⑹、項目屬性呈多元化發(fā)展，但花園洋房等戶型仍成為主導(dǎo)方向。⑻、“寫山畫水，山水人家”，優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境仍是所有樓盤的形象定位。占地約100畝，容積率1．204，總建筑面積約72650m2，綠地率41．69%，建筑密度28．9%；公建面積2500m2。一、優(yōu)勢分析㈠、地理位置及大環(huán)境本項目所處區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，地處成都市龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)（陽光城）內(nèi)，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，境內(nèi)氣候溫和，空氣質(zhì)量達(dá)國家一級標(biāo)準(zhǔn)，是成都市環(huán)境和污染控制優(yōu)良地區(qū)，大氣環(huán)境為“清潔級”，這里并排五大湖泊，空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，是成都市郊理想的湖泊。同安鎮(zhèn)是國家級綜合改革試點鎮(zhèn)，㎡，人口20萬，正在開發(fā)建設(shè)中的集“旅游、房產(chǎn)、教育、高科技工業(yè)、商貿(mào)”于一體的現(xiàn)代化花園城市。㈡、項目建筑策劃的優(yōu)勢本項目建筑風(fēng)格為現(xiàn)代中式風(fēng)格，坡屋頂設(shè)計，合理的戶型面積控制、創(chuàng)新戶型的設(shè)計以及極負(fù)感染力的川西民居式園林景觀設(shè)計（戶型的SWOT分析詳見價格策略）。“親水美居”項目開發(fā)的成功，與開發(fā)公司能適應(yīng)市場需求，采取積極的應(yīng)對措施密不可分。㈣、小區(qū)配套環(huán)境的優(yōu)勢小區(qū)內(nèi)高達(dá)50%的綠地率，使綠從此真正亮起來，開成天然的都市氧吧，提高了小區(qū)的生活品質(zhì)，多達(dá)2500㎡的公共設(shè)施建筑，為小區(qū)住戶提供生活、休閑、運動及購物的方便。獨特的外觀設(shè)計，依山傍水，逐一退臺，層層疊疊的坡屋頂設(shè)計，使建筑具有時代的韻律。戶戶都帶空中花園，純板式結(jié)構(gòu)，通風(fēng)采光效果極佳。明廳、明臥、明廚的設(shè)計，最為經(jīng)典的是戶戶都為明衛(wèi)。明廳、明臥、明廚大多樓盤都能做到。暗衛(wèi)雖然具備衛(wèi)生間功能，但僅靠煙道解決空氣流通，效果不佳，且潮濕、采光不好，從醫(yī)學(xué)角度上講，容易滋生細(xì)菌。不僅避免了這些缺點，還成為項目的一大賣點。隨著人們生活水平的提高。在今后的小區(qū)的居住人群中，不乏存在眾多的有車族。聯(lián)體別墅的合理設(shè)計。、以及與餐廳的聯(lián)通性，體現(xiàn)出住宅豪華、氣派。同時也改善了由于過高的層高，使用空調(diào)效果不佳的局面。劣勢分析一、社區(qū)小環(huán)境設(shè)施配套。二、企業(yè)品牌知名度不高，項目推出初期品牌效應(yīng)較弱。既增加了銷售難度，也必將減緩銷售進(jìn)度，而周邊同比項目大多已成為準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房，且項目規(guī)模大，必將搶奪有限的客戶資源，形成激烈競爭勢態(tài)。據(jù)調(diào)查，目前成都至同安鎮(zhèn)（陽光城）尚無直達(dá)車，只有直達(dá)龍泉的班車，需至九眼橋乘坐218路或到五桂橋車站乘坐至龍泉驛班車。四、由于項目受交通影響，所以目標(biāo)群體年齡受一定局限，購房客戶主流應(yīng)是成都市內(nèi)外來經(jīng)商、打工人員及部分高知離、退休人員為主的局面。應(yīng)對措施一、強(qiáng)調(diào)社區(qū)未來的生活配套和整個同安鎮(zhèn)正在逐步形成的市政配套工程，從而淡化大環(huán)境生活不便捷對項目銷售帶來的影響（如未來小區(qū)會所開辦超市等）。三、在銷售階段和后期物業(yè)管理階段，建議開發(fā)商能否將購房直通車在交房后逐漸演變成社區(qū)每周一次的進(jìn)城直通車、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心、文化中心、聯(lián)系日常物品陪送中心等，既方便小區(qū)住戶，相對降低居家成本；又能增加項目賣點，給住戶無微不至的關(guān)懷，真正體現(xiàn)項目“以人為本”的高尚品質(zhì)。五、建議項目分期開發(fā)，根據(jù)動態(tài)市場隨時做出調(diào)整和修改，將開發(fā)風(fēng)險降低。七、優(yōu)秀的戶型設(shè)計和“天人合一”的景觀營造，向客戶灌輸生態(tài)居家概念將彌補(bǔ)部分建筑密度過大的缺陷。，并設(shè)計有落地觀景窗，采光通風(fēng)效果好。錯層式設(shè)計使空間更加生動?！?，設(shè)衣帽間和明衛(wèi)（躍層帶書房），功能齊備，豪華氣派?？陀眯l(wèi)生間及廚房面積偏小。廚房生活陽臺的設(shè)計，使其功能更齊備。錯層式設(shè)計使空間更加生動。次臥室面積偏小。一梯兩戶設(shè)計通風(fēng)采光好。錯層式設(shè)計使空間更加生動。C1型該戶型為平層設(shè)計，客廳與餐廳連為一體，開間大（）客廳寬大氣派，㎡，動靜分區(qū)明顯。客衛(wèi)面積偏小。主衛(wèi)與廚房距離較遠(yuǎn)，影響供熱效果。C2型廚房與餐廳相連，使用方便?？托l(wèi)面積偏小，主衛(wèi)不能自然采光。所有臥室面積都偏小。3～4樓頂層帶屋頂花園。，避免了空調(diào)效果不佳的情況出現(xiàn)。客廳與餐廳通透的鋼木樓梯劃分，在空間上分而不斷，氣派而豪華。又錯又躍的設(shè)計，使空間上更為生動。二樓書房是否有管道通過？機(jī)會分析一、通過借助同比已經(jīng)開盤項目的宣傳攻勢和本案路牌、引導(dǎo)旗的形象推廣，達(dá)到眼球效益。三、作為成都特大城市的衛(wèi)星城市，“5+2”或“6+1”的生活模式以及利用該區(qū)域自然優(yōu)勢適宜中、老年人頤養(yǎng)天年的區(qū)域特征愈加突出。五、相對龍泉同安鎮(zhèn)整個房地產(chǎn)市場而言，本項目規(guī)模相對適中，銷售周期相對其他同比競爭樓盤要短，利于項目的整體運做。二、對于居家概念的改變，需要較為漫長的一段時間，相對于大多數(shù)準(zhǔn)備購房的客戶而言，要接受“5+2”或“6+1”的生活模式較難。四、由于交通的不便捷和生活設(shè)施配套的不完善，導(dǎo)致目標(biāo)客戶居家成本較高，嚴(yán)重影響銷售速率。二、靈活的付款方式和銷售政策將購房門檻降低，刺激客戶超前消費，達(dá)到降低購房總價高對銷售帶來的抗性。四、由于解決了交通問題（周末直通車），居家成本高得到一定緩解，但超低的價格、自然生態(tài)的居家環(huán)境仍是客戶購房樂于在此購房的真正原因。六、細(xì)致入微的服務(wù)、完善的法律手續(xù)和質(zhì)量優(yōu)良的建筑品質(zhì)將會真正贏得所有客戶的心，增強(qiáng)其購買信心，促進(jìn)項目的銷售速率。第四章 項目目標(biāo)群體的鎖定及分析一、目標(biāo)群體特征分析㈠、消費者年齡根據(jù)營銷背景和我司市場策劃部門的調(diào)研，我們認(rèn)為：該區(qū)域房地產(chǎn)項目應(yīng)以“生態(tài)、旅游、第二居所”等概念為主要營銷賣點。㈡、消費者的地域本市消費者中老年高知人群依據(jù)政府3年內(nèi)將對二環(huán)路內(nèi)410萬平方米的房屋，實施大規(guī)模的舊城和危房改造，由于土地資源和成本因素，這一大批拆遷戶被安置的拆遷房位置，均在二環(huán)路外三環(huán)路側(cè)，為此，據(jù)了解目前拆遷戶中有不少的人，選擇了貨幣補(bǔ)償方式，自行解決住房。依據(jù)據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在成都市周邊郊區(qū)樓盤中，有近半數(shù)的我市中老年高知客戶，如龍泉的“宏宇“都市小資”、經(jīng)商人士依據(jù)隨著國家經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，市政交通網(wǎng)絡(luò)的形成，“都市小資”和經(jīng)商人士汽車擁有量的快速增加，為他們追求“5+2”、“1+1”的新潮居家模式提供了有利的條件?！皟?yōu)詩美地”山水式的低密度住宅，便成為了他們夢中的“伊甸園”。自由假日”和“宏宇二級城市的人群我們在對近期購房者的調(diào)研統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，本省其它市縣人群，占整個購房戶的30%左右。省外川籍人群四川歷來是全國人口大省，從50年代開始到省外當(dāng)兵、參加工作的省外川籍人群數(shù)以百萬。同安鎮(zhèn)良好的自然條件、生活環(huán)境的宜人、山水風(fēng)光的特殊魅力、龍泉風(fēng)景區(qū)的知名度、與成都市城區(qū)距離上的相鄰，同時，區(qū)域及本項目房屋價格低廉的優(yōu)勢、同安鎮(zhèn)未來幾年市政建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)的不斷成熟等因素，將是省外川藉人群歸鄉(xiāng)安家置業(yè)的選擇地之一（如西藏、新疆等邊遠(yuǎn)地區(qū)的川籍離退休人員）。㈢、目標(biāo)群體的職業(yè)及所占購房比例中、老年成都市高知退休群體（教授、醫(yī)師、文藝工作、國家公務(wù)員），50%；在成都市經(jīng)營小本生意和部分在成都市打工幾年，有一定存款和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的群體，25%；異地歸鄉(xiāng)置業(yè)，安享晚年群體，10%；二級城市伴隨子女上成都二次置業(yè)的離退休的、經(jīng)商的、中老年公務(wù)人員、三州地區(qū)的離退休人員，15%。第五章 項目核心價值的建立一、“4+1”退臺式多層純美花園洋房 “采菊東籬下，悠然見南山”，項目依山（龍泉山）而建，空氣清新，負(fù)氧離子豐富，自然環(huán)境生態(tài)并富有田園風(fēng)格，適宜人居，而作為項目切入市場的主要差異化的產(chǎn)品（戶型），當(dāng)然是本案區(qū)別于