【正文】 多少合適？當(dāng)然最簡(jiǎn)單的辦法是按照銀行按揭所規(guī)定的貸款比例照單辦理，首期三成。簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》后一個(gè)月內(nèi)付清全部樓款。可能的話，定期安排看樓車，邀請(qǐng)目標(biāo)客戶上門看樓。參與人必須為在職高級(jí)白領(lǐng)人士，活動(dòng)共挑選一男一女，作為電視廣告及報(bào)版形象代言人。具體原因如下： 在項(xiàng)目有一定形象基礎(chǔ)上開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，由于眾多公司在年底會(huì)有第二年的置業(yè)計(jì)劃，故在2001年下旬推出一些炒作性的軟性文章及公關(guān)活動(dòng)吸引目標(biāo)消費(fèi)者注意。促銷廣告。建筑立面與環(huán)境展現(xiàn)成為真實(shí)包裝效果廣告策略項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)；客戶登記踴躍；全新概念寫字樓掀起市場(chǎng)熱潮通過包裝便開盤慶典及春節(jié)會(huì)展銷轟動(dòng)效果。 五、 現(xiàn)場(chǎng)包裝所有現(xiàn)場(chǎng)包裝部分，寫字樓圍繞：NCBD AERAamp。舉辦時(shí)間：2001年12月初。多家分點(diǎn)：采用點(diǎn)式營(yíng)銷。附：付款方式建議采用三種常用方式，不同付款方式給予不同折扣。付款方式付款方式的運(yùn)用在于促使消費(fèi)者下定購(gòu)買的決心，與分階段銷售配合有效說服觀望的消費(fèi)者下定。價(jià)格定得太滿使得他們難以享受物業(yè)升值，從而難以形成良好口碑，不利后期物業(yè)的銷售。公寓定價(jià)大廈的公司公寓規(guī)劃為商務(wù)公寓，基本上與寫字樓定價(jià)相同?！?將面積劃大，并以贈(zèng)送空中花園作為炒作條件，有可能吸引一批實(shí)力雄厚的大公司購(gòu)買。三、服務(wù)定位服務(wù)模式I服務(wù) 南華大廈內(nèi)，所有服務(wù)將通過網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行l(wèi)) 小區(qū)住戶使用IC卡來通行、停車及消費(fèi)m) 通過網(wǎng)絡(luò)來預(yù)訂會(huì)議室n) 可視對(duì)講系統(tǒng)支持來訪者、保安、住戶之間的可視對(duì)講o) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)與家庭自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，對(duì)每一個(gè)出入口、重要的公共場(chǎng)所顯示并錄像，異常情況及時(shí)報(bào)警，徹底保證小區(qū)及住家的安全p) 對(duì)三表遠(yuǎn)距離自動(dòng)抄表及收費(fèi)q) 走不出戶，享受股市、互動(dòng)點(diǎn)播及網(wǎng)絡(luò)教育、遠(yuǎn)程醫(yī)療r) 對(duì)水、暖、電、氣、電梯、空調(diào)及網(wǎng)絡(luò)實(shí)行實(shí)時(shí)集中監(jiān)控等 完全實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)，信息化物業(yè)管理，最新I服務(wù)管理模式，充分享受信息時(shí)代各項(xiàng)服務(wù)。物業(yè)管理中心接駁醫(yī)院及110中心，深圳的一些醫(yī)院已開始使用內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行掛號(hào)、門診和病歷的管理。時(shí)尚全商務(wù)裝修務(wù)必請(qǐng)專業(yè)裝修設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，確保時(shí)尚裝修感覺。j) SHEAE會(huì)議廳隔層設(shè)計(jì)一個(gè)（無空中花園層），裝修酒吧及咖啡座兩種風(fēng)格，設(shè)智能卡進(jìn)入，進(jìn)入SHARE會(huì)議廳可打服務(wù)電話點(diǎn)咖啡或酒水，SHARE廳不設(shè)任何服務(wù)人員，由智能卡計(jì)時(shí)，飲品以現(xiàn)金形式付帳。CBD的影響將輻射NCBD區(qū)域，并帶動(dòng)其共同發(fā)展，這一點(diǎn)不容置疑。以信息業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)在不斷地改變著人們的工作和生活形態(tài)，改變著現(xiàn)代人的生活方式的同時(shí)，相伴而至的是就業(yè)者工作效率和工作節(jié)奏明顯加快，工作壓力不斷加大。 再有就是CBD這些相對(duì)收入高的群體在購(gòu)房時(shí)，有相當(dāng)一部分人會(huì)考慮房產(chǎn)投資這一問題。這一特點(diǎn)決定了這一購(gòu)房人群購(gòu)房置業(yè)的一些行為特點(diǎn)?！?在同一熱銷地段上，投資者們大都會(huì)選擇高檔物業(yè)。二、寫字樓客戶調(diào)查分析表年齡30歲以下14%，3040歲占74%資金取向自籌資金82%投資取向自用90%，投資氣氛不足認(rèn)可度公寓54%，寫字樓44%，商場(chǎng)無人認(rèn)可地理位置100%付款方式按揭90%，一成首期60%會(huì)所設(shè)施閱覽室，游泳池，健身房、音樂茶室商務(wù)服務(wù)商務(wù)中心，公用大中小會(huì)議室，網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理代訂機(jī)船票，清潔洗衣，送餐服務(wù)（以上數(shù)字摘自江蘇大廈客戶分析表）分析：30至40歲的中小型公司經(jīng)營(yíng)者構(gòu)成了寫字樓的主要購(gòu)買群 體，大家選擇有良好發(fā)展前景的中心區(qū)寫字樓自買自用，在較大的資金壓力下，按揭形式受到絕大部分買主認(rèn)同，輕松無比的一成首期市場(chǎng)呼聲很高。裙樓部分① 商業(yè)氣氛淡，銷售有很大難度。2）景觀資源 南華大廈周邊可用景觀資源豐富，香蜜湖、高爾夫花園、東海建筑風(fēng)景、深圳灣及深南大道永久綠化帶，都是可炒作的景觀資源。電梯全都采用日本原裝三菱品牌。東臨待建的政協(xié)大廈和摩登倉(cāng)，前有深圳公交大巴路點(diǎn)“農(nóng)科中心”。目前中心商務(wù)區(qū)及周邊的寫字樓的租金水平普遍高于市內(nèi)同等物業(yè)，如投資大廈在70—100元/平方米之間，特報(bào)大廈更是在100—120元/平方米之間。小戶型，可自由組合，適合三五人接洽的商務(wù)酒吧，獨(dú)立式空調(diào)，月供以元/平方米報(bào)價(jià)配套設(shè)施五—六層會(huì)所五層會(huì)所樓盤優(yōu)缺點(diǎn)大至小戶型全有，定位不明確離地鐵口遠(yuǎn)，內(nèi)部裝修檔次不夠銷售方式世方代理世聯(lián)代理發(fā)展商大慶人民政府安徽省政府 未來趨勢(shì)分析——CBD寫字樓將成為市場(chǎng)熱點(diǎn)CBD（Central Business District）——商務(wù)中心區(qū)，北京、上海寫字樓大炒CBD概念，而中心區(qū)位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的地理中心，整體建設(shè)正處于一個(gè)飛速發(fā)展的階段。位于深南大道旁的國(guó)際文化大廈、大慶大廈、創(chuàng)展中心及江蘇大廈的熱銷，均是寫字樓熱點(diǎn)西移的有力佐證，沿深南路的車公廟片區(qū)逐漸向新的商務(wù)中心區(qū)即泛商務(wù)中心區(qū)形象靠攏。價(jià)格上，公寓價(jià)格在6000元/平方米左右，而高層住宅面積在6500元/平方米左右。近期的客戶中有部分是新成立公司。展望2001年下半年，預(yù)計(jì)深圳寫字樓市場(chǎng)會(huì)比本季活躍。（二）寫字樓市場(chǎng)特征及趨勢(shì)預(yù)測(cè) 寫字樓市場(chǎng)租售略顯平淡進(jìn)入2001年第一季度，寫字樓市場(chǎng)與上一季度相比略顯平淡，呈季節(jié)性放緩。在北京、上海、深圳等大中城市，其位于CBD的寫字樓、高檔公寓、商住樓和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房的需求都將大為增加。片區(qū)東臨福田中心區(qū)，北臨交通干道深南路，隔深南路北望農(nóng)科中心、香蜜湖片區(qū)及高爾夫球場(chǎng)，西臨竹子林，南臨濱河路干道。i. 車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場(chǎng)存在的問題公寓：人氣不旺，片區(qū)內(nèi)人員雜亂，質(zhì)素不一。2）片區(qū)同質(zhì)樓盤借鑒類別大慶大廈創(chuàng)展中心規(guī)模建筑面積37690平方米，33層樓，建筑風(fēng)格西方超現(xiàn)代。規(guī)劃功能是為國(guó)際性跨國(guó)公司的商務(wù)活動(dòng)提供便捷、高效的最佳工作環(huán)境。另一方面，隨著中國(guó)市場(chǎng)進(jìn)一步開放與即將加入WTO的影響，深圳作為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，將會(huì)是眾多想進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的跨國(guó)公司與外資企業(yè)的首選之地，而這些公司對(duì)寫字樓特別是甲級(jí)寫字樓的需求將會(huì)極大的刺激這個(gè)市場(chǎng)，起到一個(gè)良性的作用。建筑層數(shù)為26層。◆ 大廈之內(nèi)即建有電話中繼站，整個(gè)通訊系統(tǒng)采用結(jié)構(gòu)化布線。5）企業(yè)形象優(yōu)勢(shì)南華大廈發(fā)展商中金嶺南集團(tuán)為上市公司，其資金實(shí)力及發(fā)展商形象都是樹立品牌形象的基礎(chǔ)。價(jià)格成為公寓銷售的一大阻礙點(diǎn)；② 高級(jí)公寓外部環(huán)境較差。而確定目標(biāo)的最主要標(biāo)準(zhǔn)基本有兩條：◆ 物業(yè)本身的軟件及硬件質(zhì)量要好。其二，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展動(dòng)向，包括即將加入WTO的趨勢(shì)表明，房地產(chǎn)的需求將會(huì)越來越大。因此，他們更愿意接受時(shí)尚的消費(fèi)方式。 從住房需求規(guī)律角度看，收入水平、消費(fèi)觀念、受教育程度、工作就業(yè)環(huán)境等都是影響人們選擇住房的因素。所謂“效率家居”就是住房要著重考慮工作和居家兩相便利，不以豪華舒適為選擇目標(biāo)，以相對(duì)可接受的房?jī)r(jià)換取居住交通和時(shí)間成本的減低。規(guī)劃形象SHARE MODEL——共享型規(guī)劃——更注重生態(tài)、更注重健康的SHARE模式，與其它寫字樓相比，share型寫字樓更重視項(xiàng)目的景觀資源、公用空間、溝通交流空間及建筑本身綠色生態(tài)概念。內(nèi)設(shè)：健身房、羽毛球、乒乓球室、桌球室、桑拿室及休閑咖啡廳。（裝修標(biāo)準(zhǔn)：500元/平方米）科技◆ 三網(wǎng)合一：三網(wǎng)合一已于近期簽下合同，作為三網(wǎng)合一的發(fā)源地——天安數(shù)碼城，南華大廈將成為深圳首家三網(wǎng)合一智能性大廈。— 家庭商場(chǎng)（網(wǎng)上購(gòu)物） 網(wǎng)上商場(chǎng)將大行其道。50%左右 80平米寫字樓分割理由如下：◆ 本大廈檔次高，且已有30—50平米商務(wù)公寓單位，不宜劃得太小。依據(jù)總體價(jià)格定位思路，我司選擇項(xiàng)目所在片區(qū)目前最具有參 考力的大慶大廈、創(chuàng)展中心、國(guó)際文化大廈作為參照樓盤。② 低開意味著價(jià)格線路會(huì)逐步走高，從而使前期購(gòu)買者感到物業(yè)升值，繼而在市場(chǎng)上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳的最好途徑?！?靈活付款 根據(jù)客戶的各種理財(cái)需要多設(shè)計(jì)幾種付款方式以供選擇。如果按照消費(fèi)者構(gòu)成情況看，三成首期款約需10萬—20萬之間，應(yīng)該有這個(gè)支付能力。銀行按揭A 簽署認(rèn)購(gòu)書時(shí)付2萬元定金；簽署認(rèn)購(gòu)書后10天內(nèi)付總樓款的30%，并簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，同時(shí)，辦理70%樓款銀行按揭手續(xù)。第二章 營(yíng)銷準(zhǔn)備一、 營(yíng)銷包裝計(jì)劃二、 各項(xiàng)準(zhǔn)備資料三、 具體工作計(jì)劃◆ 公關(guān)及促銷活動(dòng)研 討 會(huì)2月中旬開盤，預(yù)計(jì)在3月上旬出現(xiàn)第一次高潮。資 勵(lì)：1）十名進(jìn)入最終決賽參與者享受CBD白領(lǐng)公寓可享受免一成首期，二成首期延付購(gòu)買本公寓之特惠付款方式。 2002年春節(jié)為2002年2月中旬，春節(jié)前后十五天各類客戶對(duì)樓盤信息的關(guān)注度都會(huì)下降