深圳地塊市場(chǎng)分析報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 甚至在年后推出，其地價(jià)已定高出本次拍賣地價(jià)?！ 〉诹唬鹤吭降禺a(chǎn)：蔚藍(lán)海岸的成功成就了今天的卓越地產(chǎn)，近年來，卓越地產(chǎn)的發(fā)展可圈可點(diǎn)，雖然在橫崗項(xiàng)目羞于啟齒，但是，其良好的體制以及發(fā)展戰(zhàn)略卻是非常明晰，多元化和全國化戰(zhàn)略。但是，值得注意的是，和記黃埔拿地的方法多樣，該宗地如果超出其預(yù)期目標(biāo)，和黃便會(huì)就此打住，絕不存在勢(shì)在必得的決心。無論是羅湖百士達(dá)花園，還是紅樹西岸，都可堪稱深圳豪宅的經(jīng)典之作?！ ”咀诔鲎屚恋靥幱趯毘瞧瑓^(qū)，從地緣企業(yè)的角度來說，寶城開發(fā)商最能看清該宗地的發(fā)展前景，也是最熟悉該片區(qū)的市場(chǎng)，但是從本地企業(yè)參與熱情來看，無論是泰華，還是富通，都沒有太大的興趣。所以，寶城別墅價(jià)格應(yīng)該在7000元/平方米12000元/平方米之間?！ ?duì)于尖岡山居住區(qū)來說，存在著很多的市場(chǎng)不確定性因素，一方面，尖岡山土地整體出讓計(jì)劃還未出臺(tái)，其相應(yīng)的后續(xù)土地出讓時(shí)間，規(guī)模會(huì)對(duì)本宗地造成一定的影響。 寶城豪宅市場(chǎng)釋放 本宗地的市場(chǎng)機(jī)會(huì)來源于寶城市場(chǎng)上的極高端客戶一直以來都沒有得到相應(yīng)的釋放，對(duì)于首宗出讓的高尚生活居住區(qū)的土地來說，占據(jù)市場(chǎng)先機(jī)，較早的壟斷該客戶群，將使本宗地的來自市場(chǎng)方面的最大亮點(diǎn)?！ ≡撟诘匚挥诜浅墒靺^(qū)，各種配套，如超市，會(huì)所，學(xué)校等配套都沒有明確說明何時(shí)建設(shè)，給本宗地后期的服務(wù)帶來很大的不確定性?！ ∫?guī)模優(yōu)勢(shì)： 本宗地出讓面積為21萬平方米之多，整個(gè)尖岡山土地出讓面積將會(huì)達(dá)到2平方公里，因此，無論是從本宗地還是從整個(gè)尖岡山土地規(guī)模來看，都具有規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)?！ ×觿?shì)： 噪音污染嚴(yán)重 該宗地由于背靠高速公路，后退紅線僅為6米，因此，很難避免高速公路的噪音困擾，這與其高尚居住生活區(qū)的環(huán)境要求其背離?！ C(jī)會(huì)點(diǎn)： 城市化進(jìn)程 本宗地最大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)在于城市化進(jìn)程的推進(jìn)。 地產(chǎn)外移，低密度住宅絕對(duì)稀缺 對(duì)于別墅用地來說，深圳市政府已經(jīng)有明確規(guī)定，禁止批復(fù)別墅用地?！ ≌咄{ 對(duì)于本宗地來說，盡管政府已經(jīng)明確規(guī)劃為別墅用地，但是，由于中央政府對(duì)于別墅用地，及其政策方面都有嚴(yán)格規(guī)定，政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，而且，銀行對(duì)于別墅用地的支持力度也存在一定的變數(shù)，風(fēng)險(xiǎn)也不小，因此，在政策方面，應(yīng)該綜合考慮?！ ∪?、拍賣價(jià)格估算 本次拍賣價(jià)格將會(huì)受到以下幾個(gè)因素的影響： 尖岡山第一宗土地 本宗地是尖岡山板塊出讓的第一宗土地，尤其周邊配套，市場(chǎng)環(huán)境均處于不成熟狀態(tài)中，因此，按照正常思維，本宗地拍賣價(jià)格會(huì)低于后期推出的土地拍賣價(jià)格，即有可能低于正常的市場(chǎng)價(jià)格。所以，對(duì)于本宗地來說，如果從關(guān)內(nèi)企業(yè)的角度來判斷該市場(chǎng)，則有可能低估該片區(qū)的市場(chǎng)價(jià)值?！ 〉诙唬罕＠幕菏侵袊＠瘓F(tuán)下屬的企業(yè)，在南山開發(fā)過保利城花園，此外，再無別的建樹。雖然世紀(jì)村的開發(fā)也稱得上是比較成功，但是，如果讓沙河地產(chǎn)大批量的開發(fā)別墅，其開發(fā)能力值得商榷。鴻榮源是寶安本地的企業(yè)，也是寶安精品路線的始作俑者和領(lǐng)頭雁，對(duì)于本地市場(chǎng)，鴻榮源極為熟悉，社會(huì)資源豐富，開發(fā)水平在與關(guān)內(nèi)的開發(fā)商相比，也絕對(duì)可以稱得上是一流?！ ×硗猓诳疾毂咀诘氐倪^程中，筆者得到一個(gè)重要信息，在此與各位共享，因?yàn)槿绻床磺暹@種市場(chǎng)暗流，對(duì)于開發(fā)商來說，可能是致命打擊。“低開高走”的價(jià)格策略是“分期推廣”動(dòng)作的有力配合，其作用如下：（1）開盤前期實(shí)行稍低于市場(chǎng)的“優(yōu)惠價(jià)格”以達(dá)到在短期內(nèi)迅速聚集人氣的目的，實(shí)現(xiàn)前期的“開門紅”；（2）隨著銷售的推進(jìn)，售樓現(xiàn)場(chǎng)人氣的增加，根據(jù)銷售的實(shí)際情況對(duì)二期房號(hào)進(jìn)行提價(jià)，平均價(jià)格與市場(chǎng)平均價(jià)格基本持
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