深圳地塊市場分析報告(存儲版)
【正文】 甚至在年后推出，其地價已定高出本次拍賣地價?！ 〉诹唬鹤吭降禺a(chǎn)：蔚藍海岸的成功成就了今天的卓越地產(chǎn)，近年來，卓越地產(chǎn)的發(fā)展可圈可點，雖然在橫崗項目羞于啟齒，但是，其良好的體制以及發(fā)展戰(zhàn)略卻是非常明晰，多元化和全國化戰(zhàn)略。但是，值得注意的是，和記黃埔拿地的方法多樣，該宗地如果超出其預(yù)期目標，和黃便會就此打住，絕不存在勢在必得的決心。無論是羅湖百士達花園，還是紅樹西岸，都可堪稱深圳豪宅的經(jīng)典之作?！ ”咀诔鲎屚恋靥幱趯毘瞧瑓^(qū)，從地緣企業(yè)的角度來說，寶城開發(fā)商最能看清該宗地的發(fā)展前景，也是最熟悉該片區(qū)的市場，但是從本地企業(yè)參與熱情來看，無論是泰華，還是富通，都沒有太大的興趣。所以，寶城別墅價格應(yīng)該在7000元/平方米12000元/平方米之間。 對于尖岡山居住區(qū)來說，存在著很多的市場不確定性因素，一方面，尖岡山土地整體出讓計劃還未出臺，其相應(yīng)的后續(xù)土地出讓時間，規(guī)模會對本宗地造成一定的影響?！ 毘呛勒袌鲠尫拧 ”咀诘氐氖袌鰴C會來源于寶城市場上的極高端客戶一直以來都沒有得到相應(yīng)的釋放，對于首宗出讓的高尚生活居住區(qū)的土地來說，占據(jù)市場先機，較早的壟斷該客戶群，將使本宗地的來自市場方面的最大亮點?！ ≡撟诘匚挥诜浅墒靺^(qū)，各種配套，如超市，會所，學(xué)校等配套都沒有明確說明何時建設(shè)，給本宗地后期的服務(wù)帶來很大的不確定性。 規(guī)模優(yōu)勢： 本宗地出讓面積為21萬平方米之多，整個尖岡山土地出讓面積將會達到2平方公里，因此，無論是從本宗地還是從整個尖岡山土地規(guī)模來看，都具有規(guī)模上的優(yōu)勢?！ ×觿荩骸 ≡胍粑廴緡乐亍 ≡撟诘赜捎诒晨扛咚俟罚笸思t線僅為6米，因此，很難避免高速公路的噪音困擾，這與其高尚居住生活區(qū)的環(huán)境要求其背離。 機會點： 城市化進程 本宗地最大的市場機會點在于城市化進程的推進。 地產(chǎn)外移，低密度住宅絕對稀缺 對于別墅用地來說，深圳市政府已經(jīng)有明確規(guī)定，禁止批復(fù)別墅用地?！ ≌咄{ 對于本宗地來說，盡管政府已經(jīng)明確規(guī)劃為別墅用地，但是，由于中央政府對于別墅用地，及其政策方面都有嚴格規(guī)定，政策變動風(fēng)險較大，而且，銀行對于別墅用地的支持力度也存在一定的變數(shù)，風(fēng)險也不小，因此，在政策方面，應(yīng)該綜合考慮?！ ∪?、拍賣價格估算 本次拍賣價格將會受到以下幾個因素的影響： 尖岡山第一宗土地 本宗地是尖岡山板塊出讓的第一宗土地，尤其周邊配套，市場環(huán)境均處于不成熟狀態(tài)中，因此，按照正常思維，本宗地拍賣價格會低于后期推出的土地拍賣價格，即有可能低于正常的市場價格。所以，對于本宗地來說，如果從關(guān)內(nèi)企業(yè)的角度來判斷該市場，則有可能低估該片區(qū)的市場價值。 第二位：保利文化：是中國保利集團下屬的企業(yè)，在南山開發(fā)過保利城花園，此外，再無別的建樹。雖然世紀村的開發(fā)也稱得上是比較成功，但是，如果讓沙河地產(chǎn)大批量的開發(fā)別墅，其開發(fā)能力值得商榷。鴻榮源是寶安本地的企業(yè)，也是寶安精品路線的始作俑者和領(lǐng)頭雁，對于本地市場，鴻榮源極為熟悉，社會資源豐富，開發(fā)水平在與關(guān)內(nèi)的開發(fā)商相比，也絕對可以稱得上是一流?！ ×硗猓诳疾毂咀诘氐倪^程中，筆者得到一個重要信息，在此與各位共享，因為如果看不清這種市場暗流，對于開發(fā)商來說，可能是致命打擊。“低開高走”的價格策略是“分期推廣”動作的有力配合，其作用如下：（1）開盤前期實行稍低于市場的“優(yōu)惠價格”以達到在短期內(nèi)迅速聚集人氣的目的，實現(xiàn)前期的“開門紅”；（2）隨著銷售的推進，售樓現(xiàn)場人氣的增加，根據(jù)銷售的實際情況對二期房號進行提價，平均價格與市場平均價格基本持
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