深圳地塊市場分析報告-文庫吧資料
2024-08-17 03:22本頁面
【正文】 流量有限，因此，熱情雖高，能力未達(dá)。 市場認(rèn)可度：對于寶城別墅市場來說，主要的需求對象為企業(yè)主和高級政府公務(wù)人員，其價格敏感性相對較差，即價格彈性較小，因此，對于其別墅價格，很難有一個可以度量的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。所以，寶城別墅價格應(yīng)該在7000元/平方米12000元/平方米之間。福田區(qū)住宅整體均價與寶安區(qū)相比高出4102元/平方米，即對于福田區(qū)來說，南頭關(guān)的價格約在4102元/平方米，如果按照這種思路計算寶城市場上的別墅價格，南山區(qū)別墅均價為12000元/平方米，福田區(qū)為14000元/平方米，那么寶城別墅應(yīng)該為9633元/平方米 區(qū)域房地產(chǎn)別墅價格與住宅整體均價之比較： 南山區(qū)別墅價格與整體住宅均價相比高出5625元/平方米，福田區(qū)別墅價格相對福田區(qū)住宅均價高出6154元/平方米，綜合兩種差價，寶成片區(qū)的別墅價格應(yīng)為9633元/平方米?！ 《?、計價依據(jù) 由于本項(xiàng)目在寶城片區(qū)沒有可比實(shí)例，故只能選擇市區(qū)的別墅作為計價依據(jù)。另外，關(guān)內(nèi)別墅或者townhouse，未來幾年有多少的供給量，尚是一個未知數(shù)，因此，其他區(qū)域別墅在未來幾年的供給量的大小會對本宗地帶來很多不確定性的影響?！ τ诩鈱骄幼^(qū)來說，存在著很多的市場不確定性因素，一方面，尖岡山土地整體出讓計劃還未出臺，其相應(yīng)的后續(xù)土地出讓時間，規(guī)模會對本宗地造成一定的影響?！ ≌咧С帧 ≡撟诘厥屑鈱降谝蛔谕恋爻鲎?，成功與否對于后期土地的推出有著重要的意義，因此，相信政府在土地的拍賣底價，土地拍賣過程中的一系列承諾都會實(shí)現(xiàn)。由于需求所在，本宗地算是政策擦邊球。尤其是寶城南側(cè)，在107國道和海濱大道之間的區(qū)域帶來前所未有的增值空間和想象空間，而對于本宗地來說，則會因?yàn)榧訌?qiáng)與關(guān)內(nèi)的聯(lián)系，加快城市化進(jìn)程而間接的影響本宗地?！ 毘呛勒袌鲠尫拧 ”咀诘氐氖袌鰴C(jī)會來源于寶城市場上的極高端客戶一直以來都沒有得到相應(yīng)的釋放，對于首宗出讓的高尚生活居住區(qū)的土地來說，占據(jù)市場先機(jī)，較早的壟斷該客戶群，將使本宗地的來自市場方面的最大亮點(diǎn)?！ 毘墙?jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展 寶城經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展，是整個尖岡山土地出讓能夠持續(xù)的關(guān)鍵。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，關(guān)內(nèi)外一體化，關(guān)口的心理障礙越來越小，則無論對于本宗地還是對于整個寶城其它區(qū)域的土地來說，都會相應(yīng)的得到增值。所以，本宗土地出讓價格不可以高出關(guān)內(nèi)別墅用地的出讓價格，否則就會因?yàn)榭商娲栽瓌t，買家傾向于關(guān)內(nèi)買地。 該宗地位于非成熟區(qū)，各種配套，如超市，會所，學(xué)校等配套都沒有明確說明何時建設(shè)，給本宗地后期的服務(wù)帶來很大的不確定性。 景觀改造費(fèi)用較高 該宗地為丘陵地帶，起伏較大，綠化較多，因此，景觀建造成本和地基成本都會相應(yīng)的有所增加。如何規(guī)避噪音污染將會成為該地塊尤其是南部區(qū)域的關(guān)鍵所在。另外，由于是規(guī)劃中的高尚居住區(qū)，政府會在配套建設(shè)，政策支持等方面加大力度，以期實(shí)現(xiàn)其高尚生活居住區(qū)的目標(biāo)?！ ∫?guī)模優(yōu)勢： 本宗地出讓面積為21萬平方米之多，整個尖岡山土地出讓面積將會達(dá)到2平方公里，因此，無論是從本宗地還是從整個尖岡山土地規(guī)模來看，都具有規(guī)模上的優(yōu)勢。19 / 19深圳西鄉(xiāng)尖岡山地塊分析報告 一、項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢： 環(huán)境優(yōu)美 該宗地位于規(guī)劃中的尖岡山高尚居住區(qū)內(nèi)，背倚鐵崗水庫，周邊為坡地和丘陵，結(jié)合地形，可以做出高差不同的聯(lián)體別墅或者獨(dú)棟別墅。 交通方便 尖岡山位于廣深高速公路和西
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