【正文】 建筑質(zhì)量 第 15 體育配套 第4 房屋采光 第 16 交通配套 第5 房屋朝向 第 17 小區(qū)規(guī)劃 第6 建筑外 觀 第 18 社區(qū)文化 第7 小區(qū)環(huán)境 第 19 教育配套 第8 物管服務(wù) 第 20 地理位置 0 第9 生活配套 第 21 物業(yè)類型 2 第10 治安情況 第 22 娛樂配套 4 第11 房屋價(jià)格 第 23 保值增值 4 第12 區(qū)域環(huán)境 第 24 開發(fā)商實(shí)力 8 風(fēng)之鈴調(diào)研公司對被訪者的意見進(jìn)行統(tǒng)計(jì)處理后，得到消費(fèi)者對目前居住現(xiàn)狀不滿意因素的排名情況（如表 1）。由表中我們可以看出，參加購房班車的消費(fèi)者對房款總價(jià)的預(yù)期不是很高，價(jià)格預(yù)期在 1900 元 /平方以下的占總數(shù)的 %。這里要說明的是，表中所列別墅的接受率僅為 %，與前面反應(yīng)的對別墅的 %的喜好率一起從不同的角度反映了目前昆明消費(fèi)者的住房消費(fèi)心態(tài)，也就是理想與現(xiàn)實(shí)之間的矛盾。 第三類為年齡較輕且學(xué)歷較低的消費(fèi)人群。值得注意的是，本次調(diào)查中，高中 /中專 /技校學(xué)歷的消費(fèi)人群對高層和別墅的選擇比例較高，而以前的調(diào)查結(jié)果則是大專以上學(xué)歷對高價(jià)位住房的選 擇較高。由此將引起我們注意的是，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)市場定位來確定住宅樓盤的產(chǎn)品組合策略。他們在寫字樓內(nèi)拼命的工作著，工作之余，他們在酒吧，在的高廳，在花前月下盡情地享受著人生。 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有 %的年青人租著別人的房子住，還有 %的年青人是跟父母一起住，他們中有 %的人希望在 4 年內(nèi)能夠購買屬于自己的住房，同時(shí)他們希望住在市中心或休閑娛樂設(shè)施較為集中的區(qū)域。 2020 年年底到 2020 年以來，小戶型的呼聲似乎微弱了許多 ， 86 街 U2 幾乎是新開發(fā)的青年公寓的唯一亮點(diǎn)。 “SOLO”戶型特別細(xì)致地構(gòu)成了輔助空間，強(qiáng)調(diào)舒適方便的浴室空間，整體浴室是 其基本配置。有了這樣一個(gè)獨(dú)立空間，才能讓新新人類們泡完吧以后不用再去別人的房子，不用加完班以后又去了別人的房子，不用旅游歸來又去了別人的房子，還可以讓他們不用帶著一千種玩具搬家，不用回來以后還要感受喜歡窺探的房東的曖昧的眼光，不用擔(dān)心玩得太晚而無助地被冰冷的大鐵門關(guān)在颼颼的夜風(fēng)中。在業(yè)界口碑很好的銀苑小區(qū)和佳園小區(qū)，除了其硬件＿＿產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)品質(zhì)超群外，其軟件＿＿物業(yè)管理的周到細(xì)致更是其打動業(yè)主的關(guān)鍵。而現(xiàn)在住的是自己買的房子，對物業(yè)管理的要求自然要高得多。在住宅消費(fèi)市場競爭越來越激烈的今天，讓物業(yè)管理服務(wù)水平更高更具人性化，無疑是市場決勝的一大法寶。風(fēng)之鈴市場調(diào)查人員曾對昆明某著名小區(qū)的多名業(yè)主進(jìn)行過深度訪談，幾乎每一個(gè)我們訪談的對象或多或少都對該小區(qū)的物業(yè)管理的一些方面提出了批評意見，說明物業(yè)管理困擾著住房消費(fèi)者是一個(gè)普遍的現(xiàn)象。 正因?yàn)橄M(fèi)者對物業(yè)管理的重視程度不斷的提升，開發(fā)商為了博得消費(fèi)者的認(rèn)可，也在不斷提升自己樓盤的物業(yè)管理水平。 也 許這才是昆明的新新人類真正想擁有的屬于自己的空間。“SOLO”是一個(gè)英文單詞，含義為獨(dú)奏、單獨(dú)、單獨(dú)飛行。 2020 年昆明的房地產(chǎn)市場在陽光 A 版的帶領(lǐng)下，針對年青消費(fèi)群體掀起了一股小戶型的熱潮，不僅有專為青年消費(fèi)群體量身打造的“專業(yè)樓盤 ”如陽光 A 版、 86 街公寓等，甚至一些酒店寫字樓也搖身一變，以青年公寓的形象出現(xiàn)在人們面前。他們獨(dú)立意識強(qiáng)，都希望有真正屬于自己的獨(dú)立空間。這就是昆明新新人類的生活寫真。下面我們就戶型、面積及單價(jià)幾方面來看看不同消費(fèi)層次對住房產(chǎn)品的需求。但是同 時(shí)我們也可以看到，花園式多層和別墅的消費(fèi)者中，年齡在 2630 歲的消費(fèi)群體也占了相當(dāng)?shù)谋戎?。他們的大?3640 歲左右，已婚，有 %的人擁有大專以上的學(xué)歷，他們中有 %是三口或四口之家；他們有一半以上的人現(xiàn)居住面積為 100 平方以下，近一半的人是第二次購買商品房；他們中有 %的人選擇購買單價(jià)為 2100元 /平方的住房，其中 %的人選擇購買單價(jià)為 2500元 /平方的住房；他們選擇住房面積為 140160 平方的比例最大，為 %；他們其中上都能承受 26 萬以上的總房款，其中 47%的人能承受 40 萬以上的總房款；在戶型上他們選擇四室二廳二衛(wèi)和復(fù)式 /躍式的比例最大，比例分別為 %和 % 第二類是年齡較大且學(xué)歷中等的消費(fèi)人群。去年同期的購房班車消費(fèi)者調(diào)查的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果相比，今年消費(fèi)者的消費(fèi)能力有所提高。由此可見，去年在昆明刮起的排式別墅即 Townhouse 旋風(fēng)對消費(fèi)者的消費(fèi)喜好確實(shí)產(chǎn)生了比較深刻的影響。 以上情況說明目前昆明的商品房消費(fèi)者相對年輕，家庭結(jié)構(gòu)比較簡單，受過較好的教育，收入中上而且穩(wěn)定，部分人還有多種渠道的收入來源。通過對調(diào)查數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析，我們發(fā)現(xiàn)今年昆明消費(fèi)者對住房需求具有以下一些特點(diǎn)。 調(diào)查結(jié)果還表明，是否接受電梯是是否接受小高層住宅的重要因素。研究結(jié)果表明，從總體上看，昆明消費(fèi)者對小高層電梯公寓和多層電梯公寓的接受程度并不太低，對小高層電梯公寓不感興趣的占 %，感興趣的占 %；對多層電梯公寓不感興趣的占 %，感興趣的占 %。它摒棄了 11 層以上高層住宅的缺點(diǎn)，同時(shí)保持了多層住宅的優(yōu)點(diǎn)；它既符合現(xiàn)行的國家技術(shù)設(shè)計(jì)規(guī)范，又有利于開發(fā)建設(shè)，同時(shí)又適應(yīng)了現(xiàn)在購房者的實(shí)際購買水平，因此小高層在沿海及人口眾多的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市早就是一種比較流行的產(chǎn)品。 本次房交會上的意向購房者仍然有 %的人認(rèn)為昆明沒有自己可以選擇的理想住房。如下表所示，意向購房者對 91120 平方的選擇比例最大，為 %。其它關(guān)心的因素依次是：綠化、交通、物業(yè)管理、戶型、采光、生活配套、安全性、朝向、景觀、層高、建筑外觀、小區(qū)規(guī)劃、社會文化、通風(fēng)、開發(fā)商等。另外在購買動機(jī)中，為子女或老人購買以及作為結(jié)婚新房的也占有較大比例，分別是 %和 %?，F(xiàn)住房面積為 6090 平方的比例最大，為 %，現(xiàn)住房面積為60 平方以下的比例為 %，現(xiàn)住房面積為 90 平方以上的比例為%。 現(xiàn)有居住物業(yè)以多層住 宅為主。 物業(yè)管理費(fèi)、配套費(fèi)情況 銷售樓盤的物業(yè)管理費(fèi)比例占最多是 元 /平方米 /月，占了25%，這類型物業(yè)多為多層住宅；其次是 ~ 元 /平方米 /月，及 元 /平方米 /月，各占了 15%的比例，這部分物業(yè)大多是多層住宅物業(yè)，也有部分小高層住宅，其多層住宅只是樓盤的品質(zhì)和檔次有所差別。由此也可以看出，樓盤項(xiàng)目的總體品質(zhì)也在上升，綠化情況多數(shù)都接近 50%的比例，這也表現(xiàn)了開發(fā)的樓盤更注重居家生活的高尚社區(qū)品質(zhì)。 參展樓盤的區(qū)位分布情況 由參展樓盤的分布區(qū)域來看，分布在北市區(qū)的樓盤有 16 個(gè)，占21%；東市區(qū)的有 10 個(gè)，占 13%；南市區(qū)的有 19 個(gè)占 24%；西市區(qū)的有 17 個(gè)，占 22%；環(huán)線內(nèi)市區(qū)的有 9 個(gè)，占 12%；大理地區(qū)的有2 個(gè)占 3%；麗江地區(qū)的有 3 個(gè)，占 4%；澄江區(qū)的有 1 個(gè)，占 1%；看出，本次參展樓盤的分布較廣，其昆明市區(qū)內(nèi)主要分布于南市區(qū)，其次是西市區(qū)和北市區(qū)，東市區(qū)的樓盤在本次房交會上也有所大幅增加，另外，省內(nèi)的其他旅游地區(qū)的樓盤也前來參展，如大理地區(qū)、麗江地區(qū)等。 參展樓盤物業(yè)類型 從參展樓盤的物業(yè)類型來看，普通住宅物業(yè)的比例最高，占到了72%的份額；其次是別墅和聯(lián)排別墅物業(yè)，占了 15%的比例；商鋪物業(yè)占了 4%；另外，綜合公園物業(yè)、寫字樓物業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店物業(yè)各占了 3%的比例。 對于寫字樓的選擇條件依次是：周邊區(qū)域環(huán)境、交通條件、采光、通風(fēng)、價(jià)格、地段、日常生活的方便性以及是否能體現(xiàn)公司形象等。租型客戶則對區(qū)域很不敏感，比如服務(wù)類企業(yè)、機(jī)電類企業(yè)，有無明確的辦公概念對其業(yè)務(wù)很少有影響，因此，這類客戶不太認(rèn)同租金的差異性。 第四，優(yōu)良的物業(yè)管理是一座優(yōu)秀寫字樓必須具備的條件。如果抓住機(jī)遇使昆明寫字樓市場總體走出低迷，是每一個(gè)想在寫字樓市場領(lǐng)域有所作為的開發(fā)商正在面臨且亟待尋求答案的問題。目前昆明的寫字樓車位總量在 100個(gè)以下的占 %，車位在 100200個(gè)的占 %，車位在 200 個(gè)以上的極少，有的甚至沒有考慮車位。昆明寫字樓市場供需現(xiàn)狀調(diào)查分析 9 年是昆明寫字樓市場的一個(gè)分水嶺，以 “99’昆明世博會 ”為契機(jī)， 98 年辦公樓的開發(fā)投資額成倍增長。 從硬件配置上看，由于昆明寫字樓的過度開發(fā)嚴(yán)格意義上說還不是現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動，因而對什么是專業(yè)寫字樓，專業(yè)寫字樓應(yīng)該是什么樣的還沒有較深的體會，因此對專業(yè)寫字樓應(yīng)該如何科學(xué)合理地 規(guī)劃設(shè)計(jì)還不能找到感覺，規(guī)劃設(shè)計(jì)的寫字樓很多只是一般單位辦公樓的放大版，造成了目前昆明現(xiàn)有寫字樓存在著諸多的先天不足。這樣，昆明的寫字樓市場也面臨著又一個(gè)發(fā)展的大好時(shí)機(jī)。因此，開闊的空間，良好的采光，舒適的通風(fēng)，相對獨(dú)立的空間，寬敞的走廊等成了 寫字樓內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否優(yōu)良的標(biāo)準(zhǔn)。買型客戶群往往是對辦公概念和辦公區(qū)域有強(qiáng)烈要求的客戶，這類客戶認(rèn)同價(jià)格的差異性。 至于租售價(jià)格，能夠接受的寫字樓租金價(jià)格在 2030 元 /平方的比例占了 %，接受 3140 元 /平方的比例占 %；能夠接受的寫字樓出售價(jià)格總價(jià)在 45 萬以下的占了 65%，能夠接受寫字樓出售單價(jià)在 29003100 的占了 %。可以看出，此次房交會新亮相的樓盤相比較多，其中也不乏上千畝的大盤項(xiàng)目。而小高層住宅幾乎都是全框架結(jié)構(gòu)的，多層住宅物業(yè)較多數(shù)是框架結(jié)構(gòu)，但也有以部分是磚混結(jié)構(gòu)的，其間的差別主要是表現(xiàn)在建筑質(zhì)量強(qiáng)度上，因此在價(jià)格上也有一定的差別。而從綠化率方面來看，占最多數(shù)的是 41%~50%之間的比例，占了 36%；其次是 31%~40%之間的占了 27%； 51%~60%之間的占了18%； 20%~30%之間的占了 11%； 61%~70%之間的占了 8%的比例。 價(jià)格情況 本次房交會參展樓盤均價(jià)在 2100~2500 元 /平方米之間的，所占比例最高，占了 43%；其次是 2600~3000 元 /平方米之間的，占了 33%；1500~2020 元 /平方米的占了 10%； 3600~4000 元 /平方米的占了 8%；4100~5000 元 /平方米的占了 4%； 3100~3500 元