昆明寫字樓調查淺析(doc13)-商業(yè)地產(存儲版)
【正文】 析。根據我們對昆明市寫字樓物業(yè)管理作的調查，發(fā)現目前寫字樓的物業(yè)不盡如人意，業(yè)主們怨聲載道，其中對于保安、保潔、綜合服務等方面尤為不滿意。對于物業(yè)公司來說，物業(yè)管理好壞、經營善否不僅關系到他是能否盈利，對于公司的聲譽和未來的發(fā)展也很重要。因此，現在許多國內和國外公司都搶在租金全面回升之前積極地購買和租賃寫字樓，而本地許多寫字樓面對這一市場情況，已經在逐步提高或者正在考 慮提高租金。無論對于開發(fā)商還是投資者來說，這都是一個利好的消息。 十、物業(yè)管理與寫字樓 物業(yè)管理是房地產業(yè)的一個附屬產業(yè)，伴隨著房地產業(yè)的發(fā)展逐步走向社會化、專業(yè)化、市場化。2020 年的新供應量中， 95%的寫字樓被用于分拆出售。 在租金方面，城中租金水平普遍集中在 30— 6０元／平方米之間，占５２．６％的比例，在城區(qū)間內，多為５０ — １００平方米間的小戶型寫字樓；其次是環(huán)城周圍 20— 35 元／平方米，占 25％比 例，而檔次和配套稍差二環(huán)之內的寫字樓多定在 1５ — 30 元／平方米之間，占 %。價格在 40００ — 7０００元／平方米的比例較高，高端產品是寫字樓的主流。這數以萬計的中小型公司，加上即將從住宅小區(qū)遷出的公司，每年為寫字樓銷售和租賃市場提供巨大的市場空間。而銀海國際公寓是昆明典型商 住寫字樓轉向純寫字樓的特殊例子，寬敞的大堂，職業(yè)的前臺、優(yōu)雅的洽談區(qū)、悠揚音樂聲中的咖 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 第 8 頁 共 13 頁 啡茶座，會讓見慣其他大廈狹長黑暗電梯走道的人們眼前一亮。如果某個寫字樓周邊全是高層建筑物，其視線必然被擋，就談不上什么自然景觀了。另一方面我們機構組織者并不健全，大部分開發(fā)商也沒有實力把寫字樓做到現房才出租，因為寫字樓期房要賣是不被接受的。留得住寫字樓 就能留得住公司，留得住公司就能留得住財富，留住了財富才能有稅源。所以說，是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素。主要是由于與第二代寫字樓博弈關系的變化，在寫字樓中，大公司的入住為寫字樓的入住率起到了保證作用。同時，許多老寫字樓在一個項目中出現了幾個不同的檔次，這種開發(fā)模式經營動作到現在，事實證明是不成功的，其結果常常是整個項目最終會被較低一檔的物業(yè)拖累，高檔次無法顯現。升值空間體現在地段的稀缺性、規(guī)劃設計的超前性和較高的性能價格比。這類項目也有表現為１００％的租務，其客戶多為中小公司，特別是個體私營小公司。（２）開發(fā)商實力雖有大有小，但他們的資金實力都不足以支撐完整的開發(fā)過程，而必須以銷售回款作為獲取利潤的主要手段。 作為第一層次的高檔租務市場，其代表項目青年路上的華域、志強、華一等等，這類項目只租不售，租價通常在 50~60 元／月／平方米左右。由此反映出一些寫字樓在設計的時候 ,或迫于資金壓力 ,或為了節(jié)約建造成本 ,或為了減少公攤面積 ,將電梯數量壓到最少 ,價格降到最低 ,這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。 走訪中我們圍繞著市中心這些高樓大廈，寫字樓占了 80%較大的份額。這個停止對寫字樓新項目審批的《決定》，以及國家在相關政策（如稅費 政策規(guī)定，１９９８年６月３０日前建成的寫字樓，在２００１年１月１日至2020年１２月３１日期間銷售，免征３％的契稅）上的政策有力調整下，在經歷長達 7 年的漫長又痛苦消化期后，昆明寫字樓市場從租金、售價及物管費價格持續(xù)走低，高達６０％空置率的疲軟狀態(tài)中逐漸復蘇和升溫。大廈缺少相應的配套設施、有的 大廈地下停車場只有一層，大廈停車位少。 目前，從橫向角度看，昆明的寫字樓市場，可以發(fā)現整個市場已經明顯分化出高中低檔租務市場、中檔寫字樓銷售市場和中低檔寫字樓租務市場三大層次，昆明寫字樓市場將進入 一個更有序、更細分的發(fā)展階段。這也是一個跨度很大的市場范圍，其供應商從在建高檔項目如匯都國際商務港一直到中檔樓項目的云南軟件園數碼國際寫字樓，這一集團的共同特點是：（１）開發(fā)物業(yè)均以出售為主，而租賃活動多在銷售之后展開，其目的主要是為了讓寫字樓的投資者能真正得到租金回報。這類項目幾乎都是一個模式，就 是開發(fā)商在解決自身需要的同時，留出一些做一部分的租務。形象價值主要體現在品牌價值和注意力經濟要求下的地標性的建筑體量和外觀。即小業(yè)主在租金上的無秩序遞減攀比已經到了無法控制的地步。 第三代寫字樓雖然品質上全部在一個更高的標準 下產生，但想要替代第二代寫 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 第 5 頁 共 13 頁 字樓還存在不少障礙。同時，主中心區(qū)的區(qū)位成長性顯而易見，區(qū)位資源優(yōu)勢得天獨厚，通常是人流、物流、信息流、資金流匯聚之處。寫字樓就是２１世紀的車間，現在寫字樓不再僅僅是行政辦公的場所，而是一個具有生產作用的場所、一個功能街區(qū)。 現在存在兩個問題：一方面是對甲級寫字樓強勁需求，市場缺少真正意義上的優(yōu)質寫字樓供應 ——— 昆明市場供貨往往未能全面符合 跨國公司或海外基金這類高檔
畢業(yè)設計相關推薦
鄂ICP備17016276號-1