215215區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查市場分析-免費閱讀
【正文】 從投資角度，對該市房產(chǎn)消費者來說，在住宅樓、商鋪供應(yīng)量巨大的區(qū)域市場，因為現(xiàn)階段住宅升值空間有限，商鋪投資風(fēng)險較大，對上述兩種房產(chǎn)的投資者已經(jīng)日趨減少，急需要一種新的投資產(chǎn)品來激活該市的房地產(chǎn)市場。這就造成了寫字樓市場的供需都有等級差別。 這種趨勢很符合小規(guī)模的社會閑散資金的要求。這就是新政帶來的“擠出效應(yīng)”。這樣一來，各行各業(yè)也都要經(jīng)歷這個調(diào)整期。所以，相對于住宅市場，它和真實的需求方聯(lián)系更緊密，也就不容易快速積累出泡沫；第三，寫字樓的投資資金要大于住宅市場，投資周期也更長。所以，宏觀調(diào)控政策對寫字樓市場雖然不會產(chǎn)生直接的影響，也值得認(rèn)真分析。4：鳩江區(qū)： 新源大廈涉及房產(chǎn)公司、中原貨運公司、集裝箱船務(wù)公司、貿(mào)易公司、投資公司、汽車電子公司、物流公司、辦公家私。但是從該市整體的發(fā)展趨勢來看，城南必將是一個新的商業(yè)圈，所以新時代商業(yè)街的寫字樓是有發(fā)展前景的。共有兩部電梯供租戶上下樓。從建筑結(jié)構(gòu)為框架來考慮，可以按其需要來分配。但作為辦公來說：第一、其建筑全為框架結(jié)構(gòu)，給公司的裝潢布局帶來極大的方便。二． 各區(qū)分布狀況及物業(yè)租賃情況1：CBD區(qū)域據(jù)調(diào)查可見，偉基商廈寫字樓，銀聯(lián)寫字樓，銀座大廈寫字樓，中山大廈及三泰大廈寫字樓等都是集中在CBD區(qū)域，這個區(qū)域?qū)懽謽堑谋壤梢哉嫉皆撌袑懽謽强偭康?0％。點評：該市是省內(nèi)重點的旅游城市，但是在明年一年之內(nèi)開工建設(shè)那么多的按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的酒店，勢必會產(chǎn)生過量的現(xiàn)象，對酒店的經(jīng)營帶來極大的競爭壓力，客戶面的相對狹窄，使得該檔次酒店的入住率低，又因為五星級酒店的相關(guān)配套齊全，維護(hù)費開支大，所以酒店可能提高單個客房的價格以及提高服務(wù)質(zhì)量、提供特色服務(wù)項目來吸引市場消費者，以使獲取利潤的平衡。 客房規(guī)劃簡析：酒店的客房是以標(biāo)準(zhǔn)間為主，相應(yīng)的規(guī)劃一些豪華房，套房等。證明該市賓館酒店呈商業(yè)中心及交通中心集中住宿的特點。房型門市價優(yōu)惠價新蕪區(qū)此地區(qū)酒店的檔次最高在二星級左右，或是準(zhǔn)三星級，價格較鳩江區(qū)酒店又有所下降，由于此區(qū)域酒店年代比較長，內(nèi)部設(shè)施一般。證明此酒店利用開發(fā)區(qū)的品牌及開發(fā)區(qū)內(nèi)入住企業(yè)關(guān)系，吸引外來商務(wù)旅客。豪華套間4間行政套間11間行政層客房45間豪華標(biāo)準(zhǔn)間106間客房面積27～88平方米樓層總數(shù)6層行政樓層2層可連通房間4間無煙客房2層女賓客房1間情侶客房1間退房時間12：00內(nèi)設(shè)：獨立控制的冷暖空調(diào)系統(tǒng)及新風(fēng)系統(tǒng)/10M寬帶接口/24小時衛(wèi)星電視節(jié)目/直接飲用水系統(tǒng)/冰柜及迷你酒吧/自動噴淋、煙感報警、電子門鎖等安全消防系統(tǒng)/電子保險柜/110V/220V剃須刀插座/化妝鏡/電吹風(fēng)。房價為158。三、 旅館的配套實施。原因在與它的得天獨厚的地理位置，及相比周邊酒店的檔次較高，而且經(jīng)營時間較長。房型門市價優(yōu)惠價目前奧頓酒店共有111套的高中檔客房，其裝修主要是簡約的時尚風(fēng)格。房型原房價優(yōu)惠價氧吧房396元200元單人商務(wù)房430元240元標(biāo)準(zhǔn)間（雙人）480元260元聯(lián)通套房（三人）1390元760元雙人商務(wù)房546元260元行政房（單人）546元280元單人套房696元380元三人套房1090元600元三、各區(qū)普通酒店分析鏡湖區(qū)此地區(qū)是該市酒店的密集區(qū)，有三星級酒店2家四星級酒店2家，準(zhǔn)三星級酒店多家，以及有數(shù)不勝數(shù)的小旅館。擁有各種會議廳規(guī)模不等，風(fēng)格迥異，其中的國際會議中心具備四國語言同聲傳譯功能。洗衣服務(wù)房型門市價優(yōu)惠價普通標(biāo)準(zhǔn)間660378商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)間(單/雙)770448豪華房880520商務(wù)豪華間880568二間套1188768賓館早餐價自助早餐：30賓館加床價加床：120賓館餐飲設(shè)施中餐廳分布與城市的每一個角落，本次調(diào)查主要就市的四個區(qū)不同檔次酒店的坐落位置，客房數(shù)量，相關(guān)配套（餐飲，會議室，康樂中心的有無），不同檔次房間的價格，入住率及根據(jù)住宿時間的不同相應(yīng)的折扣等幾個方面做一個整體的分析。二、區(qū)域代表性酒店分析目前市較高檔次具有代表性的酒店有海螺國際大酒店、鐵山賓館、漢爵大酒店三家，經(jīng)濟(jì)型酒店代表為錦江之星賓館。西餐廳娛樂與健身設(shè)施迪斯科舞廳商場商務(wù)、健身、娛樂、購物、停車、保健、洗滌等配套設(shè)施俱齊全。此地區(qū)還含有一家經(jīng)濟(jì)型旅館（錦江之星）。該酒店的一些相關(guān)規(guī)定：加床另收80元/位；逾時退房（至下午6：00時）加收半天房租；未付訂金者訂房只保留至下午6：00整。A座標(biāo)準(zhǔn)雙人房Ⅰ538元238元 因此酒店的知名度，入住率等相對與其他酒店有優(yōu)勢。它擁有為滿足一般商務(wù)客人和社會大眾需求及以“營養(yǎng)、實惠、時尚”為特色的“錦江大廚”餐飲品牌?？梢哉f是該市經(jīng)濟(jì)型賓館代表，因為剛建成開業(yè)，相關(guān)的配套設(shè)施不是非常的齊全，只有住宿，會議，餐飲等，沒有網(wǎng)線及相關(guān)的娛樂設(shè)施配套。房型門市價優(yōu)惠價178。入住率一般為30％。標(biāo)準(zhǔn)間258元180元住宿的客人主要以旅游的客人占大部分，其次是有重大的會議在該市召開。（如建設(shè)酒店星級準(zhǔn)許的話，可以考慮規(guī)劃一到兩間總統(tǒng)套房）。五、附錄酒店客房價格名詞解釋酒店客房的價格分為：門市價，優(yōu)惠價，協(xié)議價門市價：門市價即為酒店的掛牌價格，相對較高，一般酒店是以此價格為酒店的定位價格。178。第二、其水電均按民用來算，為公司降低了成本。水電也是根據(jù)民用來收??；其外部的玻璃窗可以做廣告，非常的醒目。物業(yè)管理規(guī)范，有保安24小時詢查。4．開發(fā)區(qū)（鳩江區(qū)）8：新源大廈寫字樓名新源大廈寫字樓位置越秀路與銀湖北路的交匯處物業(yè)公司新源物業(yè)租金18元/㎡/月物業(yè)管理費元/㎡/月2元/㎡/月總層數(shù)7層剩余數(shù)量3間水電費用水費8元/人/月，剩余房間面積127㎡兩間，71㎡一間，租賃周期一年工作時間無限制租金支付方式按季度電梯數(shù)量一部電梯是否有獨立衛(wèi)生間每層有兩個公共衛(wèi)生間押金兩個月的房租加物業(yè)費租住率85％點評：由于新源大廈的建成較新，它內(nèi)部是統(tǒng)
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