【正文】 26房地產(chǎn)投資占GDP比重（%） 9今年以來(lái)，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動(dòng)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資均保持50%以上的增長(zhǎng)，占固定資產(chǎn)投資的比重1/3，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用日漸增大，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本同步。房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、擴(kuò)大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策的推動(dòng)，加上新建商品房是熱銷(xiāo)也刺激了投資的加溫。新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況2003年全市市區(qū)核準(zhǔn)預(yù)售商品房面積335萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)142%，其中商品住宅250萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)126%；，%，%。表4 ：商品住宅供應(yīng)量情況表價(jià)格（元/平方米）供應(yīng)量（萬(wàn)平方米）所占比例（%）單套面積（平方米）供應(yīng)量（萬(wàn)平方米）所占比例（%）2000以下95以下2000~250095~1202500~3000120~1503000以上150以上8534表5：商品住宅銷(xiāo)售情況表價(jià)格（元/平方米）銷(xiāo)售量（萬(wàn)平方米）所占比例（%）單套面積（平方米）銷(xiāo)售量（萬(wàn)平方米）所占比例（%）2000以下95以下2000~250095~1202500~3000120~1503000以上150以上表表5顯示我市商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。從商品住宅供應(yīng)情況看，%，%；從銷(xiāo)售情況看，%，單套建筑面積在95~%。商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)2003年南昌市市區(qū)商品房的均價(jià)為2722元/平方米，%，其中商品住宅的均價(jià)為2438元/平方米，%，全年各季商品住宅的均價(jià)分別為第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，價(jià)格走勢(shì)基本平穩(wěn)。表6：商品房?jī)r(jià)格與同期居民可支配收入情況表商品房均價(jià)（元/平方米） 2722增幅（%） 商品住宅均價(jià)（元/平方米） 2438增幅（%） 居民人均可支配收入（元） 7650增幅（%） 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 增幅（%） 2003年，我市商品房的價(jià)格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求外，還與土地拍賣(mài)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，建材上漲等因素有關(guān)。另外，一些樓盤(pán)質(zhì)量提升，環(huán)境優(yōu)化，增加了建設(shè)成本，也促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上升。從房?jī)r(jià)漲幅與居民人均可支配收入增幅比較，前者較后者高9個(gè)百分點(diǎn)，顯示房?jī)r(jià)漲幅較大，超出大部分居民承受能力，應(yīng)引起注意。新建商品住宅購(gòu)買(mǎi)對(duì)象情況，比重達(dá)76%；，比重為24%。表7：購(gòu)買(mǎi)對(duì)象構(gòu)成情況表商品住宅交易量（萬(wàn)平方米）按銷(xiāo)售對(duì)象劃分按購(gòu)房目的分類(lèi)本地居民 所占比例 76自住 所占比例 85外地居民 所占比例 24置業(yè)投資 所占比例 15近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，我市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會(huì)城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其他地市的人士紛紛來(lái)我市購(gòu)房置業(yè)，外地居民購(gòu)房的比重逐年上升，由2002年的5%上升到2003年的24%。從購(gòu)房的目的分析，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上漲，由2000年的2%上漲到2003年的15%。置業(yè)投資的比重的增大，一方面說(shuō)明投資者看好南昌市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面，如投資購(gòu)房比重增長(zhǎng)過(guò)快，對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展有一定的跗面影響，因?yàn)槲沂械姆康禺a(chǎn)比重較大，市場(chǎng)監(jiān)管不力，容易出現(xiàn)投機(jī)或炒作，使市場(chǎng)升溫過(guò)快，后勁不足，容易出現(xiàn)價(jià)格虛高。商品房空置情況2003年全市預(yù)計(jì)商品房空置面積20萬(wàn)平方米，較上年下降17%，其中商品住宅空置16萬(wàn)平方米，較上年下降11%。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占60%。從時(shí)間看來(lái)看，我市空置的商品房大多為一年以下的待銷(xiāo)商品房，所占比例超過(guò)80%，從空置原因分析，主要是交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計(jì)落后、戶(hù)型偏大等。表8：商品住宅空置結(jié)構(gòu)情況表按區(qū)域劃分老城區(qū)所占比例（%）40新城區(qū)所占比例（%）60按單套建筑面積劃分90平方米以下所占比例（%）1095平方米~150平方米所占比例（%）20150平方米以上所占比例（%）70按單價(jià)劃分2000元以下所占比例（%）82000~3000元所占比例（%）323000元以上所占比例（%）60存量房交易情況2003年全市工完成存量房交易13335件（套），%，其中存量住宅12736套，%%，房改房上市交易5700套，%%。2003年南昌市存量房交易價(jià)格保持穩(wěn)中有升勢(shì)頭，其中上半年價(jià)格趨勢(shì)平穩(wěn)，下半年受《江西省城市房屋拆遷貨幣化補(bǔ)償辦法》出臺(tái)的影響，存量房平均價(jià)格有所上漲，升幅達(dá)9%左右。房屋租賃市場(chǎng)情況2003年全市房屋租賃面積380萬(wàn)平方米，其中住房3萬(wàn)套，面積240萬(wàn)平方米。房屋租金價(jià)格穩(wěn)中有升，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均租金60元/平方米，較上年上漲20%，寫(xiě)字樓租金平均40元/平方米，較上年上漲25%，住房租金（市場(chǎng)價(jià)）9元/平方米，較上年上漲10%。房屋拆遷及舊城改造情況，較上年減少34%，涉及被拆遷戶(hù)5366戶(hù)。2000年以來(lái)，我市實(shí)行了實(shí)物安置與貨幣安置相結(jié)合的房屋拆遷安置補(bǔ)償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升，2003年達(dá)到70%左右。在貨幣化安置的住戶(hù)中，有50%左右購(gòu)買(mǎi)了二手房，10%左右購(gòu)買(mǎi)了新建商品房。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題土地供應(yīng)布局不盡合理，供地條件不夠完善2001年以來(lái)，為了防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過(guò)熱、過(guò)量等泡沫現(xiàn)象，保護(hù)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者利益，我市加大了宏觀(guān)調(diào)控的力度，對(duì)年度土地出讓指標(biāo)予以總量控制，2003年的開(kāi)發(fā)總量計(jì)劃控制在350萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)，今年6月又根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)，果斷決策，在年初制定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量中削減了100萬(wàn)平方米，保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需基本平穩(wěn)。但是，從2003年全市土地供應(yīng)情況看，存在著供應(yīng)布局不夠合理、供地條件不夠完善等突出問(wèn)題。南昌市今年總供應(yīng)土地為30宗，全年土地總成交量為1660畝，從土地成績(jī)面積來(lái)看，紅谷灘新區(qū)土地供應(yīng)3宗，占總成交面積的42%，而青山湖區(qū)、老城區(qū)的土地供應(yīng)達(dá)27宗，總成交面積842畝，占總成交面積的58%。位于一、二類(lèi)地段以外的高新開(kāi)發(fā)區(qū)、昌北開(kāi)發(fā)區(qū)沒(méi)有出讓一宗土地。老城區(qū)土地供應(yīng)量的增大，提高了項(xiàng)目的樓面地價(jià)，從而拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升。另外，從供地的現(xiàn)狀來(lái)看，大部分為需要進(jìn)一步拆遷平整的“生地”。出讓“生地”容易生產(chǎn)交地時(shí)間延長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)商買(mǎi)到地塊后拆遷成本升高而要求更改規(guī)劃條件等弊端。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理目前，供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾是南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為突出的一個(gè)問(wèn)題，市場(chǎng)上中高檔商品住房居多，適合多數(shù)市民自住需求的中低價(jià)位的樓盤(pán)較少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1~12月份，全市市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅為250萬(wàn)平方米，均價(jià)在3000元/，%；均價(jià)在2000元/，%。商務(wù)樓盤(pán)增長(zhǎng)過(guò)快今年1~12月份，全市市區(qū)商鋪、占總量的20%。商鋪、寫(xiě)字樓的快速增長(zhǎng)對(duì)促進(jìn)我市商貿(mào)流通有著積極的意義，但若開(kāi)發(fā)數(shù)量過(guò)多，則不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、健康發(fā)展。交易稅費(fèi)仍顯偏高我市目前商品住宅和存量住房的契稅稅率均為4%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為2%，與其他兄弟城市相比，標(biāo)準(zhǔn)仍然較高。北京、上海、成都、廈門(mén)普通住房（含商品住房）契約稅率為3%，%（北京市政府為了刺激住房消費(fèi)，征收稅率由原來(lái)的4%調(diào)至3%，對(duì)普通住宅減半征收標(biāo)準(zhǔn)由2%%）。~1%的政策。沈陽(yáng)對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房實(shí)行發(fā)放補(bǔ)助資金的政策。長(zhǎng)沙市對(duì)購(gòu)買(mǎi)二手房契稅按1%計(jì)征，對(duì)購(gòu)買(mǎi)1000平方米以上的商品房契稅減免50%。對(duì)購(gòu)買(mǎi)空置商品住宅契稅暫時(shí)免征。較高是稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在一定程度上影響了我市房屋的上市交易。房貸政策壓力初顯中國(guó)人民銀行121號(hào)文件出臺(tái)后，由于我市超前出臺(tái)了激活市場(chǎng)的政策和應(yīng)對(duì)措施，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)未受到重大沖擊和打壓，但也生產(chǎn)了一定的影響。房地產(chǎn)投資、商品房施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置面積、資金來(lái)源等七項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)增幅回落的趨勢(shì)。這些情況表明我市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了有效需求不旺，發(fā)展后勁不足的苗頭。（三）擬定采取的政策措施為了促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)）精神，以住房市場(chǎng)化為方向，以需求為向?qū)ВM(jìn)一步加強(qiáng)宏觀(guān)調(diào)控，完善我市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快普通商品住房發(fā)展，強(qiáng)化政府住房保障只能，建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系，南昌市政府于近日出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)的若干意見(jiàn)的補(bǔ)充意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《補(bǔ)充意見(jiàn)》）?！堆a(bǔ)充意見(jiàn)》分別就積極采取有效措施，完善土地供應(yīng)機(jī)制，增加普通商品住房的供應(yīng)，鼓勵(lì)消費(fèi)者個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，完善和推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能等方面制定了詳細(xì)的實(shí)施方法。主要內(nèi)容有：根據(jù)市場(chǎng)需求，積極采取有效措施，增加普通商品住房的供應(yīng)，加快普通商品住房發(fā)展每年用于中、低價(jià)位普通商品住房建設(shè)的用地應(yīng)占一定比例，此類(lèi)用地應(yīng)服從城市規(guī)劃安排在一、二類(lèi)地段以外，并具備交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套較完善，適宜居住等條件。全市多層結(jié)構(gòu)的商品住房供應(yīng)量應(yīng)占一定的比例。在老城區(qū)嚴(yán)格控制高層商品住房的審批和建設(shè)。對(duì)單套見(jiàn)面控制在120平方米以?xún)?nèi)，銷(xiāo)售均價(jià)低于2000元/平方米以下的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行建設(shè)規(guī)費(fèi)減半征收。進(jìn)一步完善土地供應(yīng)機(jī)制，加快推行“熟地”出讓制度在老城區(qū)，對(duì)擬公開(kāi)出讓的土地，先由市國(guó)土部門(mén)委托各城區(qū)房屋拆遷公司根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)用地的要求，對(duì)其進(jìn)行房屋拆遷，完成五通一平（通水、通電、通路、通訊、通下水、場(chǎng)地平整），所需費(fèi)用按拆遷、整理成本進(jìn)行結(jié)算。之后由市國(guó)土部門(mén)以招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌方式公開(kāi)出讓。積極引導(dǎo)住房消費(fèi)，鼓勵(lì)消費(fèi)者個(gè)人購(gòu)房從土地出讓收益中每年安排一定的資金設(shè)立住房專(zhuān)項(xiàng)資金，用于鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房。目前市房管部門(mén)正會(huì)同市財(cái)政部門(mén)制定具體的實(shí)施意見(jiàn)，擬采取對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房的消費(fèi)者進(jìn)行貼息的辦法鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房。完善和推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能，努力改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件每年從籌措的住房專(zhuān)項(xiàng)資金中安排一定的資金由市房管局廉租住房經(jīng)營(yíng)管理中心從市場(chǎng)收購(gòu)一批空置商品房、二手房等普通住房用于補(bǔ)充廉租住房的房源。其中大部分用于以市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于對(duì)孤寡老人、重殘等特殊情況的“雙困”家庭實(shí)行實(shí)物配租。每年安排一定數(shù)量的專(zhuān)項(xiàng)資金用于廉租住房租金配租，其中50%由市財(cái)政撥付，50%從住房公積金增值收益中撥付。（四）2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)我市房地產(chǎn)發(fā)展的有利條件（1）、全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。%，創(chuàng)下歷史新高，2004年必將會(huì)沿著已有的發(fā)展情況，繼續(xù)前進(jìn)，南昌市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速發(fā)展。（2）、城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣闊的發(fā)展空間。根據(jù)南昌市城市總體規(guī)劃，到2010年，南昌城市實(shí)際居住人口將由現(xiàn)在的180萬(wàn)增加到300萬(wàn)人，城市用地范圍由165平方公里增加到300平方公里。城市人口的增加和城區(qū)范圍的擴(kuò)大，必將加大住宅的需求量。（3）南昌市居民住房消費(fèi)潛力巨大。我市2003年底，人均住房建筑面積約23平方米，按照南昌市提出的到2010年人均住房建筑面積達(dá)到30平方米的目標(biāo)還有很發(fā)差距，按測(cè)算，我市每年需新建住宅約250萬(wàn)平方米。另外，根據(jù)抽樣調(diào)查，我市私房（含房改房）上市后再次購(gòu)買(mǎi)商品房的比例為70%，購(gòu)買(mǎi)的戶(hù)均面積為95平方米，據(jù)此測(cè)算，每年用于改善性住房需求量約60萬(wàn)平方米。（4）、刺激住房消費(fèi)的政策將日益顯現(xiàn)。為促進(jìn)房地產(chǎn)流通，近年來(lái)我市出臺(tái)了一系列搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施，這些政策的主要出發(fā)點(diǎn)在于降低門(mén)檻、減免稅費(fèi)、刺激消費(fèi)，這一系列政策的刺激作用將于2004年進(jìn)一步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交易量將進(jìn)一步放大。2004年南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不利條件（1）、信貸收緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面對(duì)嚴(yán)峻考驗(yàn)。中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121文件），對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步的明確和規(guī)范。房貸新政將對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定影響，即房地產(chǎn)貸款增勢(shì)將有所減緩，貸款必將有所下降，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸融資難度增大。（2）、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控難度加大。如總量擴(kuò)張與空置增加的矛盾、價(jià)格持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增長(zhǎng)與資金不足的矛盾以及消費(fèi)者想購(gòu)房與不敢購(gòu)房、購(gòu)不起房的矛盾，將制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（3）、原材上漲，開(kāi)發(fā)成本增加。從2001年至今，鋼材價(jià)格從2400元/噸上升到3400元/噸，混凝土則上漲了50元至80元/方，僅此兩項(xiàng)，房屋開(kāi)發(fā)成本就增加100多元/平方米。開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)壓力進(jìn)一步增大，建材價(jià)格上漲，必然對(duì)房?jī)r(jià)造成沖擊。2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本走勢(shì)預(yù)測(cè)根據(jù)帶動(dòng)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的主體因素和市場(chǎng)供求背景分析，總體上看，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展尚屬理性，已進(jìn)入最佳發(fā)展期。2004年，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)延續(xù)上年是發(fā)展勢(shì)頭，會(huì)有一個(gè)較大幅度的增幅。（1）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將持續(xù)增長(zhǎng)。由于外地開(kāi)發(fā)商大批進(jìn)入，以及紅谷灘新區(qū)和舊城區(qū)改造進(jìn)程的加快，加之上年房地產(chǎn)市場(chǎng)利好刺激，開(kāi)發(fā)商普遍會(huì)加大投資力度，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將增加50%以上。（2）、住房消費(fèi)需求日漸增大。隨著南昌經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和居住環(huán)境的日益改善，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)加速由地域性市場(chǎng)變?yōu)槿⌒?、區(qū)域性市場(chǎng)，外地人士的購(gòu)買(mǎi)份額將會(huì)越來(lái)越大。另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動(dòng)性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動(dòng)性住房的需求量將顯著增加。2004年預(yù)計(jì)全市商品房的交易量將超過(guò)300萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)20%以上，存量房交易預(yù)計(jì)160萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)30%。（3）、商品房?jī)r(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升。2000年起，我市在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量驚醒限量控制的同時(shí)，將逐步推行“熟地”出讓的方式，此舉必然提高土地的出讓價(jià)格，加之建