【正文】 。 第十章 結(jié)論與建議 本項(xiàng)目作為初入泰州市場(chǎng)的戰(zhàn)略性投資起點(diǎn)，其地理位置優(yōu)越，市場(chǎng)前景看好；從財(cái)務(wù)測(cè)算看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值在目標(biāo)收益率較高（ 20%）的情況下依然遠(yuǎn)大于 零，顯示較好的收益回報(bào)；此外，在項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)等方面擁有較好的結(jié)構(gòu)、豐富的經(jīng)驗(yàn)和人脈資源。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營(yíng)銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá) 成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。同時(shí)，在項(xiàng)目的預(yù)售 初期 ，可適當(dāng)加大營(yíng)銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢(shì)。 項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資 金是通過銷售收入來實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目 定位 為中等檔次，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們的 要求 也較高 一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 項(xiàng)目銷售收入 在開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)過程中，由于銷售收入的預(yù)測(cè)主要是建立在對(duì)本項(xiàng)目的未來前景分析及預(yù)測(cè)基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場(chǎng)需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷售價(jià)位，從而對(duì)項(xiàng)目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價(jià)格定位時(shí)相對(duì)較低，故銷售收入最大的下降幅度不會(huì)太大，如果下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表 (表 10)的情況看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降 ,但 其值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。 二、項(xiàng)目敏感性分析 本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目 地價(jià)成本、利息成本 和項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入 三 項(xiàng)因素進(jìn)行。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)分析 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本 3911 萬元，保本點(diǎn) =3931/4936=% 即銷售收入達(dá)預(yù)測(cè)收入的 %時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 假設(shè)目標(biāo)收益率 20%/年 ,以季度為計(jì)息周期。按 2500 萬元自有資金投入算，自有資金收益率40%。 除已含在總投資內(nèi)的成本外 ,銷售稅金按 %營(yíng)業(yè)稅及其附加 ,1%預(yù)征土地增值稅 ,收入 15%的 33%的預(yù)征所得稅 ，合計(jì) %。 序號(hào) 時(shí)間 投資數(shù) 資金來源 1 06/8 2200 股權(quán)式融資 2 06/806/10 50+220 股權(quán)式融資 3 06/1006/12 少量 4 06/1207/2/10 前 200 借貸 5 07/3/1007/6 300 預(yù)收款 6 07/607/8 400 按揭款 7 07/807/10 250 房款 8 07/11 200 房款 第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析 一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 序號(hào) 時(shí)間 銷售期 去化比例 1 06/1207/2/10 前 宣傳預(yù)熱期 2 07/3/1007/6 開盤期 40% 3 07/607/8 強(qiáng)銷期 50% 4 07/807/10 收尾期 10% 二、項(xiàng)目銷售收入估算 根據(jù) 泰州 市近期相同房地產(chǎn)項(xiàng)目的售（租）價(jià)和居民購買力的預(yù)測(cè)，計(jì)劃住宅售價(jià) 2800元 /平方米 ， 辦公房售價(jià) 3500 元 /平方米 ,沿街 營(yíng)業(yè)用房售價(jià) 10000元 /平方米 （ 2 層均價(jià)） ,內(nèi)街營(yíng)業(yè)用房售 價(jià) 5000 元 /平方米 （ 2 層均價(jià)） 。 二、項(xiàng)目投資估算 序 號(hào) 項(xiàng) 目 投 資 額 (萬元 ) 估算說明 1 土地費(fèi)用 2200 按前期估算 2 開發(fā)期稅費(fèi) 240 按 220 元 /平方米 3 前期工程費(fèi) (三通一平費(fèi) ) 15 4 設(shè)計(jì)費(fèi) 20 按 20 元 /平方米 5 建筑安裝工程費(fèi) 820 按框架 750 元 /平方米 6 室內(nèi)外 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 218 按 200 元 /平方米估算 7 行政性收費(fèi)（質(zhì)監(jiān)、招投標(biāo)、標(biāo)底、施工執(zhí)照、審圖等） 20 按建安費(fèi)的 %估 8 管理費(fèi)用 97 按總投資 3% 9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 150 按前期投資 2500 萬元 6%年息 10 銷售費(fèi)用 120 按銷售額 2%估 11 不可預(yù)見費(fèi) 31 按建安及配套的 3%估 總投資 3931 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 序號(hào) 時(shí)間 進(jìn)度 1 06/3—06/4 準(zhǔn)備 2 06/506/8 洽談及 購買土地使用權(quán) 3 06/806/10 三通一平 \鉆探 \設(shè)計(jì) 4 06/1006/12 基礎(chǔ)工程施工 5 06/1207/2/10 前 裙房施工 6 07/3/1007/6 上部施工至封頂 7 07/607/8 內(nèi)外粉 8 07/807/10 配套施工及驗(yàn)收 9 07/11 交付 四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 方案一 :先行投入 ,控制成本。 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 由于地塊狹小，考慮垂直綠化和空中花園平臺(tái)。戶型上減少浪費(fèi)，控制面積。方便經(jīng)營(yíng)的配套設(shè)施要充分考慮，電梯、消防、車庫等充分利用空間。 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 面寬留足 48 米，控制每單位面積。 二、產(chǎn)品定位 產(chǎn)品應(yīng)針對(duì)上述目標(biāo)客戶需求，開發(fā) 60120 平方米每單位的商鋪，寫字樓也把主力套型放在 50100 平方米，滿足基本辦公配套要求就行。 （ 2）坡子街商業(yè)區(qū)商鋪會(huì)分流一部分客戶。 威脅： （ 1）泰州目前由于前期房?jī)r(jià)上漲較快，引得投資項(xiàng)目集中上市，特別是鄰近的財(cái)富廣場(chǎng)在規(guī)模上有一定優(yōu)勢(shì)，在短期內(nèi)會(huì)有一定威脅。 （ 3）項(xiàng)目土地運(yùn)作通過一定關(guān)系可以施加有利影響，便于地價(jià)成本控制。 二、 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì) 威脅 點(diǎn) 機(jī)會(huì)點(diǎn)： （ 1）作為胡總書記故鄉(xiāng)的泰州面臨大規(guī)模城市建設(shè)和擴(kuò)容、提檔改造的歷史性 機(jī) 遇 ， 此時(shí)進(jìn)入具有跨區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)略意義。本項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)由于老泰州人參與，在此方面有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，可確保較好的運(yùn)作環(huán)境，減少外界不利影響。 第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng) SWOT 分析 一、 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)劣勢(shì) 點(diǎn) 優(yōu)勢(shì)： （ 1）項(xiàng)目所處位置的地段優(yōu)勢(shì)明顯，是老城區(qū)的中心、原政府辦公樓的對(duì)面，市場(chǎng)接受度高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小； （ 2）項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)涉及 規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資融資、開發(fā)管理、營(yíng)銷推廣以及風(fēng)險(xiǎn)控制等各環(huán)節(jié)專業(yè)人士，可有效控制成本 、防范各種風(fēng)險(xiǎn)； （ 3）人脈資源優(yōu)勢(shì)。 購買動(dòng)機(jī) 此區(qū)域置業(yè)的客戶多為二次置業(yè)，客戶購買動(dòng)機(jī)主要為 投資和 改善環(huán)境．購買動(dòng)機(jī)如下： 住宅： 換環(huán)境 結(jié)婚用 投資 80% 10% 10% 商鋪投資比例在 80%以上，其余自用?？蛻纛愋椭饕獮閲倚姓笫聵I(yè)單位，科研教育單位，個(gè)體私營(yíng)業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費(fèi)類型。 四、消費(fèi)者調(diào)查分析 2020 年區(qū)域在售樓盤實(shí)現(xiàn)銷售約 20 萬平方米，客戶主要來自 本地和興化、 姜堰 等周邊地區(qū) ，現(xiàn) 對(duì)已購房客戶進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)。不過區(qū)域內(nèi)的兩個(gè)住宅項(xiàng)目 在未 開盤 時(shí)就 已經(jīng)得到市場(chǎng)的認(rèn)可 ， 認(rèn)購勢(shì)頭較為 ―火爆 。 從整體 上來看，由于板塊開發(fā)的日趨成熟可供用來開發(fā)的土地越來 越 少 。 在營(yíng)銷手法主要市突出環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢(shì)與配套優(yōu)勢(shì)。且項(xiàng)目房型偏大總價(jià)較高一般市民購買壓力較大購買 該項(xiàng)目位于市政府極力打造的坡子街商業(yè)區(qū)內(nèi)。緊 靠泰州市月城廣場(chǎng)也可以滿足業(yè)主更多生活文化的需求 ； 交通便利 ， 真正的泰州市中心多條公交線路經(jīng)過，出行比較方便 ； 小區(qū)邊建有小學(xué)，解決了業(yè)主子女的就學(xué)問題。 該項(xiàng)目在營(yíng)銷手法上主要是突出環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢(shì)，把小區(qū)內(nèi)部品質(zhì)與卓越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)聯(lián)合起來引起人們的購買欲望。 劣勢(shì) ： 地段的便利度相比其他項(xiàng)目略低，距離市中心月城廣場(chǎng)還有一定的距離，小區(qū)自建有商業(yè)中心。 —— 鵬欣麗都： 優(yōu)勢(shì) ： 小區(qū)周邊已經(jīng)有一批建成的上規(guī)模的居住區(qū)，生活配套完善。 該區(qū)域 發(fā)展特點(diǎn) 是： 主要以高檔住宅為主 ； 物業(yè)形態(tài)以小高層和高層為主；該地區(qū)有大量的已建樓盤，由于地處泰州市成熟核心地段區(qū)域內(nèi)在售的樓盤較少 ， 僅有 三個(gè) 樓盤 ；區(qū)域內(nèi)在售的樓盤都 有商業(yè)部分 。 三、 城中板塊區(qū)域分析 泰州市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)按照地理位置劃分為城中、城東、城南（開發(fā)區(qū)）、泰州市競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的選?。撼菛|為泰州市的老工業(yè)區(qū)所在地房地產(chǎn)開發(fā) 力度較為緩慢，域內(nèi)僅有一座拆遷安置房銷售。 濟(jì)川路是政府規(guī)劃的新城區(qū)的商業(yè)中心，目前已經(jīng)建造了太陽商業(yè)廣場(chǎng)（好易家大賣場(chǎng)），大部分地區(qū)在進(jìn) 行拆遷。 它是泰州人的生活中心，購物、飲食、娛樂、休閑的所在，是泰州有史以來商業(yè)最繁榮熱鬧的馬路之一。是城市老的繁華街道。主要經(jīng)營(yíng)中低檔服飾、鞋類。 鼓樓北路屬于城 市主干道，主要經(jīng)營(yíng)酒樓、影樓、茶館等。 稅東街目前兩側(cè)的沿街門面已經(jīng)蓋好，主要經(jīng)營(yíng)流行服飾、大型酒樓、茶館等。 人民東路目前是泰州的一條品牌專賣店，諸如夢(mèng)特嬌、真維斯、百世吉等。 目前主要是泰州的電子通信一條街。本次招商地段，東至汽車東站，西至商業(yè)中心 西壩口。目前坡子街商業(yè)中心正在銷售。由于財(cái)富廣場(chǎng)和金色廣場(chǎng)的成功開發(fā)，不久的將來將會(huì)成為泰州第一的商業(yè)步行街。 泰州市主要商業(yè)街道簡(jiǎn)介 府前路、五一路是泰州市東西向主干道之一。政府規(guī)劃建設(shè)集行政、商貿(mào)、文化、娛樂服務(wù)為主的高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的新城中樞。 第四區(qū)域府南街。 我司認(rèn)為該路規(guī)劃成為新城區(qū)的商業(yè)中心是不明智的，該條 道路要想成為新城區(qū)的商業(yè)中心預(yù)計(jì)要等上 5年。 2020 年 9月 28 日好易家家私、裝飾大賣場(chǎng)開業(yè)，現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)情況一般。 目前該路南側(cè)已經(jīng)拆遷完畢，路北是一排簡(jiǎn)易商鋪和平房。這 3 大商業(yè)巨炮基本上滿足了周邊居民的各種