【正文】 。 第十章 結論與建議 本項目作為初入泰州市場的戰(zhàn)略性投資起點，其地理位置優(yōu)越，市場前景看好；從財務測算看，財務凈現值在目標收益率較高（ 20%）的情況下依然遠大于 零，顯示較好的收益回報；此外，在項目運作團隊等方面擁有較好的結構、豐富的經驗和人脈資源。因此，項目公司對本項目的目標市場選擇、產品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達 成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準確到位就顯得十分重要。同時，在項目的預售 初期 ，可適當加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強力攻勢。 項目的資本風險 項目的籌資計劃中，絕大部分資 金是通過銷售收入來實現，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。房地產市場亦是如此。 市場風險 項目 定位 為中等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數比例較大的中等偏高收入階層，他們的 要求 也較高 一方面，在項目設計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。 三、項目開發(fā)經營主要風險及對策分析 房地產開發(fā)經營的主要風險一般包括宏觀經濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據本報告關于項目開發(fā)經營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術經濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。 項目銷售收入 在開發(fā)經營的各個過程中，由于銷售收入的預測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預測基礎之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數，銷售環(huán)節(jié)上的細小失誤，市場需求的細微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為 10%，那么，從全部投資現金流量表 (表 10)的情況看，財務凈現值下降 ,但 其值仍大于零，項目仍然可行。 二、項目敏感性分析 本項目敏感性分析主要針對項目 地價成本、利息成本 和項目營業(yè)收入 三 項因素進行。 項目經營收入保本點分析 項目經營成本 3911 萬元，保本點 =3931/4936=% 即銷售收入達預測收入的 %時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。 五、項目現金流量、財務凈現值及財務內部收益率 假設目標收益率 20%/年 ,以季度為計息周期。按 2500 萬元自有資金投入算，自有資金收益率40%。 除已含在總投資內的成本外 ,銷售稅金按 %營業(yè)稅及其附加 ,1%預征土地增值稅 ,收入 15%的 33%的預征所得稅 ，合計 %。 序號 時間 投資數 資金來源 1 06/8 2200 股權式融資 2 06/806/10 50+220 股權式融資 3 06/1006/12 少量 4 06/1207/2/10 前 200 借貸 5 07/3/1007/6 300 預收款 6 07/607/8 400 按揭款 7 07/807/10 250 房款 8 07/11 200 房款 第八章 項目開發(fā)經營狀況分析 一、項目銷售計劃 序號 時間 銷售期 去化比例 1 06/1207/2/10 前 宣傳預熱期 2 07/3/1007/6 開盤期 40% 3 07/607/8 強銷期 50% 4 07/807/10 收尾期 10% 二、項目銷售收入估算 根據 泰州 市近期相同房地產項目的售（租）價和居民購買力的預測，計劃住宅售價 2800元 /平方米 ， 辦公房售價 3500 元 /平方米 ,沿街 營業(yè)用房售價 10000元 /平方米 （ 2 層均價） ,內街營業(yè)用房售 價 5000 元 /平方米 （ 2 層均價） 。 二、項目投資估算 序 號 項 目 投 資 額 (萬元 ) 估算說明 1 土地費用 2200 按前期估算 2 開發(fā)期稅費 240 按 220 元 /平方米 3 前期工程費 (三通一平費 ) 15 4 設計費 20 按 20 元 /平方米 5 建筑安裝工程費 820 按框架 750 元 /平方米 6 室內外 配套設施建設費 218 按 200 元 /平方米估算 7 行政性收費（質監(jiān)、招投標、標底、施工執(zhí)照、審圖等） 20 按建安費的 %估 8 管理費用 97 按總投資 3% 9 財務費用 150 按前期投資 2500 萬元 6%年息 10 銷售費用 120 按銷售額 2%估 11 不可預見費 31 按建安及配套的 3%估 總投資 3931 三、項目實施進度安排 序號 時間 進度 1 06/3—06/4 準備 2 06/506/8 洽談及 購買土地使用權 3 06/806/10 三通一平 \鉆探 \設計 4 06/1006/12 基礎工程施工 5 06/1207/2/10 前 裙房施工 6 07/3/1007/6 上部施工至封頂 7 07/607/8 內外粉 8 07/807/10 配套施工及驗收 9 07/11 交付 四、項目投資與籌資計劃 方案一 :先行投入 ,控制成本。 四、環(huán)境藝術設計建議 由于地塊狹小，考慮垂直綠化和空中花園平臺。戶型上減少浪費，控制面積。方便經營的配套設施要充分考慮，電梯、消防、車庫等充分利用空間。 第六章 項目規(guī)劃、建筑設計建議 一、項目總體規(guī)劃建議 面寬留足 48 米，控制每單位面積。 二、產品定位 產品應針對上述目標客戶需求，開發(fā) 60120 平方米每單位的商鋪，寫字樓也把主力套型放在 50100 平方米，滿足基本辦公配套要求就行。 （ 2）坡子街商業(yè)區(qū)商鋪會分流一部分客戶。 威脅： （ 1）泰州目前由于前期房價上漲較快，引得投資項目集中上市，特別是鄰近的財富廣場在規(guī)模上有一定優(yōu)勢，在短期內會有一定威脅。 （ 3）項目土地運作通過一定關系可以施加有利影響，便于地價成本控制。 二、 項目開發(fā)經營機會 威脅 點 機會點： （ 1）作為胡總書記故鄉(xiāng)的泰州面臨大規(guī)模城市建設和擴容、提檔改造的歷史性 機 遇 ， 此時進入具有跨區(qū)域競爭的戰(zhàn)略意義。本項目團隊由于老泰州人參與，在此方面有得天獨厚的優(yōu)勢，可確保較好的運作環(huán)境，減少外界不利影響。 第四章 項目開發(fā)經營 SWOT 分析 一、 項目開發(fā)經營優(yōu)劣勢 點 優(yōu)勢： （ 1）項目所處位置的地段優(yōu)勢明顯，是老城區(qū)的中心、原政府辦公樓的對面，市場接受度高，市場風險??； （ 2）項目運作團隊涉及 規(guī)劃設計、投資融資、開發(fā)管理、營銷推廣以及風險控制等各環(huán)節(jié)專業(yè)人士，可有效控制成本 、防范各種風險； （ 3）人脈資源優(yōu)勢。 購買動機 此區(qū)域置業(yè)的客戶多為二次置業(yè)，客戶購買動機主要為 投資和 改善環(huán)境．購買動機如下： 住宅： 換環(huán)境 結婚用 投資 80% 10% 10% 商鋪投資比例在 80%以上，其余自用。客戶類型主要為國家行政企事業(yè)單位，科研教育單位，個體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費類型。 四、消費者調查分析 2020 年區(qū)域在售樓盤實現銷售約 20 萬平方米，客戶主要來自 本地和興化、 姜堰 等周邊地區(qū) ，現 對已購房客戶進行調查統(tǒng)計。不過區(qū)域內的兩個住宅項目 在未 開盤 時就 已經得到市場的認可 ， 認購勢頭較為 ―火爆 。 從整體 上來看，由于板塊開發(fā)的日趨成熟可供用來開發(fā)的土地越來 越 少 。 在營銷手法主要市突出環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢與配套優(yōu)勢。且項目房型偏大總價較高一般市民購買壓力較大購買 該項目位于市政府極力打造的坡子街商業(yè)區(qū)內。緊 靠泰州市月城廣場也可以滿足業(yè)主更多生活文化的需求 ； 交通便利 ， 真正的泰州市中心多條公交線路經過，出行比較方便 ； 小區(qū)邊建有小學，解決了業(yè)主子女的就學問題。 該項目在營銷手法上主要是突出環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢，把小區(qū)內部品質與卓越的區(qū)位優(yōu)勢聯合起來引起人們的購買欲望。 劣勢 ： 地段的便利度相比其他項目略低，距離市中心月城廣場還有一定的距離，小區(qū)自建有商業(yè)中心。 —— 鵬欣麗都： 優(yōu)勢 ： 小區(qū)周邊已經有一批建成的上規(guī)模的居住區(qū)，生活配套完善。 該區(qū)域 發(fā)展特點 是： 主要以高檔住宅為主 ； 物業(yè)形態(tài)以小高層和高層為主；該地區(qū)有大量的已建樓盤，由于地處泰州市成熟核心地段區(qū)域內在售的樓盤較少 ， 僅有 三個 樓盤 ；區(qū)域內在售的樓盤都 有商業(yè)部分 。 三、 城中板塊區(qū)域分析 泰州市目前房地產市場按照地理位置劃分為城中、城東、城南（開發(fā)區(qū)）、泰州市競爭區(qū)域的選取：城東為泰州市的老工業(yè)區(qū)所在地房地產開發(fā) 力度較為緩慢，域內僅有一座拆遷安置房銷售。 濟川路是政府規(guī)劃的新城區(qū)的商業(yè)中心，目前已經建造了太陽商業(yè)廣場（好易家大賣場），大部分地區(qū)在進 行拆遷。 它是泰州人的生活中心，購物、飲食、娛樂、休閑的所在，是泰州有史以來商業(yè)最繁榮熱鬧的馬路之一。是城市老的繁華街道。主要經營中低檔服飾、鞋類。 鼓樓北路屬于城 市主干道，主要經營酒樓、影樓、茶館等。 稅東街目前兩側的沿街門面已經蓋好，主要經營流行服飾、大型酒樓、茶館等。 人民東路目前是泰州的一條品牌專賣店，諸如夢特嬌、真維斯、百世吉等。 目前主要是泰州的電子通信一條街。本次招商地段，東至汽車東站，西至商業(yè)中心 西壩口。目前坡子街商業(yè)中心正在銷售。由于財富廣場和金色廣場的成功開發(fā)，不久的將來將會成為泰州第一的商業(yè)步行街。 泰州市主要商業(yè)街道簡介 府前路、五一路是泰州市東西向主干道之一。政府規(guī)劃建設集行政、商貿、文化、娛樂服務為主的高標準、高水平的新城中樞。 第四區(qū)域府南街。 我司認為該路規(guī)劃成為新城區(qū)的商業(yè)中心是不明智的，該條 道路要想成為新城區(qū)的商業(yè)中心預計要等上 5年。 2020 年 9月 28 日好易家家私、裝飾大賣場開業(yè)，現在經營情況一般。 目前該路南側已經拆遷完畢，路北是一排簡易商鋪和平房。這 3 大商業(yè)巨炮基本上滿足了周邊居民的各種