【正文】 鑒于上述原因， 因此在 項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中， 必須 讓購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目有足夠的信心。成本利潤(rùn)率 %。住宅部分也主要針對(duì)五一路、府前路及附近的個(gè)體私營(yíng)業(yè)主，更多的考慮其方便經(jīng)營(yíng)、照看鋪位，在套型合理和外觀時(shí)尚上多做文章，彌補(bǔ)環(huán)境景觀的不足。 購(gòu)買(mǎi)力 來(lái)此區(qū)域置業(yè)的客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，已購(gòu) 房 客戶(hù)的家庭月收入均在 4000 元以上，其中 75%采用公積金貸款 或 商業(yè)貸款，其貸款額多為 20 萬(wàn)元左右，貸款年限為 1520 年，月還款額在15002020 元左右．以上分析說(shuō)明，貸款買(mǎi)房已成為消費(fèi)主流。噪音必將對(duì)今后的生活產(chǎn)生一定的影響。 海陵北路屬于城市老街區(qū)，目前正在改造中。 目前該區(qū)域行政功能已經(jīng)建成，文化、娛樂(lè)服務(wù)也以呈現(xiàn)雛形，周邊又有很多居住商業(yè)用地出讓或準(zhǔn)備出讓 ,泰州新建的人民公園和人民廣場(chǎng)也坐落在這一區(qū)域。 這一區(qū)域擁有 3 大商業(yè)巨 艦 ，文峰千家惠商場(chǎng)、文峰千家惠超市、時(shí)代超市。 臨近的海陵南路是泰州市一條南北主干道 ,附近的五一路已建成特色商業(yè)街 ,以精品專(zhuān)賣(mài)店為主。泰州電廠 、 泰州長(zhǎng)江大橋 等一批重大項(xiàng)目相繼落戶(hù) 或立項(xiàng) ，為今后發(fā)展打下了基礎(chǔ) 。農(nóng) 業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。城鎮(zhèn)新增就業(yè) 970萬(wàn)人；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 10493元，農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到 3255 元，扣除價(jià)格因素，分別增長(zhǎng) %和 %。 2020年下半年期由于受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控以及建筑原材料上漲的影響。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)工面積 萬(wàn) 平方米 ，占總新開(kāi)工面積的 %。主要有：盛和花園、府南居住區(qū)二期、周山河街區(qū)一期、高港銀杏 苑、海陵南路街區(qū)改造、下壩以北危舊房改造、通泰南路街區(qū)改造、解放路街區(qū)改造、高港府后花園等 。城區(qū)另外一批大型公園綠地年內(nèi)陸續(xù)興建，建成環(huán)城河風(fēng)景區(qū)，完成泰山公園、人民公園等一批重要景點(diǎn)建設(shè)，啟動(dòng)建設(shè)生態(tài)森林。北部地區(qū)以及中部地區(qū)由于是泰州是老市區(qū)，開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，因此發(fā)展較成熟；東部部次之，南部由于緊鄰高港開(kāi)發(fā)區(qū)，泰州市政府為了使高港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)與泰州主城連成一片，因此泰州市的南部地區(qū)成為了泰州市的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，向南發(fā)展是進(jìn)一步呼應(yīng)沿江開(kāi)發(fā)，主要為：拓展新區(qū)，建設(shè)新的商務(wù)區(qū)、高教區(qū)與居住區(qū)，提升新區(qū)綜合功能；高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)沿泰高路西側(cè)向南拓展 ,不斷放大產(chǎn)業(yè)效應(yīng)。泰州社會(huì)生活環(huán)境優(yōu)良。進(jìn)出口貿(mào)易增勢(shì)強(qiáng)勁。 （ 4） 泰州是一個(gè)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展的文明城市。千年古剎光孝律寺在海內(nèi)外佛教界享有盛名，日涉園、崇儒祠、岳王廟、安定書(shū)院、施耐庵陵園、鄭板橋故居、梅蘭芳紀(jì)念館等人文景觀俱是泰州歷史文化的瑰寶。全市總面積 5790平方公里，其中市區(qū)面積 428 平方公里。分地區(qū)看，東 部地區(qū)同比增長(zhǎng)速度最慢， 2020 年 1～ 10 月同比增長(zhǎng) %，中部地區(qū)和西部地區(qū)增長(zhǎng)較快，分別增長(zhǎng) %和 %。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐月持續(xù)下滑，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重持續(xù)下滑。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。 2020 年 1～ 7 月，全國(guó)共有 17個(gè)省市的房?jī)r(jià)漲幅比 2020 年有所回落，占全國(guó)地區(qū)總數(shù)的 %； 14 個(gè)地區(qū)的漲幅有所增加，占全國(guó)地區(qū)總數(shù)的 %。從年度對(duì)比的情況看土地開(kāi)發(fā)面積占購(gòu)置面積的比例逐年下降，自 2020 年實(shí)行經(jīng)營(yíng) 性土地 ―招、拍、掛 ‖以來(lái)土地購(gòu)置面積的增幅出現(xiàn)了連年下滑的情況（見(jiàn)表 1）。 二、 泰州 市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展和 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 泰州經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 （ 1） 泰州市地處江蘇省中部、長(zhǎng)江北岸 ?？菇鹩⑿墼里w、政治家文學(xué)家范仲淹、書(shū)畫(huà)大師齊白石等曾在泰州或主政或從業(yè)，為泰州歷史留下了璀璨的一頁(yè)。泰州建筑業(yè)發(fā)展較快，目前擁有房屋建筑總承包特級(jí)資質(zhì)企業(yè) 2 家，一級(jí)資質(zhì)企業(yè) 3家，二級(jí)資質(zhì)企業(yè) 59 家，多次摘取全 國(guó)建筑工程質(zhì)量最高獎(jiǎng) ––––―魯班獎(jiǎng) ‖，在國(guó)內(nèi)外建筑市場(chǎng)贏得了 ―神兵 ‖、 ―鐵軍 ‖的稱(chēng)號(hào)。 （ 5） 泰州是一個(gè)開(kāi)發(fā)開(kāi)放步伐加快的濱江城市。 328國(guó)道、寧通高速公路、廣靖高速公路、寧靖鹽高速公路、京滬高速公路以及新長(zhǎng)（新沂 ——長(zhǎng)興）鐵路、寧啟（南京 ——啟東）鐵路在泰州境內(nèi)縱橫交錯(cuò)。 完成 青年路改造 、 喬園 改造、 周山河街區(qū)道路 、 市文化中心工程 、 環(huán)城河二期 、 高教園區(qū) 一期、 東大 門(mén)改造 、 鐵塔廣場(chǎng)改造 、 坡子街商業(yè)中心 （ 建成蘇中地區(qū)一流商業(yè)街區(qū) ） 等 重點(diǎn)城建項(xiàng)目 。泰州 市被命名為全國(guó)第一批國(guó)家生態(tài)示范區(qū)，興化市、姜堰市被國(guó)家環(huán)?？偩峙鷾?zhǔn)為國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)試點(diǎn)市。主要有：盛和花園、府南居住區(qū)二期、蓮花 6號(hào)小區(qū)、高港銀杏苑、東進(jìn)東路街區(qū)改造、肉聯(lián) 廠東側(cè)低洼地改造、解放路街區(qū)改造、環(huán)溪路街區(qū)改造、盛塘花園安置房和安居苑平價(jià)房等。其他用房施工面積 萬(wàn) 平方米 ，占總施工面積的 %。 總體上看， 泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)自 2020年泰州市政府提出沿江開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略以來(lái)，城市改造 拆遷力度的加大使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)增長(zhǎng)較快、效益較好、價(jià)格較穩(wěn)的良好局面。 泰州 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 和城市化進(jìn)程 勢(shì)頭良好 。 ―十五 ‖期間中心城市建設(shè)累計(jì)完成投資 220億元，比 ―九五 ‖期間增加 100 多億元；建成區(qū)面積由 ―九五 ‖期末的 50 平方公里，城市人口達(dá)到 萬(wàn)人，城市功能和形象得到進(jìn)一步提升。 現(xiàn)在各商業(yè)銀行間針對(duì)房產(chǎn)消費(fèi)信貸方面都出臺(tái)的一些新措施，旨在方便客戶(hù)、減輕利息負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)各自信貸產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，有理由相信這一趨勢(shì)將逐步影響各國(guó)有銀行，由此惠及廣大購(gòu)房者，從而有效增熱房地產(chǎn)市場(chǎng)。五一路今年將會(huì)成為泰州品牌專(zhuān)賣(mài)一條街，路南側(cè)的房地產(chǎn)商業(yè)財(cái)富廣場(chǎng)都已經(jīng)售罄，目前經(jīng)營(yíng)情況相當(dāng)火爆。 第四區(qū)域府南街。 稅東街目前兩側(cè)的沿街門(mén)面已經(jīng)蓋好，主要經(jīng)營(yíng)流行服飾、大型酒樓、茶館等。 —— 鵬欣麗都： 優(yōu)勢(shì) ： 小區(qū)周邊已經(jīng)有一批建成的上規(guī)模的居住區(qū)，生活配套完善。 四、消費(fèi)者調(diào)查分析 2020 年區(qū)域在售樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售約 20 萬(wàn)平方米，客戶(hù)主要來(lái)自 本地和興化、 姜堰 等周邊地區(qū) ，現(xiàn) 對(duì)已購(gòu)房客戶(hù)進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)。 （ 2）坡子街商業(yè)區(qū)商鋪會(huì)分流一部分客戶(hù)。 除已含在總投資內(nèi)的成本外 ,銷(xiāo)售稅金按 %營(yíng)業(yè)稅及其附加 ,1%預(yù)征土地增值稅 ,收入 15%的 33%的預(yù)征所得稅 ，合計(jì) %。房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開(kāi)發(fā)方式選擇、營(yíng)銷(xiāo)方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá) 成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)分析 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本 3911 萬(wàn)元，保本點(diǎn) =3931/4936=% 即銷(xiāo)售收入達(dá)預(yù)測(cè)收入的 %時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。方便經(jīng)營(yíng)的配套設(shè)施要充分考慮，電梯、消防、車(chē)庫(kù)等充分利用空間。 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) SWOT 分析 一、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)劣勢(shì) 點(diǎn) 優(yōu)勢(shì)： （ 1）項(xiàng)目所處位置的地段優(yōu)勢(shì)明顯，是老城區(qū)的中心、原政府辦公樓的對(duì)面，市場(chǎng)接受度高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)??； （ 2）項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)涉及 規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資融資、開(kāi)發(fā)管理、營(yíng)銷(xiāo)推廣以及風(fēng)險(xiǎn)控制等各環(huán)節(jié)專(zhuān)業(yè)人士，可有效控制成本 、防范各種風(fēng)險(xiǎn)； （ 3）人脈資源優(yōu)勢(shì)。緊 靠泰州市月城廣場(chǎng)也可以滿足業(yè)主更多生活文化的需求 ； 交通便利 ， 真正的泰州市中心多條公交線路經(jīng)過(guò)，出行比較方便 ； 小區(qū)邊建有小學(xué)，解決了業(yè)主子女的就學(xué)問(wèn)題。是城市老的繁華街道。由于財(cái)富廣場(chǎng)和金色廣場(chǎng)的成功開(kāi)發(fā)，不久的將來(lái)將會(huì)成為泰州第一的商業(yè)步行街。文峰千家惠超市位于文峰千家惠商場(chǎng)一樓的 東側(cè)，相互之間連通的。 屆時(shí)將融入整個(gè)商業(yè)街區(qū)，成為商家集中的區(qū)域。但這正因如此，泰州城市建設(shè)的潛力巨大，城市擴(kuò)容和提檔給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)留下的空間也很大。積極推進(jìn) ―2211‖工程，規(guī)模企業(yè)進(jìn)一步發(fā)揮支撐作用。從嚴(yán)控制新開(kāi)工項(xiàng)目。相反在人們買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理作用下市場(chǎng)整體銷(xiāo)售勢(shì)頭依然旺盛。 19 月份商品房竣工面積 萬(wàn) 平方米 ，其中住宅竣工 面積 萬(wàn) 平方米 ，占總竣工面積的 ％ 。完成土地開(kāi)發(fā)投資 億元，占投資總額的 %。 完善商業(yè)街區(qū)布局，形成一核一街一區(qū)商業(yè)商務(wù)布局。 2020年預(yù)測(cè)，城市發(fā)展上，城市從 49 平方公里擴(kuò)展到 55 平方公里，城市化人口比重達(dá)到 70%左右。誠(chéng)信泰州扎實(shí)推進(jìn)，企業(yè)誠(chéng)信平臺(tái)正在建立。全市勞務(wù)輸出遍及亞、非、歐、美等 34 個(gè)國(guó)家和地區(qū)，先后與美國(guó)紐波特紐斯市、澳大利亞拉特羅布市、韓國(guó)陰城郡、芬蘭科特卡市等 4個(gè)城市締結(jié)友好城市。科技事業(yè)成績(jī)斐然。 1949 年 4 月，中國(guó)人民解放軍海軍在白馬廟誕生。 2020年末，泰州總戶(hù)數(shù) 萬(wàn)戶(hù)，總?cè)丝? 萬(wàn)人，其中市區(qū) 萬(wàn)人。 從竣工面積情況看， 2020 年竣工面積增長(zhǎng)有所上升。 （ 2）分用途看，辦公樓下降的幅度最大，經(jīng)濟(jì)適用房連續(xù)兩年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 二、報(bào)告編制依據(jù) 泰州 市 規(guī)劃局 海陵公安分局地塊 詳細(xì) 規(guī)劃 和老城區(qū) (中心區(qū) )控制性詳細(xì)規(guī)劃 ； 有關(guān) 網(wǎng)站 ； 國(guó)家建設(shè)部及 泰州 市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。 2020 年 1～ 10 月商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米 3009元，與 2020年同期相比增長(zhǎng) %，漲幅比 2020 年的 %回落了 ，比年初的 %回落了 個(gè)百分點(diǎn)，基本呈逐月回落的態(tài)勢(shì)，環(huán)比走勢(shì)基本平穩(wěn)（見(jiàn)圖 1）。 3．房屋土地開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售 （ 1）土地開(kāi)發(fā)面積連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)，土地購(gòu)置面積增幅連年下降。 2020 年，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng) ―供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定 ‖的宏觀調(diào)控目標(biāo)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展切實(shí)轉(zhuǎn)入科學(xué)發(fā)展的軌道，并以建設(shè)和諧社會(huì)、節(jié)約型社會(huì)和著力解決關(guān)系人民群眾切身利益的問(wèn)題為出發(fā)點(diǎn)， 將 工作 重點(diǎn)放在 鞏固宏觀調(diào)控成果 、 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 、 大力 規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序 上。古代泰州與廣陵揚(yáng)州、蘭陵 常州、金陵南京相呼應(yīng)，素有 ―漢唐古郡、淮海名區(qū) ‖之稱(chēng)?，F(xiàn)有各類(lèi)工業(yè)企業(yè) 萬(wàn)多家，其中規(guī)模以上企業(yè) 1083家，形成以機(jī)電、化工、紡織、食品 、輕工、醫(yī)藥、建材等為主體的支柱行業(yè)。建市以來(lái)，全市運(yùn)動(dòng)員參加省級(jí)以上比賽累計(jì)獲得金牌 85 枚，銀牌 66 枚，銅牌 65 枚。以國(guó)家一類(lèi)開(kāi)放口岸 ––––泰州港為主體的內(nèi)河港口群初具規(guī)模，萬(wàn)噸級(jí)以上泊位 5 個(gè)，泰州港集裝箱碼頭年吞吐能力達(dá)到 10萬(wàn)噸標(biāo)箱。中心城市人均設(shè)施水平進(jìn)一步提高，城市污水處理率達(dá) 70％以上，人均道路面積達(dá) 平方米，列全省第四位 。一系列的市政投入成為泰州的整體商業(yè)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 十五 期末，共建設(shè)街區(qū) 8個(gè)，改造街區(qū) 10個(gè)，建筑面積