【正文】 橋；解放戰(zhàn)爭時期，粟裕在這里指揮了著名的蘇中 ―七戰(zhàn)七捷 ‖戰(zhàn)役。 （ 3） 泰州是一個快速崛起的新興工貿(mào)城市。 2020 年，全市實現(xiàn) GDP780 億元， 財政收入 近百 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 過萬 元，農(nóng)民人均純收入 5000 元，年末各項存款余額 800 億元。興化市被國家環(huán)保局認定為國家級生態(tài)示范區(qū)，姜堰市被江蘇省認定為省級生態(tài)農(nóng)業(yè)試點縣（市），姜堰市河橫村被聯(lián)合國環(huán)境署授予 ―全球環(huán)境500 佳 ‖稱號?，F(xiàn)有各類工業(yè)企業(yè) 萬多家，其中規(guī)模以上企業(yè) 1083家，形成以機電、化工、紡織、食品 、輕工、醫(yī)藥、建材等為主體的支柱行業(yè)。其中，春蘭（集團）公司是全國最大的50 家企業(yè)集團之一，揚子江藥業(yè)集團規(guī)?？偭亢托б嬷笜俗?1996年起連續(xù) 7 年在全省同行蟬聯(lián)榜首。泰州服務業(yè)發(fā)展迅猛。 （ 4） 泰州是一個社會事業(yè)全面發(fā)展的文明城市。江蘇畜牧獸醫(yī)學院、泰州職業(yè)技術(shù)學院、泰州師范高等?？茖W校、南理工泰州科技學院、 南師大泰州學院和泰州廣播電視大學不斷發(fā)展壯大。泰州被列為全國技術(shù)創(chuàng)新試點城市。文化、衛(wèi)生、體育事業(yè)長足發(fā)展。全市共有各類衛(wèi)生機構(gòu) 280個，醫(yī)院床位 萬張，衛(wèi)生技術(shù)人員 萬人。建市以來，全市運動員參加省級以上比賽累計獲得金牌 85 枚，銀牌 66 枚，銅牌 65 枚。離退休人員和失業(yè)人員保險金實施按時、足額、社會化發(fā)放，城鄉(xiāng)最低生活保障制度全面建立，醫(yī)療保險覆蓋率不斷擴大，社會救災、救濟、互助、福利等社會保障事業(yè)繼續(xù)發(fā)展。截止 2020 年 9 月份，先后有 40多個國家和地區(qū)的客商來泰州投資興業(yè)，累計興辦三資企業(yè) 1700 多家，實際利用外資累計 億美元。進出口貿(mào)易增勢強勁。對外經(jīng)濟合作進一步擴大。泰州境內(nèi)長江岸線近百公里，其中 10米以上較為穩(wěn)定的深水岸線 60 公里，正成為沿江開放開發(fā)的重要板塊。楊灣海螺水泥、陵光重交瀝青 ——燃料油等重點產(chǎn)業(yè)項目已 落戶沿江，沿江高等級公路、泰州電廠等重點基礎設施項目進展順利，中石化（泰州）開發(fā)園區(qū)、中國精細化工（泰興）園區(qū)、江陰開發(fā)區(qū)靖江園區(qū)等重點園區(qū)發(fā)展勢頭良好。泰州水陸交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯。以國家一類開放口岸 ––––泰州港為主體的內(nèi)河港口群初具規(guī)模，萬噸級以上泊位 5 個，泰州港集裝箱碼頭年吞吐能力達到 10萬噸標箱。江陰大橋使長江天塹 變通途，是泰州與上海、蘇南的快速通道。泰州城市面貌日新月異。泰州社會生活環(huán)境優(yōu)良。近年來，群眾性精神文明創(chuàng)建活動蓬勃開展，泰州市被評為江蘇 省文明城市。平安泰州建設活動深入開展，社會治安保持穩(wěn)定，靖江市、高港區(qū)被評為省級安全市區(qū)。地級泰州市組建以來，以其高效的運行機制、權(quán)威的調(diào)控機制、嚴格的監(jiān)督機制逐步形成了由管理型向服務型轉(zhuǎn)變的政府工作模式。 泰州城市建設規(guī)劃概況。中心城市人均設施水平進一步提高，城市污水處理率達 70％以上，人均道路面積達 平方米，列全省第四位 。 2020年是第十一個五年規(guī)劃的開局之年，也是實現(xiàn)泰州市區(qū)三年城建綱要目標的最后一年，中心城市計劃投入 72億元，其中，政府工程投資近 10億元，基礎設施建設 入 6 億元，房地產(chǎn)開發(fā)近 27 億元等。 （ 1）規(guī)劃方面。北部地區(qū)以及中部地區(qū)由于是泰州是老市區(qū)，開發(fā)時間較早，因此發(fā)展較成熟；東部部次之，南部由于緊鄰高港開發(fā)區(qū)，泰州市政府為了使高港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與泰州主城連成一片，因此泰州市的南部地區(qū)成為了泰州市的開發(fā)重點，向南發(fā)展是進一步呼應沿江開發(fā)，主要為：拓展新區(qū)，建設新的商務區(qū)、高教區(qū)與居住區(qū)，提升新區(qū)綜合功能；高新技術(shù)開發(fā)區(qū)沿泰高路西側(cè)向南拓展 ,不斷放大產(chǎn)業(yè)效應。 按照把泰州市 “ 三年形成大城市框架，五年達到大城市標準 ” 的功能定位，未來五年，泰州市將以增強綜合經(jīng)濟實力為核心，堅定不移地實施 “科教興區(qū) ”戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，加快城市建設和發(fā)展，進一步提升城市綜合競爭力，并在更大范圍、更廣領(lǐng)域、更高層次上參與國際經(jīng)濟技術(shù)合作與競爭。 （ 2） 交通配套 。 328國道、寧通高速公路、廣靖高速公路、寧靖鹽高速公路、京滬高速公路以及新長（新沂 ——長興）鐵路、寧啟（南京 ——啟東）鐵路在泰州境內(nèi)縱橫交錯。泰州市市區(qū)內(nèi)部道路的網(wǎng)絡格局，完成環(huán)城內(nèi)城市主次干道的改造 ，老城區(qū)北部主干道路的改造，新區(qū)鳳凰路至周山河的主干道路建設。一系列的市政投入成為泰州的整體商業(yè)、經(jīng)濟的發(fā)展有了堅實的基礎。 泰州市綠化覆蓋率達 35％，人均公共綠地 12 平方米，廢污水實際集中處理率達 80％左右。全市已有 7 個村和 2 個城鎮(zhèn)被省環(huán)保局等有關(guān)部門命名為百佳生態(tài)村和經(jīng)濟與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展示范鎮(zhèn)。城區(qū)另外一批大型公園綠地年內(nèi)陸續(xù)興建，建成環(huán)城河風景區(qū)，完成泰山公園、人民公園等一批重要景點建設，啟動建設生態(tài)森林。 （ 4） 商業(yè)配套情況 。 坡子街商業(yè)核心：包括五一路、府前路、東進東路北側(cè)商業(yè) 區(qū)，成為老城區(qū)最繁華的商業(yè)街區(qū) ，集購物、休閑、娛樂、健身于一體的具有較強吸引力的開放空間； 濟川路商業(yè)街：建設成為具有現(xiàn)代都市特征的新型商業(yè)街；新區(qū)商務中心：為集行政管理、商業(yè)商貿(mào)、文化娛樂、酒店公寓為一體的現(xiàn)代商務中心。開工面積 13萬 平方米 ，投資 億元。 （ 5） 房地產(chǎn) 建設 狀況 。 十五 期末，共建設街區(qū) 8個，改造街區(qū) 10個，建筑面積 170 萬 平方米 ，總投資 47 億元。建設街區(qū) 2 個，改造街區(qū) 3個，搬遷企業(yè) 8個，開工面積 55萬 平方米 ，拆遷面積 45 萬 平方米 ，竣工面積 40 萬 平方米 ，投資 14 億元，建設 21＃， 20＃街區(qū)，改造 1＃、 2＃、6＃街區(qū)。 2020 年度，重點建設府南街區(qū)，啟動周山河街區(qū)開發(fā)，改造環(huán)城河內(nèi)西北及南部街區(qū)，完成蓮花居住區(qū)建設。主要有：盛和花園、府南居住區(qū)二期、周山河街區(qū)一期、高港銀杏 苑、海陵南路街區(qū)改造、下壩以北危舊房改造、通泰南路街區(qū)改造、解放路街區(qū)改造、高港府后花園等 。按投資構(gòu)成分，成商品房開發(fā)投資 ，占投資總額的 %。按工程用途分，住宅投資 億元，辦公樓投資 億元，商業(yè)營業(yè)房投資 億元，其他投資 億元。 （ 2） 土地供應情況： 05 年 19 月份，泰州主城區(qū)共出讓地塊 10幅，出讓面積 平方米 ，土地出讓金 億元。出讓地塊規(guī)劃許可建筑面積 平方米 ，平均每畝地價 /畝，平均樓面地價 元 /平。 19 月份商品房在建施工面積 萬 平方米 ，其中，住宅施工面積 萬 平方米 ，占總施工面積的 %。商業(yè)營業(yè)用房施工面積 平方米 ，占總施工面積的 ％ 。 —— 商品房新開工面積。商業(yè)營業(yè)用房開工面積 萬 平方米 ，占總新開工面積的 %。 —— 商品房竣工面積。商業(yè)營業(yè)用房竣工面積 萬 平方米 ，占總竣工面積的％。其中三季度預售均價為 2773 元 /平方米 ，同比增長 %，與今年二季度環(huán)比增長 %。三季度坡子街商業(yè)中心的營業(yè)用房上市，預售均價較高，達 12800元 /平方米 。其中已售面積比去年同期增長 %，成交金額比去年同期增長 %。其中成交面積比去年同期增長 %，成交金額比去年同期增長 %。泰州市先后建成以明珠花園為代表的一批商品房。 2020年下半年期由于受國家宏觀調(diào)控以及建筑原材料上漲的影響。但泰州市的房地產(chǎn)并未應此低落。主要原因是 泰州是每年拆遷力度依然較大市場供需比例仍然是需大于供的局面。目前市場整體供應量不足，預計 2020 年 4－ 5 月間市場整體將會有一批物業(yè) 集中上市，在市場熱銷的同時。多為開發(fā)商自建自銷。 三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析 國家宏觀經(jīng)濟的影響 。全年國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 萬億元，比上年增長 %；財政 收入突破 3 萬億元，增加 5232 億元；居民消費價格總水平上漲 %。 進出口貿(mào)易總額達到 萬億美元，增長 %；實際利用外商直接投資 603億美元；年末 國家外匯儲備達到 8189億美元。城鎮(zhèn)新增就業(yè) 970萬人；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 10493元，農(nóng)村居民人均純收入達到 3255 元，扣除價格因素，分別增長 %和 %。繼續(xù)把好土地、信貸兩個閘門，堅持實行最嚴格的土地管理制度，堅持按照貸款條件和市場準入標準發(fā)放貸款。同時，進一步加強經(jīng)濟社會發(fā)展薄弱環(huán)節(jié)和重點領(lǐng)域的 建設。要著力調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，嚴格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟適用房。整頓規(guī)范房地產(chǎn)和建筑市場秩序，基本完成建設領(lǐng)域清理拖欠工程款任務，促進房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)健康發(fā)展。今年面臨許多產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩壓力，而作為拉動需求的固定資產(chǎn)投資過熱受到抑制，出口今年面臨多個主要貿(mào)易伙伴的反傾銷措施，遭遇巨大的關(guān)稅和非關(guān)稅壁壘 。基于房地產(chǎn)業(yè)的巨大拉動作用，今年必須在政策上做出調(diào)整，適度放松調(diào)控措施，鼓勵自用型的住房消費。 2020 年 地區(qū)生產(chǎn)總值突破 100億美元，達到 820億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破 2020美元，達到 16300 元，可比分別增長 15%和 %，增速創(chuàng)建市以來最高水平。農(nóng) 業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。預計規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)銷售收入 1150億元、利稅 102 億元、利潤 53 億元，同比分別增長 30%、 20%和 24%。建筑業(yè)發(fā)展勢頭強勁。服務業(yè)發(fā)展速度加快。社區(qū)服務、旅游業(yè)成為新的增長點。財稅金融工作取得新成績。年末各項存款余額 億元，各項貸款余額 454 億元，分別比年初增長 %和 %。轄市城區(qū)和重點中心鎮(zhèn)面貌大變，全市城鎮(zhèn)化進程不斷加快， ―十五 ‖期末城市化率達 46%，比 ―九五 ‖期末提高 個百分點。泰州電廠 、 泰州長江大橋 等一批重大項目相繼落戶 或立項 ，為今后發(fā)展打下了基礎 。而泰州正在爭創(chuàng)蘇中地區(qū)重要的區(qū)域中心城市，目前的城市規(guī)模和建設水平還有不小差距。 全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)展情況 轉(zhuǎn) 好 。從行業(yè)規(guī)范化和購房者置業(yè)心態(tài)上無疑都起到了很好的作用 。今年的宏觀調(diào)控提出有保有壓，將鼓勵自住型的住房消費，由此作為拉動內(nèi)需的主要內(nèi)容之一。 金融政策有望適度寬松。 根據(jù)有 關(guān)金融界人士的看法，從去年底開始，各家銀行在完善自己的征信系統(tǒng)上投入較大，這有利于辨識投機與消費的區(qū)別，控制金融風險 ，也便于銀行改變惜貸心理，加大對正常房地產(chǎn)開發(fā)投資與消費的信貸支持力度。 第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 一、投資地塊的 地理環(huán)境 本地塊位于泰州市府前路 ,屬于泰州市核心商圈 。 臨近的海陵南路是泰州市一條南北主干道 ,附近的五一路已建成特色商業(yè)街 ,以精品專賣店為主。本地塊所處的府前路僅與五一路隔一條馬路，將作為五一路專賣店一條街的東沿，本案對面的地塊也在拆遷改造中， 財富廣 場和金色廣場的成功開發(fā)，不久的將來將會成為泰州第一的商業(yè)步行街。 二、 泰州商業(yè)地產(chǎn)分析 泰州整體商業(yè)可分成四個區(qū)域。這一帶是泰州市的老商