【正文】 ，全市運(yùn)動(dòng)員參加省級(jí)以上比賽累計(jì)獲得金牌 85 枚，銀牌 66 枚，銅牌 65 枚。文化、衛(wèi)生、體育事業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展。江蘇畜牧獸醫(yī)學(xué)院、泰州職業(yè)技術(shù)學(xué)院、泰州師范高等?？茖W(xué)校、南理工泰州科技學(xué)院、 南師大泰州學(xué)院和泰州廣播電視大學(xué)不斷發(fā)展壯大。泰州服務(wù)業(yè)發(fā)展迅猛?，F(xiàn)有各類工業(yè)企業(yè) 萬(wàn)多家，其中規(guī)模以上企業(yè) 1083家，形成以機(jī)電、化工、紡織、食品 、輕工、醫(yī)藥、建材等為主體的支柱行業(yè)。 2020 年，全市實(shí)現(xiàn) GDP780 億元， 財(cái)政收入 近百 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 過(guò)萬(wàn) 元，農(nóng)民人均純收入 5000 元，年末各項(xiàng)存款余額 800 億元。大革命時(shí)期，共產(chǎn)黨員沈毅在這里發(fā)動(dòng)了 ―五一起義 ‖；抗日戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，陳毅率部挺進(jìn)蘇中，三進(jìn)泰州，決戰(zhàn)黃橋；解放戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，粟裕在這里指揮了著名的蘇中 ―七戰(zhàn)七捷 ‖戰(zhàn)役。泰州境內(nèi)名勝古跡眾多。古代泰州與廣陵揚(yáng)州、蘭陵 常州、金陵南京相呼應(yīng)，素有 ―漢唐古郡、淮海名區(qū) ‖之稱。市區(qū)和沿江地區(qū)城市化水平較里下河地區(qū)為高，人口密度也高，市區(qū)人口密度 1415 人 /平方公里。2020 年末，泰州市行政區(qū)劃設(shè)海陵、高港 2 個(gè)區(qū)，興化、靖江、泰興、姜堰 4 個(gè)縣級(jí)市，共有91 個(gè)鎮(zhèn)、 8個(gè)鄉(xiāng)、 6 個(gè)街道辦事處、 338 個(gè)居民委員會(huì)、 1578個(gè)村民委員會(huì)，其中海陵區(qū)、高港區(qū)下轄 9個(gè)鎮(zhèn)、 2 個(gè)鄉(xiāng)、 6 個(gè)街道辦事處、 87個(gè)居民委員會(huì)、 127 個(gè)村民委員會(huì)。 西面連接揚(yáng)州市、北面和東北毗鄰鹽城市、東面緊依南通市、南面與蘇 州、無(wú)錫、常州三市以及鎮(zhèn)江市所轄揚(yáng)中市隔江相望。 2020 年，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng) ―供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定 ‖的宏觀調(diào)控目標(biāo)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展切實(shí)轉(zhuǎn)入科學(xué)發(fā)展的軌道，并以建設(shè)和諧社會(huì)、節(jié)約型社會(huì)和著力解決關(guān)系人民群眾切身利益的問(wèn)題為出發(fā)點(diǎn)， 將 工作 重點(diǎn)放在 鞏固宏觀調(diào)控成果 、 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 、 大力 規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序 上。 （ 3）需求依然旺盛。分地區(qū)看，東部地區(qū)同期增長(zhǎng)幅度最小，西部地區(qū)最大， 1～ 10月，東部地區(qū)新開(kāi)工面積增幅僅為%，而中部地區(qū)為 %，西部地區(qū)更是高達(dá) %。 表 1：歷年土地開(kāi)發(fā)購(gòu)置情況（單位：萬(wàn) ?） （ 2）房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)速度有所放緩。 3．房屋土地開(kāi)發(fā)銷售 （ 1）土地開(kāi)發(fā)面積連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)，土地購(gòu)置面積增幅連年下降。 （ 3）從資金來(lái)源上看，國(guó)內(nèi)貸款的比重有所下降，自籌資金的比重有所上升。預(yù)計(jì) 2020 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重將下降到 18%左右，出現(xiàn)自 1999年以來(lái)的首次下降。漲幅超過(guò) 2020 年 10 個(gè)百分點(diǎn)的地區(qū)有 6 個(gè)，按從高到低的順序依次是：湖北、新疆、江西、寧夏、遼寧、青 海（見(jiàn)圖 2）。 2020 年 1～ 10 月商品房的平均銷售價(jià)格為每平方米 3009元，與 2020年同期相比增長(zhǎng) %，漲幅比 2020 年的 %回落了 ，比年初的 %回落了 個(gè)百分點(diǎn)，基本呈逐月回落的態(tài)勢(shì)，環(huán)比走勢(shì)基本平穩(wěn)（見(jiàn)圖 1）。主要建筑形式為多層 (26 層 )， 建 筑限高在 24 米 以下 ,擬建建筑面積 10920 平方米 , 其中：住宅： 2780 M2,辦公 ： 2940 M2,商業(yè) ： 5200M2。 對(duì)項(xiàng)目 投資者 決策 提 供參考 。 泰州原海陵公安 分 局地塊 可行性研究報(bào)告 南京 XX 地產(chǎn)工作室 二 OO 六年三月 第一章 前 言 一、報(bào)告編制目的 在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估 ,對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)。 二、報(bào)告編制依據(jù) 泰州 市 規(guī)劃局 海陵公安分局地塊 詳細(xì) 規(guī)劃 和老城區(qū) (中心區(qū) )控制性詳細(xì)規(guī)劃 ； 有關(guān) 網(wǎng)站 ； 國(guó)家建設(shè)部及 泰州 市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。 第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 一、 2020 年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 及 06 年展望 2020 年，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資規(guī)模過(guò)大，房屋價(jià)格上漲過(guò)快，需求偏大、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)秩序比較混亂等突出問(wèn)題，國(guó)家采取了一系列的宏觀調(diào)控措施。由此可以說(shuō)明抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的宏觀調(diào)控目標(biāo)取得了較好的效果。 圖 2 各地區(qū) 2020 年 1～ 7 月與 2020 年房?jī)r(jià)漲幅對(duì)比圖 2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 （ 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn) ―雙下滑 ‖。 （ 2）分用途看，辦公樓下降的幅度最大，經(jīng)濟(jì)適用房連續(xù)兩年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 2020 年 1～10 月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中國(guó)內(nèi)貸款達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) 15%，比 2020 年的 %有所回升，占總資金的比例為 ，比 2020 年同期 %有所下降。 2020 年 1～ 10 月累計(jì)完成土地開(kāi)發(fā)面積為 萬(wàn)平方米，比 2020年同期下降了 %，這是繼 2020 年土地開(kāi)發(fā)面積同比下降 %后再次下降。從施工面積情況看， 2020 年增長(zhǎng)速度繼續(xù)保持下降趨勢(shì)，1～ 10 月累計(jì)完成 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，與 2020 年年初的 %相比有較大幅度的回落。 從竣工面積情況看， 2020 年竣工面積增長(zhǎng)有所上升。 2020 年 1～ 10月商品房竣工面積累計(jì)完成 23774 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，完成銷售面積 25304 萬(wàn)平方米，漲幅為 %，房屋產(chǎn)銷率（銷售面積 /竣工面積）為 %，自 1999 年以來(lái)首次出現(xiàn)銷大于產(chǎn)的情況（見(jiàn)圖 3）。 對(duì)消費(fèi)型和投資、投機(jī)型需求區(qū)別對(duì)待，有保有壓。全市南北長(zhǎng)而東西窄，南北最大直線距離約 124 公里，東西最窄處約 19 公里，最寬處也僅 55 公里。 2020年末，泰州總戶數(shù) 萬(wàn)戶，總?cè)丝? 萬(wàn)人，其中市區(qū) 萬(wàn)人。 （ 2） 泰州是一個(gè)古老的歷史文化名城。泰州歷史人文薈萃、名賢輩出?，F(xiàn)存古遺址、古建筑、古石刻數(shù)百處，其中列為省市級(jí)文物保護(hù)的有134 處，全市建有 5 座博物館，珍藏文物萬(wàn)余件，不少為稀世珍品。 1949 年 4 月，中國(guó)人民解放軍海軍在白馬廟誕生。泰州農(nóng)業(yè)資源豐富，素有 ―魚米之鄉(xiāng) ‖、 ―銀杏之鄉(xiāng) ‖、 ―水產(chǎn)之鄉(xiāng) ‖的美譽(yù)，是國(guó)家重要的商品糧、優(yōu)質(zhì)棉、瘦肉型豬、淡水產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)銀杏生產(chǎn)基地和蔬菜生產(chǎn)加工出口基地。全市近 100 個(gè)產(chǎn)品的生產(chǎn)規(guī)模、市場(chǎng)占有率在全國(guó)名列前茅，其中 56 個(gè)產(chǎn)品的產(chǎn)銷量居全國(guó)同行前三位， 17個(gè)產(chǎn)品成為 ―單打冠軍 ‖，涌現(xiàn)了春蘭集團(tuán)、揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)、陵光集團(tuán)、中丹集團(tuán)、興達(dá)鋼簾線、新世紀(jì)造船等一批銷售突破 10 億元或利稅過(guò)億元企業(yè)。全市擁有各類市場(chǎng) 360個(gè)，其中超億元市場(chǎng) 25個(gè)，商貿(mào)餐飲等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)，交通、郵電、市政服務(wù)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，金融保險(xiǎn)、信息咨詢、社區(qū)服務(wù)、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)迅速崛起。科技事業(yè)成績(jī)斐然。建成 3 個(gè)省級(jí)文化先進(jìn)市、 4個(gè)省級(jí)衛(wèi)生保健先進(jìn)市和 3個(gè)計(jì)劃生育先進(jìn)市、 1 個(gè)計(jì)劃生育模范市。社會(huì)保障事業(yè)快速發(fā)展。世界著名的跨國(guó)公司如日本三井物產(chǎn)、雅馬哈、久保田公司、韓 國(guó) LG 公司、瑞士魏德曼、美國(guó)GMT 公司、荷蘭阿克蘇公司等均已在泰州落戶。全市勞務(wù)輸出遍及亞、非、歐、美等 34 個(gè)國(guó)家和地區(qū)，先后與美國(guó)紐波特紐斯市、澳大利亞拉特羅布市、韓國(guó)陰城郡、芬蘭科特卡市等 4個(gè)城市締結(jié)友好城市。 （ 6） 泰州是一個(gè)投資環(huán)境優(yōu)良的美麗城市。泰州引江河集引、排、航等功能于一體，被譽(yù)為 ―中國(guó)的萊茵河 ‖。古泰州城與水緊密相連，城內(nèi)外水網(wǎng)密布，街渠相依，形成了以稻河為南北長(zhǎng)軸，兩座城池為其雙翼，外城河與城內(nèi)的玉帶河交錯(cuò)環(huán)繞，水繞城、城抱水、街河并行、水城一體的城市格局，因其形似鳳凰，泰州又有鳳凰城之別稱。誠(chéng)信泰州扎實(shí)推進(jìn)，企業(yè)誠(chéng)信平臺(tái)正在建立。泰州率先在全省推行了行政審批制度改革，精減 426 項(xiàng)行政審批核準(zhǔn)事項(xiàng)，組建了市行政服務(wù)中心， 19 個(gè)部門建起 ―便民服務(wù)大廳 ‖， 39 個(gè)部門和單位向社會(huì)作出優(yōu)化服務(wù)公開(kāi)承諾。市區(qū)竣工商品房面積達(dá) 50 余萬(wàn)平方米，人均居 住面積達(dá) 。 從近幾年泰州市的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，總體呈 “由北向南 ”的趨勢(shì)。 2020年預(yù)測(cè)，城市發(fā)展上，城市從 49 平方公里擴(kuò)展到 55 平方公里，城市化人口比重達(dá)到 70%左右。泰州城市面貌日新月異。 （ 3）綠化情況。 13 個(gè)企業(yè)被省命名為清潔文明生產(chǎn)企業(yè)。 完善商業(yè)街區(qū)布局，形成一核一街一區(qū)商業(yè)商務(wù)布局。 2020 年度，重點(diǎn)續(xù)建坡子街商業(yè)核心和濟(jì)川路商業(yè)街，開(kāi)工面積 14萬(wàn) 平方米 ，投資 億元。共搬遷企業(yè) 26個(gè)，其中： 2020年度，重點(diǎn)改造海陵路以東的環(huán)城河街區(qū)，完善蓮花居住區(qū)，開(kāi)發(fā)建設(shè)府南街區(qū)，啟動(dòng)市區(qū)平價(jià)房和安置房建設(shè)。建設(shè)街區(qū) 2 個(gè)，改造街區(qū) 4個(gè)，搬遷企業(yè) 12個(gè)，開(kāi)工面積 60萬(wàn) 平方米 ，拆遷面積 50 萬(wàn) 平方米 ，竣工面積 50 萬(wàn) 平方米 ，投資 15 億元，建設(shè) 23＃、 24＃街區(qū)，改造 3＃、 5＃、 8＃、 10＃街區(qū)。完成土地開(kāi)發(fā)投資 億元，占投資總額的 %。其中，出讓凈地 7 幅 萬(wàn) 平方米 ，出讓毛地 3 幅 平方米 。辦公樓施工面積 萬(wàn) 平方米 ，占總施工面積的%。 19月份商品房新開(kāi)工面積 平方米 ，其中，住宅新開(kāi)工面積 萬(wàn) 平方米 ，占總數(shù)開(kāi)工面積的 %。 19 月份商品房竣工面積 萬(wàn) 平方米 ，其中住宅竣工 面積 萬(wàn) 平方米 ，占總竣工面積的 ％ 。這主要因?yàn)槿径刃陆潜P上市總量較少，而位于城市中心區(qū)的陽(yáng)光新景樓盤，其住宅預(yù)售均價(jià)達(dá) 3945元 /平方米 ，部分抬升了三季度的預(yù)售均價(jià)。 —— 存量房買賣情況： 19 月份主城區(qū)存量房買賣 2671 套，成交面積 萬(wàn) 平方米 ，成交金額 億元。商品房一經(jīng)推出立即得到市場(chǎng)的回應(yīng)。相反在人們買漲不買跌的心理作用下市場(chǎng)整體銷售勢(shì)頭依然旺盛。我們清楚的看到泰州市整體房地產(chǎn)營(yíng)銷水平還較為傳統(tǒng)。 2020 年 經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。人民生活進(jìn)一步改善。從嚴(yán)控制新開(kāi)工項(xiàng)目。建立健全廉租房制度和住房租賃制度。因此，今年擴(kuò)大內(nèi)需的壓力很大，而目前消費(fèi)者主要的主動(dòng)性消費(fèi)就是住房。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 250 億元，增長(zhǎng) %。積極推進(jìn) ―2211‖工程，規(guī)模企業(yè)進(jìn)一步發(fā)揮支撐作用。預(yù)計(jì)全年完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額 233 億元，增長(zhǎng) %。財(cái)政總收入 突破百億，預(yù)計(jì)達(dá) 110 億元以上，其中地方一般預(yù)算收入 45 億元以上，分別增長(zhǎng) %和 %。城 鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得重大進(jìn)展，寧靖鹽高速公路、新長(zhǎng)鐵路、寧啟鐵路泰州段建成通車，一批水利、電力和信息基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成。但這正